對目前土地資源及土地經(jīng)營分析

程錫麟

摘要：我國的土地資源數(shù)量是有限的，盡管我國的土地資源較為豐富，但是土地開采難度較高，可順利利用的土地資源是極其匱乏的，因此對土地資源的使用要謹(jǐn)慎，并且還要注重保護(hù)。如果想要減少土地資源浪費(fèi)，就要充分的利用每一寸土地；如果想要降低對土地資源的破壞程度，在開發(fā)和使用土地資源的過程中，就要注重保護(hù)每一寸土地。鑒于此，本文對目前土地資源及土地的經(jīng)營進(jìn)行了分析探討。

關(guān)鍵詞：土地資源；土地經(jīng)營；基本情況；問題；建議

1.土地資源的意義及作用

1.1現(xiàn)代企業(yè)制度建立和改革的需求

為了能夠符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。企業(yè)制度也在不斷的改進(jìn)?，F(xiàn)代的企業(yè)制度中對于產(chǎn)權(quán)的劃分更加的明細(xì)。其也將責(zé)任落實(shí)到實(shí)處。從而使得企業(yè)的管理更加的科學(xué)化和規(guī)范化。在現(xiàn)代企業(yè)制度建立和改進(jìn)的過程中。需要充分的了解國家與企業(yè)產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系。明確兩者的不同責(zé)任。以更好的推動企業(yè)制度的改進(jìn)和建立。而為了能夠推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。就需要對現(xiàn)代企業(yè)的制度進(jìn)行重新的規(guī)劃。明確國家和企業(yè)之間的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。使得企業(yè)能夠科學(xué)、合理的利用土地資源。

1.2土地資源管理改制的需要

現(xiàn)階段我國的土地資源管理正在進(jìn)行改革。為了能夠滿足現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。我國必然會進(jìn)行土地資源管理的改革。在改革過程中。能夠及時的發(fā)現(xiàn)土地資源利用不合理的方面。然后采取有效的措施進(jìn)行處理和解決。提高土地資源的合理利用。由于城市的土地資源各種因素的影響。造成在開發(fā)和使用過程中存在不合理的地方。造成土地資源的有償使用和無償使用兩種制度的失衡。加之政府對土地資源利用的干預(yù)較大。嚴(yán)重的影響了土地資源的利用效率。所以要制定土地資源利用的有效策略。提高土地資源的利用率。在改革土地資源管理的過程中，要合理的劃分土地資源，將土地資源所屬權(quán)明確。合理的對土地資源進(jìn)行配置。進(jìn)而提高土地資源的合理開發(fā)和有效利用。

2.我國土地經(jīng)營中存在的問題

經(jīng)過我國第二次的國力土地資源調(diào)查。我國土地資源的情況已經(jīng)非常清楚。對我國發(fā)展的資本也有了一個全面的掌握。在這次調(diào)查中。國有標(biāo)準(zhǔn)的土地利用分類法被采用。國家掌控。由政府和地方雙向進(jìn)行的模式首次采用。全國范圍的遙感影像調(diào)查地圖也首次使用。很多的第一次在這次的土地調(diào)查中使用。經(jīng)過這次對土地資源的全面調(diào)查?？梢郧宄牧私獯嬖谟谕恋亟?jīng)營管理中的問題。

2.1城市土地轉(zhuǎn)讓中存在的問題

為了促進(jìn)本城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。引進(jìn)外來投資。轉(zhuǎn)讓本城市的土地資源就是提高本城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速率的有效措施之一。國家鼓勵城市引進(jìn)外來投資，并且給予了其諸多的優(yōu)惠。但是這種優(yōu)惠在體系上還存在著漏洞。如在土地市場供求出現(xiàn)矛盾時。報名人數(shù)少于一定人數(shù)時仍然進(jìn)行土地的拍賣。這就導(dǎo)致土地價格的下跌；某些中小型城市在土地出讓時，招標(biāo)、拍賣供地的比例不合理。城市問也存在土地市場價值的差異。這就給部分投機(jī)分子帶來了機(jī)會。從而擾亂了城市土地經(jīng)營的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.2土地市場不健全。存在隱形土地市場的隱患

土地有形的市場即存在實(shí)物的有具體的操作計(jì)劃、進(jìn)行土地權(quán)益流轉(zhuǎn)的場所。主要包括交易的場所和輔助的硬件設(shè)備。也包括中介服務(wù)系統(tǒng)，其業(yè)務(wù)有咨詢、評價、登記、交易等。土地經(jīng)營的有形市場不僅僅可以進(jìn)行土地交易。還是國家調(diào)控土地出讓種類及數(shù)量、對土地利用情況及檔案進(jìn)行匯總、掌握土地利用的實(shí)時動態(tài)等等的場所。恰恰相反。隱形土地市場不僅對土地資源的合理配置產(chǎn)生消極的影響。還會造成土地資產(chǎn)的不必要流失。給國家?guī)頍o法估量的經(jīng)濟(jì)損失。

2.3土地市場化運(yùn)作尚不規(guī)范。缺乏有效的管理機(jī)制

隨著城市發(fā)展的加快。土地市場化運(yùn)作想想越來越多。合理的土地市場化運(yùn)作有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而現(xiàn)實(shí)中卻存在很多沒有按照法律法制操作的問題。例如很多城市為了眼前發(fā)展利益。開展拍賣土地?；蛘邷p少綠化用地等等。這些都可能影響到城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.4城市發(fā)展和土地開發(fā)利用缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃

近年來。我國城市發(fā)展速度很快。然而原有的城市土地規(guī)劃開發(fā)政策顯得有些跟不上形勢的發(fā)展。城市的總體規(guī)劃直接影響到土地的利用問題。因此如果城市規(guī)劃和土地利用不能協(xié)調(diào)一致。那么將會導(dǎo)致很多問題的出現(xiàn)。例如，重大項(xiàng)目土地的審批問題。城市重復(fù)建設(shè)等等。給城市的整體發(fā)展造成混亂。

3.對我國土地資源及土地經(jīng)營的建議

3.1加強(qiáng)宣傳力度

為了充分發(fā)揮土地資源利用策略在土地資源管理改制中的作用。就需要相關(guān)的管理部門加大宣傳力度。使人們對土地資源管理改制的重要性有全面的認(rèn)識。因而科學(xué)的土地管理改制策略就被有效的制定出來，有利于推進(jìn)土地資源管理改制的深入。現(xiàn)代企業(yè)管理制度和土地管理制度都要逐漸的完善和健全。土地資源管理改制中的資源利用策略要通過法律的形式來完善。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平的不斷提高。

3.2加強(qiáng)土地登記管理制度

立足于土地資源的實(shí)際情況。將土地所有權(quán)分解為多種權(quán)利的組合。包括土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出租和土地權(quán)的抵押。合理轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)。使土地資源的價值得到充分的發(fā)揮。與此同時。土地資源的稅收管理也要加強(qiáng)。無論使用哪種處理方式對土地資源處理。都要到土地資源管理部門進(jìn)行土地資源所有權(quán)的變更。然后進(jìn)行登記處理。在轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的時候。應(yīng)該及時到稅務(wù)管理部門進(jìn)行登記。及時的將土地增值稅繳納。在一定程度上，土地資產(chǎn)流失的情況得到了避免。

3.3加強(qiáng)監(jiān)管。實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營的陽光化

土地經(jīng)營的陽光化就是始終堅(jiān)持經(jīng)營陛城市用地的招標(biāo)出讓和拍賣。對其信息進(jìn)行公示。使得城市土地市場交易的過程在全程的監(jiān)管之下。達(dá)到提升市場透明度的目的。對創(chuàng)造公平的市場環(huán)境起到重要作用。在當(dāng)下。完善政府監(jiān)管體系。應(yīng)用公眾監(jiān)督和輿論監(jiān)督相結(jié)合的監(jiān)督方式。以確保土地經(jīng)營始終處于公平、公正、公開的環(huán)境下，可以最大限度的預(yù)防腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，捍衛(wèi)政府的威信和土地經(jīng)營者的權(quán)威性。維護(hù)了土地市場的正常秩序。確保了土地開放商間的正常競爭。為此。經(jīng)營l生的城市規(guī)劃用地需始終堅(jiān)持采用招標(biāo)的形式或掛牌方式出讓。如果特殊需要需采用協(xié)議出讓的方式。也應(yīng)該對全社會透明化。接受監(jiān)督。

3.4多元化的資金籌集?？茖W(xué)的土地經(jīng)營

政府財(cái)政的專項(xiàng)撥款。就是在土地資源儲備的早期。因?yàn)橥恋氐某鲎屃亢屯恋卣髻徚砍霈F(xiàn)嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)。必須依賴政府的專項(xiàng)撥款才可以維持其正常的流轉(zhuǎn)。這部分的流轉(zhuǎn)資金具有風(fēng)險低、無利息的優(yōu)點(diǎn)，但是其金額依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體水平有著一定的限制。

銀行的貸款。即土地資源儲備管理中心通過向金融機(jī)構(gòu)貸款?？捎靡呀?jīng)歸土地資源儲備中心所有的土地進(jìn)行銀行抵押。就當(dāng)下的形勢來看土地中心的流轉(zhuǎn)資金大部分來源于銀行貸款。不僅能有效的減輕土地經(jīng)營的負(fù)擔(dān)。還為金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了契機(jī)。隨著城市化的不斷推進(jìn)。這種資金的來源方式將會得到更廣泛的應(yīng)用。但是其存在投資成本及風(fēng)險都較高的弊端。

購買土地者預(yù)付錢款。又名土地的預(yù)出讓。即土地資源儲備管理中心在執(zhí)行土地儲備計(jì)劃的過程中。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)資金的匱乏。應(yīng)用投招標(biāo)等形式。確定土地后期的受讓法人。其土地征購費(fèi)用由受讓法人預(yù)先支付。土地資源儲備管理中心可以將此錢款用于前期的土地資源購置。

土地的調(diào)換。就是土地資源儲備管理中心依據(jù)具體的工作計(jì)劃。在開展土地儲備工作中，為了達(dá)到節(jié)約成本的目的，將現(xiàn)有的土地使用者進(jìn)行安置。用該中心已有的土地調(diào)換其他土地。此方法最大的優(yōu)點(diǎn)就是可節(jié)約大量的成本。

合作開展土地整理和征購工作。為了預(yù)防預(yù)出讓發(fā)生問題。土地儲備管理中心需和其他經(jīng)濟(jì)單位進(jìn)行必要的合作。就是土地儲存管理中心提供土地。其他經(jīng)濟(jì)單位提供資金。土地儲備管理中心用流轉(zhuǎn)資金對土地進(jìn)行早期的開發(fā)。然后再對土地進(jìn)行拍賣和競標(biāo)。這樣的合作模式既能預(yù)防出讓的不足還可以融的流轉(zhuǎn)資金。

3.5整合用地。挖掘潛力

集中開發(fā)研究、中試、推廣、生產(chǎn)區(qū)域，整合現(xiàn)有土地。制定科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)政策。調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。選擇最有利的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群模式，降低生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出。挖掘現(xiàn)有存量建設(shè)用地潛力。提高土地利用率。借鑒國內(nèi)其他園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。引進(jìn)區(qū)片容積率控制的概念。即對開發(fā)區(qū)確定一個合理的容積率。一部分企業(yè)用地可超過區(qū)片容積率。另一部分企業(yè)用地可根據(jù)實(shí)際需要小于區(qū)片容積率。只要整個區(qū)片實(shí)際建筑容積率不超過規(guī)劃容積率即可。這樣可滿足不同用地者的需求。促使土地節(jié)約利用。

3.6多維發(fā)展。拓展空間

在土地資源越來越稀缺的形勢下。應(yīng)該拓寬對土地資源的利用維度。不僅在空間上進(jìn)行合理的規(guī)劃。同時在用途上發(fā)揮更加廣泛的思路。在建筑開發(fā)過程中。著眼于立體開發(fā)模式?？梢詫⑵綍r平面布置的廠房車間等集中在一棟建筑中。從而形成工業(yè)綜合體，高新區(qū)基本上是科技含量高、附加值高的工業(yè)企業(yè)。適宜于布置立體化標(biāo)準(zhǔn)工廠。另一方面。向地下空間拓展。認(rèn)真借鑒世界各國開發(fā)利用城市地下空間的成功經(jīng)驗(yàn)。

3.7制定科學(xué)合理的城市土地資源管理規(guī)范。有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行

一個城市的土地規(guī)劃應(yīng)該和這個城市的整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。并且對土地的開發(fā)利用、執(zhí)行管理起到一定的指導(dǎo)作用。制定城市的土地規(guī)劃要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則。具備科學(xué)性和合理性。例如合理規(guī)定各種用地的比重分配、空間布局、規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)等，然后確保各項(xiàng)工作在此約束下合理有序的展開。政府相關(guān)部門要嚴(yán)格按照規(guī)劃執(zhí)行相關(guān)工作。例如土地審批要嚴(yán)格按照相關(guān)的法規(guī)來執(zhí)行。杜絕亂征亂批等現(xiàn)象。

3.8充分發(fā)揮土地資源的使用價值

土地是有限的不可再生資源。因此在使用土地時要盡可能的發(fā)揮其最大的限度。充分發(fā)揮其價值。在途觀管理工作中。努力做到使用效率、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益三者的統(tǒng)一。

3.9提高土地使用率。地盡其利

首先要對城市的土地進(jìn)行合理布局。地盡其力。盡量發(fā)揮不同類型土地的優(yōu)勢：其次。對土地使用情況和現(xiàn)存土地做好統(tǒng)計(jì)：第三。提高土地的容積率。充分利用地上以及地下的空間。例如地鐵。地下通道。高架橋等等；第四，走科技發(fā)展之路，組織專家學(xué)者對城市土地進(jìn)行研究。也為城市土地管理規(guī)劃提供依據(jù)和參考。

3.10堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則

可持續(xù)發(fā)展這一政策。最近幾年備受關(guān)注。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展這一原則要求統(tǒng)籌兼顧。綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。同時在關(guān)注眼前利益的時候考慮長遠(yuǎn)利益。那么在城市的土地資源管理中。要杜絕過度使用土地等情況，科學(xué)合理的開發(fā)利用土地。在有效正確利用土地的同時做好保護(hù)措施。例如保護(hù)綠地。嚴(yán)防土地使用過度等情況，保護(hù)土地生態(tài)系統(tǒng)。防止新的破環(huán)。這樣才可以有利于城市的可持續(xù)發(fā)展以及長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.11完善和規(guī)范土地市場

城市的土地資源管理離不開城市土地市場機(jī)制的建立與完善。規(guī)范城市土地市場管理。嚴(yán)格審批程序，嚴(yán)格檢查土地用途。并且建立健全一套有效的監(jiān)督機(jī)制。確保向觀眾政策的落實(shí)。

4.結(jié)束語

綜上所述。在開發(fā)和使用土地資源的過程中。要做好科學(xué)合理。不能夠一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，而忽視對土地資源的保護(hù)，要加強(qiáng)土地資源管理和改善土地經(jīng)營方式。充分發(fā)揮土地資源在社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用。