基于城市小區(qū)地面停車位確權(quán)的研究

羅 毅

基于城市小區(qū)地面停車位確權(quán)的研究

羅 毅

城市居住小區(qū)的“地面停車位”作為一種獨立的配套公建，給業(yè)主提供生活配套服務。然而，由于對其產(chǎn)權(quán)歸屬，法律法規(guī)缺乏明確的界定，常常導致因產(chǎn)權(quán)歸屬爭議引發(fā)的利益當事人之間的矛盾、糾紛、甚至訴訟。結(jié)合當前法律法規(guī)與契約精神、地方行政條例及管理辦法、市場主流觀點、實證案例與調(diào)研分析，提出地面車位產(chǎn)權(quán)以確權(quán)為開發(fā)企業(yè)（建設(shè)單位）為宜的觀點，同時從處置角度提出了3點管理建議。

地面停車位；配套公建 ；產(chǎn)權(quán)歸屬；確權(quán)建議

1 引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民群眾的收入水平不斷提高，城市汽車擁有量不斷增加。據(jù)公安部交管局權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：截至2017年6月底，全國汽車保有量（Car ownership）達2.05億輛，相對于2007年的0.56億輛，近10年的年平均復合增長率高達15.79%。全國以個人名義登記的小型載客汽車（私家車）1.56億輛，絕大數(shù)量為城市人口所擁有，已有49個城市的汽車保有量超過100萬輛。[1]高速增長的私家車保有量引發(fā)車位供求關(guān)系逐漸失衡，導致了居民住區(qū)內(nèi)車庫（停車位）數(shù)量配比、權(quán)屬、收費等一系列的爭議和糾紛，其中地面停車位產(chǎn)權(quán)歸屬上的爭議矛盾尤其突出。

城市居住小區(qū)地面停車位是指直接設(shè)置在城市小區(qū)地表、通常以劃線分割方式標明的停車位置。地面停車位是小區(qū)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。開敞式的露天地面車位，有別于地下車庫，由于在現(xiàn)行法律法規(guī)及《不動產(chǎn)登記管理條例》的框架下難以取得所有權(quán)屬的登記確認，加之法律界定的模糊、司法解釋的缺位，形成了不同地方、不同部門、或者相同部門的不同管理者之間有著不統(tǒng)一的意見，甚至是完全相反的解釋結(jié)論。利益相關(guān)者、管理部門、法律界（律師）、法院法官判案各說各理，爭端不斷。

2 權(quán)屬爭議觀點研討

2.1 “歸屬全體業(yè)主”論

地面車位歸屬于小區(qū)全體業(yè)主的觀點，具有較高的認同度，是市場的主流觀點。主要基于：房地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)竣工驗收后辦理了初始登記，并按照銷售的建筑房屋單元分別辦理商品房轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人（業(yè)主）便按份共同擁有了該小區(qū)總地號的全部土地使用權(quán)。首先由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用權(quán)面積之內(nèi)，則停車位的使用權(quán)自然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主；其次地面停車位只是通過簡易的劃線分割而成，不具備建筑物所要求的空間遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標準；另外地面車位面積計算也無法用現(xiàn)行《產(chǎn)權(quán)面積測繪規(guī)范》進行計量，難以得到登記確認。因此地面停車位的所有權(quán)須歸全體區(qū)分所有人享有，對車位的使用、管理、分配、處分等均應得到業(yè)主大會的許可，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司沒有業(yè)委會的授權(quán)均無權(quán)處分。

持上述觀點的也可稱“土地權(quán)屬派”，不認可“所謂規(guī)劃推定”論。認為地面車位既不屬于房屋也不等同于車庫（有圍護結(jié)構(gòu)），不具備‘構(gòu)造上的獨立性’和‘能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體’兩個條件，最終難以獲得產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)商（建設(shè)單位）無權(quán)上市交易和出售，自然就歸于全體業(yè)主所有。

2016年6月27日在西安市十五屆人大常委會第32次會議上，提請審議的《西安市物業(yè)管理條例（修訂草案）》就涉及到車位產(chǎn)權(quán)歸屬的問題。該修訂草案對車位、車庫的不同情形進行了不同規(guī)定，主要可概括為：1、規(guī)劃車位車庫：約定歸屬；2、公共空間停車：業(yè)主大會說了算；3、防空工程：誰投資誰收益。《草案》建議將條款明確為“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地面共有部位的車位產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫的權(quán)屬根據(jù)業(yè)主購房出資公攤情況決定，業(yè)主出資公攤的車庫，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主；業(yè)主未出資公攤的車庫，產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位。建設(shè)單位不得將屬于業(yè)主產(chǎn)權(quán)的車位、車庫通過出售、附贈方式轉(zhuǎn)讓。車庫產(chǎn)權(quán)是否由業(yè)主出資公攤，應當在房屋銷售合同中明示?！盵2]

案例：2015年3月27日,因重慶市某房產(chǎn)開發(fā)公司擬將帝景豪苑小區(qū)部分車位出租,而小區(qū)業(yè)委會認為所訴爭車位系全體業(yè)主所有,遂引發(fā)訴爭車位糾紛。重慶市高級人民法院對該案終審后,認定小區(qū)地面沒有產(chǎn)權(quán)的停車位屬公共用地使用權(quán)的范圍。

法院經(jīng)一審和二審審理認為,帝景豪苑小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施,其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)的范圍,地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。小區(qū)規(guī)劃與權(quán)屬無關(guān),權(quán)屬的確定應當依據(jù)物權(quán)法的規(guī)則來進行。因此,訴爭地面停車位屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)（Land use right）的范疇,其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。[3]

2.2 歸屬開發(fā)商（建設(shè)單位）論

地面車位權(quán)屬歸屬于開發(fā)商（建設(shè)單位），持這一觀點的主要依據(jù)《物權(quán)法》條文、規(guī)劃行政審批（前提）、《商品房銷售合同》的約定等?，F(xiàn)實中，將自主開發(fā)的小區(qū)地面停車位歸為開發(fā)商自有：或出售或出租，也并不是個例現(xiàn)象。這種以合同契約（The contract agreement）為基礎(chǔ)下的產(chǎn)權(quán)劃分，也并沒有使合同主體的利益得到傷害，在一些小區(qū)里施行起來也相安無事。

通常情形下，約定業(yè)主短期租用、或“購買”（長期租用）的地面停車位因開發(fā)商確實不能辦到兩證，因此開發(fā)商會與業(yè)主簽訂《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。例如：四川H開發(fā)公司將某小區(qū)地上第X號車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（業(yè)主）的約定：“乙方（業(yè)主）已知曉該車位無法辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》的情況下，且同意永久性放棄要求甲方辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》，并自愿簽訂本轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，受讓該車位的使用權(quán)?！?/p>

地面車位屬于開發(fā)商觀點不僅被建設(shè)單位全力擁護，并且當其滿足了遵從規(guī)劃設(shè)定、以及合同約定有明確指向這兩點為前提，多數(shù)情況下在住建或規(guī)劃部門也予以認可。不少的案例顯示住建規(guī)劃部門的監(jiān)管人員對通過了規(guī)劃審批的小區(qū)地面車位，認定為并不屬于業(yè)主的公攤面積范疇，開發(fā)商出售或出租給業(yè)主的行為均為合理。

2.3 房管部門（產(chǎn)權(quán)登記）的第三種聲音

事實上，真正具有不動產(chǎn)確權(quán)的部門是房管部門，理論上登記部門應該能給出權(quán)威的解釋意見，然而“地面車位歸屬難題”仍然非房管部門可以輕易破解。當遭遇小區(qū)地面車位產(chǎn)權(quán)糾紛投訴，房管部門主持調(diào)解時，常規(guī)做法是通知爭議雙方各自舉證。當開發(fā)商明顯不能提供規(guī)劃許可、合同約定等前置有利條件時，一般能順利地引導和裁定歸屬于業(yè)主；但當開發(fā)商確能提供規(guī)劃許可、合同約定等前置充分材料時，基于《物權(quán)法》似乎難以否定開發(fā)商的權(quán)屬，于是房管部門通常發(fā)出第三種聲音：由于地面停車位無頂無蓋，無具體構(gòu)筑物圍護結(jié)構(gòu)等，不具備申辦產(chǎn)權(quán)資格，所以它與地下車位不同，無法辦理《房屋所有權(quán)證》及《土地使用證》。

不能有效辦理產(chǎn)權(quán)登記是房產(chǎn)部門給出的無爭議的意見，也就是說甭管開發(fā)商找出啥條款依據(jù)，也不會給你辦理地面停車位的所有權(quán)證，這只是從產(chǎn)權(quán)登記的管理辦法角度解釋，但并沒有從法理上明確地面車位的歸屬。不能登記給開發(fā)商是不是就一定不屬于開發(fā)商？或者又能否退而求其次可作為使用權(quán)（Right to use）出租呢？這些問題又將矛盾推給了法律。

3 《物權(quán)法》有關(guān)小區(qū)地面停車位的產(chǎn)權(quán)規(guī)定

《物權(quán)法》（The property law）第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《物權(quán)法》的頒布實施，可以說是為開發(fā)企業(yè)爭取合理利益帶來了利好?！敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！泵鞔_賦予了開發(fā)商將經(jīng)規(guī)劃審定認可的建筑區(qū)劃內(nèi)停車位，作為“自有資產(chǎn)”處置的權(quán)力，否則若不屬于開發(fā)商，又哪有通過出售、附贈或者出租等方式約定的可能性？

小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商因出售、出租地面停車位而產(chǎn)生的糾紛事件，均源于法律不明使得地面車位權(quán)屬難以界定。要么是作為弱勢方的業(yè)主方處于下風，要么同樣是弱勢方的物業(yè)管理方面臨收費困難，難于管理的局面。有一個真實的案例：四川某國有獨資房開企業(yè)J公司，在C小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了49個地面停車位，并約定地面停車位不隨附分割予各業(yè)主。為避免有國有資產(chǎn)流失之嫌，J公司依據(jù)《物權(quán)法》自然要主張對地面車位的權(quán)屬，此舉引起了部分業(yè)主的強烈抵制，后經(jīng)法院兩審裁定小區(qū)地面車位屬于J公司。這一裁決與部分業(yè)主的心理預期完全相悖，于是仍然拒不承認生效的法律文書，在少數(shù)業(yè)主煽動下，相反演變成停霸王車，讓受委托管理的物業(yè)公司也焦頭爛額。

4 地面停車位確權(quán)建議

《物權(quán)法》實施10年，卻依然未能完全解決關(guān)于小區(qū)內(nèi)地面停車位的權(quán)屬爭議。有觀點提出: 將是否計入容積率面積作為判定車位專有共有屬性的標準，但這不僅排除了地面停車位的專有性質(zhì)，同時將地面架空層車位（高層底層架空）權(quán)屬也歸于了業(yè)主共有，與《物權(quán)法》精神悖離更遠。通過對我國房地產(chǎn)市場的實際做法和存在的問題進行調(diào)查研究，結(jié)合《物權(quán)法》這一基本法律，提出地面停車位確權(quán)（authentic right）建議：

4.1 經(jīng)規(guī)劃審核認可的，以確權(quán)為開發(fā)企業(yè)為宜

首先，依據(jù)《物權(quán)法》74條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！憋@然初始權(quán)屬歸于開發(fā)企業(yè)沒有爭議。

其次，屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產(chǎn)，如：電梯、綠地、公共大堂等。同時《物權(quán)法》74條第三款也明確了“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！奔串斣谝?guī)劃以外，新增加設(shè)定占用了業(yè)主共有的道路或綠地等場地的停車位才屬于全體業(yè)主。

此外，若一律將地面車位判定歸于業(yè)主，將導致開發(fā)商不再愿意配建地面停車位，都按地下車庫進行配置設(shè)計。一是減少了業(yè)主地面停車可能的便捷性，二是減少了可以租用車位的方式選擇。最終使用上受到影響的仍然是小區(qū)的業(yè)主。因此無論是從適用法律，還是從實踐效果而言，上述帝景豪苑小區(qū)車位權(quán)屬訴訟案件，重慶高院的終審判決都是值得商榷的。[4]

4.2 已確權(quán)地面車位的處置原則

小區(qū)地面車位因其特有的屬性，即使開發(fā)商得到確權(quán)，也只能是“有限制性”（There are restrictive）的權(quán)屬。按照2009年10月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》認為若符合：具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用標準的車位，應當認定為《物權(quán)法》所稱的專有部分，即非業(yè)主共有。但因其無封閉（頂蓋）的圍護結(jié)構(gòu)，也不符合現(xiàn)行《產(chǎn)權(quán)面積測量規(guī)范》的計量范疇，始終無法等到房管部門的初始登記。針對“有限制性”所有權(quán)地面車位的處置宜遵循以下原則：

首先，地面車位的有償使用只能采取租用方式，開發(fā)商不得出售給特定的業(yè)主，采用出售方式的為無效行為；

其次，地面車位首先滿足小區(qū)業(yè)主需要。即未滿足小區(qū)業(yè)主需要前，與小區(qū)外業(yè)主的租用協(xié)議無效，在暫時滿足業(yè)主條件下的對小區(qū)外業(yè)主的租用期限不得超過6個月；

此外，租用、臨停的費用標準均應當適中，符合正常的市場價值規(guī)律，不得自定歧高的租金標準限制業(yè)主的正常使用。

5 結(jié)語

居住小區(qū)是城市人口生活的基本單元，為了方便城市居民的美好生活，城市小區(qū)建設(shè)和管理機構(gòu)一方面要作好小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，滿足配套設(shè)施建設(shè)，提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)，落實良好物業(yè)服務，另一方面應該正視社會發(fā)展進程中出現(xiàn)的新生問題，規(guī)范、完善、修正法律法規(guī)，設(shè)定好權(quán)屬保障法規(guī)，減少糾紛與矛盾，共同為和諧居家生活提供保障。

[1]汽車快訊.全國汽車保有量突破2億大關(guān),23個城市超過200萬輛[EB/OL].(2017-07-19).http://car.southcn.com/7/2017-07/19/content_174613728.htm.

[2]杜鵑.市人大建議:明確小區(qū)地面車位產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主[EB/OL].(2016-06-27).http://news.163.com/16/0627/19/BQJE2SLD00014AEE.html.

[3]戰(zhàn)海峰.小區(qū)地面車位到底該歸誰[EB/OL].(2017-04-02).http://news.ifeng.com/a/20170402/50879308_0.shtml .

[4] 李煒.從不動產(chǎn)登記的視角看小區(qū)地面車位的歸屬[EB/OL].(2017-04-07).http://mp.weixin.qq.com/s/_HCQlHjVle_Vx-6yQb8LvQ .

The residential area "ground parking" as a kind of independent supporting construction, provide the l iving supporting services to the owners. However, due to the lack of clear definition of the ownership of property rights, conflicts, disputes and even lawsuits are often caused by disputes arising from the ownership of property rights. Combined with the current l aws and regulations and contract spirit, local administrative regulations and management measures, the market mainstream view, the empirical analysis of cases and research put forward the ground parking property development enterprises (units)for approval for appropriate point of view, and at the same time 3 point management Suggestions are put forward from the point of disposal.

ground parking space ; supporting public buildings ; ownership of property right ; counterpoising trul y advice

DF5

A

1674-4144（2017）-11-39（3）

羅毅，四川省宜賓市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司高級工程師，碩士。

責任編輯：王凌宇