樓市2017：房子是用來住的，炒房越來越難

葉輝

房?jī)r(jià)是大家最關(guān)心的。2016年上半年，以蘇州、廈門、合肥、南京為首的房?jī)r(jià)“四小龍”變身漲價(jià)黑馬，帶動(dòng)部分二線城市房?jī)r(jià)狂奔。下半年各地政府出臺(tái)密集的調(diào)控政策，原本像“脫韁野馬”一樣的房?jī)r(jià)，終于被暫時(shí)按下了高傲的頭顱。2017年，樓市將會(huì)走向何方？

史上最嚴(yán)厲措辭

2016年12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落的狀況。

有專家指出，這意味著決策層進(jìn)一步明晰了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，讓住房回歸其居住屬性，這將對(duì)房產(chǎn)投資產(chǎn)生重大影響。

2016年，部分一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)一度迅猛上漲，各地已經(jīng)出臺(tái)了一系列的限購政策。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅9月30日至10月8日，僅僅9天時(shí)間，全國(guó)就有20多個(gè)城市出臺(tái)樓市新政，發(fā)布調(diào)控相關(guān)政策或文件。這些城市分別是北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、上海。除北上廣深這四個(gè)一線城市，其余多數(shù)屬于二線城市。

從新政力度來看，不少城市的新政均被稱為“史上最嚴(yán)”。比如9月新建住宅均價(jià)突破5. 5萬元的深圳，樓市新政一出臺(tái)就讓一些人大喊“吃不消”。此次政策在限貸方面規(guī)定，無房但有貸款記錄的居民，首付不低于五成，對(duì)有一套房的居民，購二套房首付提高到七成以上。

限購方面，除深圳和北京限購升級(jí)外，其他城市均重啟限購。南京和深圳都將本地戶籍離異人士列入了限購清單，均限定本地戶籍離異人士?jī)H可購一套房。珠海和福州暫停三類居民購買建筑面積14 4平米以下商品住房。

雖然各地出臺(tái)的調(diào)控政策各有差異，但“火力”主要集中在三方面：限購、限貸、加強(qiáng)對(duì)不規(guī)范銷售行為的管控。其中，合肥、南京的限購政策較為嚴(yán)格。

最瘋狂的房?jī)r(jià)

限購政策最嚴(yán)厲的深圳，正是本輪房?jī)r(jià)上漲的“先行者”，它在2015年下半年率先開啟了樓市暴漲的序幕。短短幾個(gè)月時(shí)間，深圳的房?jī)r(jià)從每平米2萬多元跨入4萬，有一些二手房交易價(jià)甚至一天漲上幾十萬。緊隨其后的是上海和北京這兩個(gè)一線城市。

于是從3月底開始，上海、深圳先后加強(qiáng)調(diào)控，出臺(tái)一系列給樓市降溫的政策。而原本市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的北京、廣州也取消了計(jì)劃內(nèi)的放松政策。

一線城市調(diào)控加碼，炒房資金轉(zhuǎn)身殺向二線城市。以蘇州、廈門、合肥、南京為首的“房?jī)r(jià)四小龍”成為上半年樓市黑馬，漲幅一躍超過北上廣。在2016年上半年的統(tǒng)計(jì)中，合肥奪得全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜冠軍。安居客的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，合肥二手房均價(jià)1月份為8572元/平米，6月份已經(jīng)達(dá)到11966元/平米，漲幅接近40%。蘇州則以32%的漲幅排名第二。

業(yè)內(nèi)人士指出，這次遭到炒房資金沖擊最明顯的蘇州、廈門、合肥、南京等熱點(diǎn)二線城市有一個(gè)共同的特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且接壤一線城市。以蘇州為例，一系列政策既刺激了本地的剛需、剛改、投資需求，也吸納了上海因?yàn)橄拶彾绯龅耐顿Y需求，甚至連周圍三四線城鎮(zhèn)的入城需求都同樣吸納掉。最終導(dǎo)致了類似蘇州的這些城市今年成交暴漲一輪后又出現(xiàn)了價(jià)格的快速攀升。

進(jìn)入下半年后，樓市的瘋狂還在繼續(xù)。9月18日，杭州宣布自9月19日起實(shí)施住房限購，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。結(jié)果引發(fā)限購前夜外地購房者瘋狂簽約，單日商品房銷售3265套，二手房簽約達(dá)到1840套，總計(jì)成交5105套，將“搶房”推向高潮。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)上半年累計(jì)上漲7.61%。自2015年8月止跌轉(zhuǎn)漲以來連續(xù)11個(gè)月上漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大，6月漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，至11.18%。

熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)今年以來的漲幅，超過了歷史上任何時(shí)候。樓市虛火過旺，房產(chǎn)泡沫過大的質(zhì)疑聲，也比以往任何時(shí)候來得都要大。

理財(cái)荒下高杠桿惹禍

面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，要買房的人心力憔悴，恐怕稍一慢就上漲；沒買房的人則只能“望房興嘆”。

為什么房?jī)r(jià)漲了這么多，大家還會(huì)瘋狂入市？有專家指出，這輪房?jī)r(jià)的瘋狂正是“理財(cái)荒”背景下，資金無處可去最終進(jìn)入樓市的真實(shí)縮影。在大類資產(chǎn)中，20多年長(zhǎng)牛行情的房地產(chǎn)時(shí)至今日依然是一枝獨(dú)秀?！爸袊?guó)經(jīng)濟(jì)主要靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不能崩盤”是諸多購房人堅(jiān)定買房的最大理由，即使未來房?jī)r(jià)下跌，幅度也有限，是相對(duì)最為保值的資產(chǎn)。這已被2008年金融危機(jī)以來的房?jī)r(jià)走勢(shì)所驗(yàn)證。

現(xiàn)實(shí)情況是，資金曾大量流入樓市，并且造成了較高的杠桿。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，2016年火爆地產(chǎn)銷售是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，源于居民拼命加杠桿買房。從居民買房的貸款杠桿率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經(jīng)超過50%，意味著居民購房杠桿率超過50%，已超過美國(guó)2007年峰值。

有一個(gè)數(shù)據(jù)，則從全國(guó)范圍說明了樓市虛火的旺盛：2016年上半年，中國(guó)新增貸款規(guī)模達(dá)到7.53萬億，創(chuàng)下了歷史新高，而這其中個(gè)人住房貸款占據(jù)了半壁江山。數(shù)據(jù)顯示，上半年五大行共計(jì)新增個(gè)人住房貸款1.46萬億元，占全部新增個(gè)人貸款的88.6%。各行個(gè)人住房貸款方面均保持了兩位數(shù)的增幅。

有地產(chǎn)界人士評(píng)論說，此前全國(guó)月供比在30%左右，但2016年樓市火爆之后，一線城市的月供比已經(jīng)飆升至80%以上。

如何評(píng)判房產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)？

隨著政策的出臺(tái)，樓市都出現(xiàn)了明顯的降溫。在一系列調(diào)控政策之下，各地房子成交急劇萎縮，部分地區(qū)價(jià)格出現(xiàn)小幅度下滑。

泡沫暫時(shí)被壓制下去了，但是熱心人士依然憂心忡忡：房?jī)r(jià)越漲越高，樓市動(dòng)不動(dòng)就“高燒”，他們擔(dān)心中國(guó)樓市某一天像日本1980年代那樣泡沫破裂。上世紀(jì)80年代，日本樓市一片火爆，價(jià)格不斷上漲，與中國(guó)無異。日本樓市崩盤之后，包括東京在內(nèi)的六大都市和全國(guó)樓市在1992年同時(shí)陷入跌勢(shì)，不少城市的房?jī)r(jià)跌幅超過60%。

不過，更多人相信，中國(guó)已經(jīng)汲取了日本的教訓(xùn)，不會(huì)讓樓市危機(jī)在中國(guó)上演，中國(guó)樓市還有很多投資機(jī)會(huì)。中國(guó)的高凈值人士都已經(jīng)擁有一定數(shù)量的房產(chǎn)，如今，該如何處置這些財(cái)產(chǎn)？“賣掉部分吧，可能還要漲，舍不得賣不說，還想加碼投資呢；不賣吧，又怕又下跌的風(fēng)險(xiǎn)。”這是部分持有多套房產(chǎn)人士的心聲。那么，如何把握投資機(jī)會(huì)，怎么控制持有房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)呢？

在這次暴漲之后，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，一二線城市的房?jī)r(jià)最危險(xiǎn)。在這些人的眼里，房?jī)r(jià)動(dòng)輒要5萬元/平米以上，太過虛高，三四線城市的房?jī)r(jià)普遍只有幾千元，更有升值空間。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)最危險(xiǎn)的也許是三四線城市，一二線反而安全。他們分析：“一二線的人口還在不斷流入，對(duì)住房有較強(qiáng)“剛需”。除北上廣深外，杭州、蘇州等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市也能吸引人才。三四線城市工作機(jī)會(huì)不多，對(duì)人才的吸引力小，多數(shù)城市人口還在不斷流出，空置的房子很多，因此房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)比較大。持有這些城市的房子，房子租金也比較高，拿來出租也能穩(wěn)定地收取租金。相對(duì)而言，一二線城市由于就業(yè)機(jī)會(huì)多，教育與醫(yī)療等公共資源豐富，人口大量流入，房?jī)r(jià)會(huì)更加穩(wěn)定?！?