以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革保障青年群體“住有所居”
——以北京市保障性住房為例

■ 胡吉亞

(中國(guó)青年政治學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京 100089)

以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革保障青年群體“住有所居”
——以北京市保障性住房為例

■ 胡吉亞

(中國(guó)青年政治學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京 100089)

保障青年人群住有所居是全面建成小康社會(huì)的重要環(huán)節(jié)，以供給側(cè)改革為手段切實(shí)解決青年人群的住房問題能夠吸引推動(dòng)城市發(fā)展的優(yōu)秀人才，有利于優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。保障性住房的結(jié)構(gòu)性改革要圍繞供給側(cè)改革勞動(dòng)力、土地、資本和創(chuàng)新四大要素，在“改”上下功夫著力突破；要圍繞供給側(cè)改革“去庫存”“降成本”和“平供需”三大要點(diǎn)，在“革”上下功夫全面創(chuàng)新；要圍繞供給側(cè)改革的根本目的，在“管”上下功夫補(bǔ)齊短板。建議從準(zhǔn)入機(jī)制、保障模式和管理體系三個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)，完善青年人群的住房保障制度。

供給側(cè) 結(jié)構(gòu)性改革 青年人群 住房保障

在我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐不斷加快、戶籍制度和住房保障制度不斷完善的背景下，大型城市的人口聚集和住房壓力劇增，有限的資源和源源不斷流入的人口給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來了巨大挑戰(zhàn)。對(duì)于北京這樣的超大型城市而言，住房問題格外引人關(guān)注。2015年在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上習(xí)近平總書記提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”這一全新理念，為新常態(tài)下如何解決社會(huì)民生問題指明了方向。青年是國(guó)家的未來，民族的希望，切實(shí)解決青年人群的住房問題是保障民生工程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，也是實(shí)現(xiàn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局的應(yīng)有之義。

一、改善青年人群住房現(xiàn)狀需要供給側(cè)改革

我國(guó)的住房保障工程自實(shí)施以來，一直在有條不紊地向前推進(jìn)。近年來，北京市委、市政府高度重視保障性住房建設(shè)，始終把住房保障作為關(guān)系民生的重要問題來抓，截至2016年三季度，北京市全年的保障房建設(shè)任務(wù)指標(biāo)已經(jīng)全部完成。其中，保障房開工數(shù)量達(dá)到5.64萬套，遠(yuǎn)超5萬套的任務(wù)量[1]，但是，房?jī)r(jià)上漲過快、市場(chǎng)供需失衡、居住條件較差等問題依然存在，特別是對(duì)于青年人群居住問題的關(guān)注度不高，“夾心層”住房等問題一直未能得到妥善解決，而不斷變化的宏觀調(diào)控也給北京市保障性住房市場(chǎng)的供需雙方帶來不穩(wěn)定感和新困難。因而要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，改善青年人群的住房現(xiàn)狀。

(一)居住成本占可支配收入比例較高

“房?jī)r(jià)收入比”是衡量居民對(duì)于房?jī)r(jià)可承受能力的重要指標(biāo)，也是衡量房?jī)r(jià)是否居于合理區(qū)間的依據(jù)。房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式為每戶住房總價(jià)除以每戶家庭的年均可支配收入。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間較為合理，而對(duì)于北京這樣的超大型城市而言，房?jī)r(jià)收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于6倍。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，北京新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)為127.8，并未有回落的跡象[2]。搜房網(wǎng)于2016年11月公布的北京市新房9月均價(jià)為40 438元/平米，二手房10月均價(jià)為56 116元/平米[3]。2016年11月初，我愛我家網(wǎng)站顯示，北京市二手房10月份的成交均價(jià)為45 559元/平米[4]。如果按照房屋均價(jià)4.5萬/平米計(jì)算，60平米的房子需要270萬元。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)常住戶數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2016年前3季度，全市居民人均可支配收入39 059元，同比增長(zhǎng)8.4%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42 426元，同比增長(zhǎng)8.4%，由此可以估算2016年全年北京市城鎮(zhèn)居民可支配收入大約為4.5萬元左右。樣本中的調(diào)查對(duì)象按照常住地確定，既包括戶口在本地的住戶，也包括戶口在外地、但在本地居住一段時(shí)間(通常為半年)以上的住戶[5]。按照房?jī)r(jià)每平米4-5萬，每戶60平米和2016年的可支配收入數(shù)值進(jìn)行測(cè)算，北京的房?jī)r(jià)收入比為48-66倍，大大超過合理范圍的3-6倍。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么這個(gè)數(shù)值還將更高。由此可見，對(duì)于在北京工作的青年來說，在京買房是一件具有相當(dāng)難度的事情。

(二)青年處于住房保障體系的“夾心層”

自2007年以來，北京市住房保障部門制定和頒布了各類住房保障管理辦法、實(shí)施細(xì)則等配套文件超過四百個(gè)，北京市住房保障體系的框架已經(jīng)搭建完成，保障住房層次逐步明晰，保障力度日漸增強(qiáng)。但是，通過分析北京市住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)可以看出，當(dāng)前北京市住房保障體系只針對(duì)有北京戶籍的人群，而非京籍人員皆被排除在外。例如，《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于市場(chǎng)租房補(bǔ)貼申請(qǐng)、審核、發(fā)放有關(guān)問題的通知(京建法〔2015〕16號(hào))》中關(guān)于保障房申請(qǐng)資格就有如下規(guī)定：“家庭收入、住房、資產(chǎn)等符合本市市場(chǎng)租房補(bǔ)貼申請(qǐng)條件的城鎮(zhèn)戶籍家庭，可向戶籍所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)住房保障管理部門提出申請(qǐng)。”可見，非京籍青年無法享受住房保障政策的福利。曾有學(xué)者于2014年就北京青年住房問題做過調(diào)查， 北京市無房產(chǎn)青年人均居住面積的平均值為25.19平方米，略低于北京市居民人均居住水平。其居住解決方式主要有三種：居住在父母或親戚家(占56.7%)、租賃(34.3%)、居住在單位宿舍(9%)。而在租賃房屋的青年中，36.1%的青年選擇“獨(dú)租”，44.3%的青年選擇“合租”，19.7%的青年選擇“群租”。在對(duì)未來5年之內(nèi)是否有信心置業(yè)的問題上，74.7%的青年表示無信心，僅有19%的青年表示有信心[6]。

(三)居住環(huán)境普遍較差且交通不便

受到房?jī)r(jià)租金和收入的雙重制約，在北京常住的青年一般選擇在遠(yuǎn)離市中心的地區(qū)購(gòu)房或者租房，“十二五”時(shí)期，北京市對(duì)區(qū)位發(fā)展進(jìn)行了重新規(guī)劃，控制核心區(qū)人口數(shù)量，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)中心也在逐步向新區(qū)和郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

在北京，青年合租現(xiàn)象比較普遍，52%的青年與他人合租，其中25.4%的人選擇樓房合租，12.6%的人住集體宿舍，11.6%的人選擇平房合租或租住地下室。住房面積普遍不大，一半以上青年的人均住房面積低于20平方米[7]。而且，由于居住地距離工作單位較遠(yuǎn)，加之北京交通極為擁堵，大多數(shù)在五環(huán)以外居住的青年上下班都要花1-2小時(shí)的單程時(shí)間，也就是說，除去每天工作時(shí)間，還要有3-4小時(shí)的通勤時(shí)間，這不僅大量擠占了他們的休息時(shí)間，而且也制約了青年人群成長(zhǎng)和自我發(fā)展的空間，不利于青年人群整體素質(zhì)的提升。

此外，北京市租房市場(chǎng)尚不規(guī)范，租房的法律制度不健全導(dǎo)致包括北京市常住青年在內(nèi)的租房者時(shí)常面臨租金不穩(wěn)定、房屋條件差、頻繁變更居住地以及租房糾紛等的困擾。諸如此類問題的存在在很大程度上體現(xiàn)出當(dāng)前北京市常住青年的居住狀況不樂觀，亟須引起相關(guān)部門的關(guān)注。

二、北京城市發(fā)展需要供給側(cè)改革

(一)供給側(cè)改革吸引推動(dòng)城市發(fā)展的人才

城市進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要大量的人才儲(chǔ)備，特別是青年人才的積聚。人才是推動(dòng)城市快速發(fā)展的重要引擎，是一個(gè)城市向縱深發(fā)展的“強(qiáng)心劑”和助推器，更是一個(gè)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外成功的經(jīng)驗(yàn)都表明：引進(jìn)人才、留住人才才是發(fā)展之道。人才效應(yīng)不僅是一種可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)期效應(yīng)，而且其利能夠惠及城市發(fā)展的方方面面。影響人才流動(dòng)的因素很多，包括薪酬福利的滿意度、工作平臺(tái)的穩(wěn)定性、晉升空間的拓展度、自身發(fā)展的機(jī)會(huì)、職權(quán)的匹配程度及生活的穩(wěn)定性和舒適性等。對(duì)于北京這樣的超大型城市而言，一個(gè)人能夠擁有穩(wěn)定的住房是在這個(gè)城市立足的重要標(biāo)志之一，也是它留住人才的重要因素。由于北京市在全國(guó)具有特殊的經(jīng)濟(jì)、政治、文化地位，作為首都它集聚了大量?jī)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療、教育等資源，使得北京市房?jī)r(jià)的增速在全國(guó)一直處于領(lǐng)先地位，解決北京市常住青年的住房問題能夠極大提升這個(gè)群體的歸屬感和幸福感，是北京市引進(jìn)并留住人才的重要之舉。

(二)供給側(cè)改革有利于優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化是推動(dòng)城市發(fā)展的基礎(chǔ)和支點(diǎn)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)的高端化、創(chuàng)新化，加快形成各產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展框架，統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是城市發(fā)展的必由之路。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需要青年一代的努力和創(chuàng)新，國(guó)以才立，業(yè)以才興，人才鏈與產(chǎn)業(yè)鏈之間具有密不可分的聯(lián)系，技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)都需要人力資本和智力支撐，打造與產(chǎn)業(yè)升級(jí)相匹配的人才鏈，以人才匯聚張力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然要求。目前，在北京市的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和服務(wù)行業(yè)中，青年從業(yè)人員占比已經(jīng)超過一半，他們是北京市民營(yíng)企業(yè)、中小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要力量，青年從業(yè)人員的素質(zhì)和構(gòu)成比例對(duì)北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化起到了至關(guān)重要的作用。從某種意義上說，住房問題與人才鏈的打造有著直接的聯(lián)系，因此，也與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化密不可分。妥善解決青年從業(yè)人員的住房問題以留住人才，在一定程度上能夠優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)也能起到積極的推動(dòng)作用。

(三)供給側(cè)改革推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，化解房地產(chǎn)庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫存，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求[8]。近年來，北京市的房?jī)r(jià)和房租不斷走高，雖然保障性住房體系層次逐步明晰，但是青年人群的住房問題始終沒有得到很好解決。此外，在北京市住宅類房屋(包括保障性住房)的準(zhǔn)入條件中，具有北京戶籍是一項(xiàng)指標(biāo)，這將非京籍青年排除在消化北京市存量房屋的大軍之外，非京籍青年的住房需求得不到改善和滿足。因此妥善化解北京市青年人群的住房之憂，既有利于解決住房保障體系的“夾心層”問題，也能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方更好對(duì)接。

三、供給側(cè)改革是破解青年人群住房問題的有效路徑

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期，住房保障體系也在逐步完善，而解決青年人群住房保障問題是推進(jìn)住房保障工程進(jìn)一步發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要任務(wù)是去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，最終落腳點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)更高水平的供需平衡。

(一)圍繞供給側(cè)改革四大要素，在“改”上下功夫著力突破

需求側(cè)刺激和供給側(cè)改革的構(gòu)成要素各不相同，需求側(cè)刺激著眼于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”，主要從投資、消費(fèi)和出口方面入手，落腳點(diǎn)在于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。而供給側(cè)改革則更關(guān)注供給的四大要素：勞動(dòng)力、土地、資本和創(chuàng)新，其主要目的在于挖掘經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛在動(dòng)力，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。在供給側(cè)改革的四大要素中，勞動(dòng)力、土地和資本屬于有待改革的三大要素，而創(chuàng)新要素則主要體現(xiàn)在提升其他要素改革的方方面面。

勞動(dòng)力即人力資本要素，人力資本要素的改革主要體現(xiàn)在鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和加大教育投入力度兩個(gè)方面。大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新是富民之道、強(qiáng)國(guó)之舉，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)不僅能夠解決青年人群的就業(yè)問題，而且還能在一定程度上減少摩擦性失業(yè)。另外，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)對(duì)于促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)也具有很大的促進(jìn)作用。鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，應(yīng)加大政府對(duì)于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)方面的財(cái)政投入和政策傾斜，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境。此外，由于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人群素質(zhì)的參差不齊，需要從國(guó)家層面給予權(quán)威的技術(shù)指導(dǎo)和智力支撐，從創(chuàng)業(yè)初期到企業(yè)成長(zhǎng)各個(gè)階段予以關(guān)注和指導(dǎo)，對(duì)于創(chuàng)新人才給予物質(zhì)和精神層面的鼓勵(lì)，對(duì)于技術(shù)和知識(shí)創(chuàng)新成果給予應(yīng)有的保障。加大教育投入力度、提高教育質(zhì)量、擴(kuò)大教育覆蓋范圍，既有利于為供給側(cè)改革提供高素質(zhì)人才，又有利于提高北京市青年的整體素質(zhì)和薪資水平，逐漸降低對(duì)保障性住房的需求。因此，提升青年人群的人力資本水平，對(duì)于北京市保障性住房市場(chǎng)供需雙方的調(diào)節(jié)有著重要作用。

土地是籌建保障性住房的首要條件，基于土地資源的有限性，保障性住房的土地供給應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一管理、合理布局，在保證保障性住房年度新增用地供給的基礎(chǔ)上，最大限度地調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，鼓勵(lì)企業(yè)利用閑置土地參與政府保障性住房建設(shè)工作，減少土地資源的閑置、浪費(fèi)，適當(dāng)提高保障性住房的容積率，增加保障性住房的供給，提高土地的利用效率，優(yōu)化土地資源配置，降低籌建保障性住房的成本。此外，合理進(jìn)行城市規(guī)劃，充分考慮職住統(tǒng)一的原則，提高保障性住房居住的舒適度，盡量做到在工業(yè)園區(qū)和青年人群工作單位密集區(qū)籌建保障性住房，減少北京市青年的通勤時(shí)間，緩解北京的交通壓力。應(yīng)實(shí)行住房保障貨幣化，以“補(bǔ)人頭”替代“補(bǔ)磚頭”，使保障性住房的保障模式更加靈活、普惠、公平，能夠使受保障的青年人群更加便利地選擇居住地點(diǎn)，避免保障不力的情況出現(xiàn)，在一定程度上減少保障性住房的土地需求量。

資金充沛是住房保障工作順利向前推進(jìn)的前提。除了政府直接撥款和社會(huì)資助之外，還可以創(chuàng)新融資模式，采用BOT(Build -Operate-Transfer)、TOT(Transfer-Operate-Transfer)和PPP(Public -Private -Partnership)等方式進(jìn)行資金籌集。其中，BOT模式是將建設(shè)項(xiàng)目委托給企業(yè)出資去做，作為補(bǔ)償，可以特許企業(yè)在項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)一段時(shí)期，到期后將項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)移給政府的融資方式；TOT是政府將已建成的老項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給企業(yè)運(yùn)作一段時(shí)期并同時(shí)獲取一筆資金，政府可以用所獲資金建設(shè)新項(xiàng)目并轉(zhuǎn)給企業(yè)運(yùn)作，到期后，老項(xiàng)目重新移交政府所有；PPP則是公私合作共建的模式。這三種融資模式既能在一定程度上減輕政府的財(cái)政壓力，又能保證保障性住房的產(chǎn)權(quán)掌握在政府手中，這是目前較為流行的融資創(chuàng)新方式。

(二)圍繞供給側(cè)改革三大要點(diǎn)，在“革”上下功夫全面創(chuàng)新

破解北京市青年人群的住房保障問題，供給側(cè)改革的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)投向“去庫存”“降成本”和“平供需”三個(gè)方面，而“去庫存”和“降成本”的最終目的是實(shí)現(xiàn)更高水平的供需平衡。

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“存量房”時(shí)代，打通商品房與保障房之間的通道，是去庫存的解決方案之一。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要打通供需通道，去庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中提到的“打通供需通道”，是去庫存的重要方面。有專家認(rèn)為，根據(jù)目前住房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，有必要利用貨幣化安置打通保障房與商品房之間的通道，實(shí)現(xiàn)住房存量資源的優(yōu)化配置[9]。此外，房地產(chǎn)“去庫存”政策中的保障房貨幣化，在棚戶區(qū)改造中以貨幣化形式鼓勵(lì)搬遷住戶購(gòu)買存量房以及降低商品房首付比例等，在去庫存的同時(shí)將拉動(dòng)裝修和家電等的相關(guān)消費(fèi)[10]。以前的保障性住房主要以政府提供實(shí)物房屋為主要模式申請(qǐng)家庭輪候，這種模式耗費(fèi)了政府大量的財(cái)政資金、人力資源和管理成本，還造成了城市土地資源被占用、保障房市場(chǎng)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)等問題，有違綠色、協(xié)調(diào)發(fā)展的理念。階段性梯級(jí)式貨幣補(bǔ)貼方式能夠很好地解決相關(guān)問題，是住房保障工作中的重要?jiǎng)?chuàng)新。

“降成本”主要體現(xiàn)在保障性住房的房源統(tǒng)籌方面。對(duì)于解決北京青年人群住房問題的保障性住房而言，適用的籌建方式主要有分散配建、收購(gòu)和園區(qū)自建三種。首先，要根據(jù)北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和整體布局，分區(qū)域在商品住宅用地中按不少于10%的比例配建公共租賃住房，解決“職住不平衡”問題。其次，要收購(gòu)商品房和商業(yè)性質(zhì)的房屋。建議成立專門的房屋交易所，實(shí)現(xiàn)商品房和保障房聯(lián)動(dòng)互助，將收儲(chǔ)的社會(huì)閑置房屋統(tǒng)一管理、統(tǒng)一定價(jià)、統(tǒng)一調(diào)配，此舉既能減少存量房數(shù)量，優(yōu)化房屋資源配置，又能解決更多人的住房問題。最后，要在北京市外來務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，獨(dú)立選址建設(shè)保障性住房。此外，在保障性住房的建設(shè)過程中，也要考慮成本問題，要在保證房屋質(zhì)量的前提下，盡量多利用節(jié)能環(huán)保材料，節(jié)約成本，在戶型設(shè)計(jì)階段、房屋施工階段以及驗(yàn)收階段都要考慮成本控制問題，既包括建設(shè)房屋的材料成本，也包含籌建房屋的人力資源成本，盡快形成合理可行的保障性住房項(xiàng)目成本控制管理制度體系。

“去庫存”和“降成本”的最終目的是實(shí)現(xiàn)更高水平的供需平衡，在著力深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的同時(shí)，調(diào)整需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)供給和需求的動(dòng)態(tài)平衡是解決北京市青年人群住房問題的關(guān)鍵。目前，影響北京市保障性住房供需平衡的因素主要包括戶籍制度、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快帶來的青年就業(yè)人員增加以及北京市疏解非首都核心功能帶來的人口流動(dòng)等。如何統(tǒng)計(jì)北京市青年人群保障性住房的需求總量和需求層次，需要政府部門投入更多的精力去做調(diào)查研究。此外，隨著北京市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，青年人群保障性住房供需雙方的對(duì)接和動(dòng)態(tài)調(diào)整將成為北京市住房保障工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

(三)圍繞供給側(cè)改革根本目的，在“管”上下功夫補(bǔ)齊短板

對(duì)于北京市的住房保障工程而言，供給側(cè)改革的根本目的在于守住民生保障的底線，促進(jìn)保障性住房的供需平衡，切實(shí)解決民眾住房問題，實(shí)現(xiàn)在“五大發(fā)展理念”中“共享”的目標(biāo)。供給側(cè)改革不僅要從供給要素和改革創(chuàng)新方面進(jìn)行宏觀調(diào)控，還要在保障性住房管理體系的具體制度方面進(jìn)行完善，補(bǔ)齊短板。建議從準(zhǔn)入機(jī)制、保障模式和管理體系三個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)，以完善青年人群住房保障制度。

1.準(zhǔn)入機(jī)制

從住房保障準(zhǔn)入機(jī)制著手完善，主要是指適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，遵循“多層次保障、多部門協(xié)作”的思路，體現(xiàn)公平原則，優(yōu)化資源配置。根據(jù)當(dāng)前北京市常住青年的社會(huì)現(xiàn)狀，需要申請(qǐng)保障性住房的青年人群主要包括外來務(wù)工人員、低收入人員、中等以下收入人員和畢業(yè)未滿五年人員四個(gè)層次。對(duì)處于不同層次的青年人群應(yīng)制定不同的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，全方位覆蓋有住房困難的青年人群。此外，為了確保資源的有效配置，應(yīng)當(dāng)盡快建立勞動(dòng)保障、民政、房屋管理、銀行、工商、公積金管理中心、公證處、車管所、企業(yè)人力資源部等多部門之間的信息共享平臺(tái)，構(gòu)建科學(xué)的保障性住房準(zhǔn)入指標(biāo)體系。作為準(zhǔn)入機(jī)制的“守門人”，應(yīng)當(dāng)針對(duì)騙取保障住房的行為，建立一套完備的具有懲處性質(zhì)的法律法規(guī)，增加申請(qǐng)人的違規(guī)成本，提高保障性住房審核的質(zhì)量。

2.保障模式

保障模式應(yīng)當(dāng)與受保障人群的層次相匹配，呈現(xiàn)立體化的特點(diǎn)。針對(duì)北京市青年人群的特點(diǎn)，建議采用租金補(bǔ)貼、房屋配租和共有產(chǎn)權(quán)住房三種保障模式。鑒于北京市青年人群流動(dòng)性較高的特點(diǎn)，租金補(bǔ)貼可以與保障性住房脫鉤進(jìn)行，申請(qǐng)人可以申請(qǐng)保障性住房，也可以租房，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與申請(qǐng)人家庭收入掛鉤，這樣既減輕了審核壓力，又便于受保障群體獲得補(bǔ)貼。房屋配租的方式可參照北京市現(xiàn)行的公共租賃住房分配管理辦法，公開配租，搖號(hào)選房，定期重新審核。共有產(chǎn)權(quán)住房主要是為了緩解中低收入群體購(gòu)房支付能力不足的問題，側(cè)重點(diǎn)是“售”。購(gòu)房者與住房協(xié)會(huì)共同擁有一套住房，購(gòu)房者根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)條件陸續(xù)向住房協(xié)會(huì)出資購(gòu)買房屋的另一部分產(chǎn)權(quán)，直至房屋全部為購(gòu)房者所有。當(dāng)然，原則上共有產(chǎn)權(quán)住房的首付款應(yīng)占房?jī)r(jià)總額的30%左右，且要對(duì)隨后的購(gòu)買設(shè)置期限。

3.運(yùn)行管理

管理體系主要是指對(duì)已經(jīng)納入住房保障體系的青年人群進(jìn)行管理，以及對(duì)相關(guān)保障性住房的運(yùn)行進(jìn)行管理。首先，建立健全關(guān)于保障性住房的法律法規(guī)。使住房保障管理工作有法可依、有章可循，提高住房保障體系的運(yùn)行效率。其次，對(duì)于已經(jīng)獲得住房保障的青年人群實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，建立“常住居民經(jīng)濟(jì)狀況動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息系統(tǒng)”，每隔2-3年重新審核入住者的資格和獲得租金補(bǔ)貼的額度，進(jìn)行梯度調(diào)整。對(duì)于工作地變更、家庭人口變化等情況，在有效租賃期內(nèi)及時(shí)進(jìn)行房源調(diào)整。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房屋的出售設(shè)定持有年限、政府指導(dǎo)價(jià)或者征收高額所得稅，以杜絕保障性住房市場(chǎng)的尋租行為。最后，保障性住房的管理還包括對(duì)房屋的質(zhì)量、建筑年限、可用面積等進(jìn)行限定和分類；房屋的建設(shè)質(zhì)量、周邊環(huán)境和配套設(shè)施要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)；保障性住房租金不應(yīng)與商品房市場(chǎng)相差太多，住房保障主要以政府貨幣補(bǔ)貼方式體現(xiàn)；房屋的修繕以及住戶的相關(guān)需求應(yīng)由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。

[1]曹 政：《本市保障房建設(shè)提前完成全年任務(wù)》， http://zhengwu.beijing.gov.cn/gzdt/bmdt/t1458126.htm

[2]北京市統(tǒng)計(jì)局：《住宅銷售價(jià)格指數(shù)》，http://www.bjstats.gov.cn/tjsj/yjdsj/fj_5661/2016/201610/t20161021_360932.html

[3]《北京房產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)》， http://fangjia.fang.com/

[4]《北京市二手房市場(chǎng)行情》，http://bj.5i5j.com/?utm_source=baidu&utm_medium=ppzq&utm_term=品專標(biāo)題&utm_content=品專標(biāo)題&utm_campaign=品專標(biāo)題&lkum=27

[5]北京市統(tǒng)計(jì)局：《2016年前3季度全市居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)8.4%》， http://www.bjstats.gov.cn/zxfb/201610/t20161020_360798.html

[6]張?zhí)靾颍骸侗本┣嗄曜》勘Ｕ险哐芯俊?，載《北京規(guī)劃建設(shè)》，2014年第4期。

[7]李平沙：《北京最大青年群體：以非京籍為主現(xiàn)實(shí)壓力山大》， http://edu.gmw.cn/2015-07/01/content_16141678.htm

[8]《中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：鼓勵(lì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)買存量房出租》，http://money.163.com/15/1222/07/BBE3TNHD00253B0H.html

[9]《人民日?qǐng)?bào)連續(xù)三日談樓市：去庫存這么做是個(gè)好辦法》，http://finance.ifeng.com/a/20151225/14136889_0.shtml

[10]王一鳴 陳昌盛等：《人民日?qǐng)?bào)人民要論：正確理解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革》，http://opinion.people.com.cn/n1/2016/0329/c1003-28233239.html

(責(zé)任編輯：邢 哲)

2016-11-20

胡吉亞，中國(guó)青年政治學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究保障性住房融資。

本文系中國(guó)青年政治學(xué)院青年教師學(xué)術(shù)創(chuàng)新支持計(jì)劃項(xiàng)目“北京市保障房建設(shè)融資模式創(chuàng)新研究”(課題編號(hào)：182070214)的研究成果。