不動產(chǎn)登記不能留“車位尾巴”

◎ 李英鋒（河北省灤南縣工商行政管理局，唐山063500）

不動產(chǎn)登記不能留“車位尾巴”

◎ 李英鋒（河北省灤南縣工商行政管理局，唐山063500）

將城市地下空間納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理不僅是確認(rèn)不動產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)人的隸屬關(guān)系，從法律的執(zhí)法層面確保產(chǎn)權(quán)人利益的重要內(nèi)容，也是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益、保障市場交易安全、增進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的重要措施。

將城市地下空間納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理是我國正在推進(jìn)的工作，然而在許多城市，業(yè)主購買小區(qū)地下車位后拿到的權(quán)利憑證五花八門，這不僅給不動產(chǎn)登記工作帶來了一定程度的麻煩，也導(dǎo)致車位產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)有發(fā)生。

同樣的地下車位，在甲地?zé)o法辦理權(quán)屬登記，只能獲得一份使用產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，在乙地卻能夠辦理權(quán)屬登記。而不予登記有很多種理由，給予登記的也出現(xiàn)了這樣或那樣的情況，比如，在北京海淀區(qū)某小區(qū)居住的李女士的車位產(chǎn)權(quán)證與商品房的產(chǎn)權(quán)證一樣，規(guī)劃用途一項(xiàng)寫著“車位”，共有情況寫著“單獨(dú)所有”，居住在江蘇泰州美好上郡小區(qū)的趙先生的車位就與商品房產(chǎn)權(quán)同記在一本所有權(quán)證上。這種登記的差異性、多樣性很不合理、很不公平、很不正常，既妨礙了不動產(chǎn)法律政策執(zhí)行的統(tǒng)一性、規(guī)范性、權(quán)威性，背離了不動產(chǎn)登記改革的大方向，也不利于對業(yè)主的權(quán)益保障，很容易留下后遺癥，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，引發(fā)社會矛盾，同時(shí)，混亂的車位產(chǎn)權(quán)登記也會給不動產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作帶來麻煩，影響統(tǒng)計(jì)工作的全面性、真實(shí)性，進(jìn)而影響與不動產(chǎn)登記相關(guān)聯(lián)的其他工作。

一般認(rèn)為，地下車位在出售前，其初始所有權(quán)權(quán)屬有三種情況：在人防工程上建造的車位，其所有權(quán)屬于國家；納入公攤面積的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有；開發(fā)商按規(guī)劃建設(shè)并取得產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)歸開發(fā)商。我們要討論的是業(yè)主基于這三種情況“購買”車位后如何辦理權(quán)屬登記的問題，前兩種情況比較明了，引發(fā)的爭議較少，對不能給受讓業(yè)主辦理權(quán)屬登記有較普遍的社會共識。第三種情況引發(fā)的爭議最大，也最值得討論。開發(fā)商已經(jīng)取得所有權(quán)的地下車位，再出售給業(yè)主時(shí)，如果地下車位構(gòu)成了界限分明、有獨(dú)立使用價(jià)值的空間或單元，那么，地下車位與地上建筑物一樣，屬于不動產(chǎn)單元，完全應(yīng)該納入權(quán)屬登記的范疇，不動產(chǎn)登記不能留“車位尾巴”。

其實(shí)，給地下車位辦理權(quán)屬登記于法有據(jù)?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該條款已經(jīng)明確，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人約定，但是占用共有道路或者其他場地的車位屬于業(yè)主共有，說得簡單一些，除占用道路或者其他場地之外規(guī)劃的停車位、車庫原則上是屬于開發(fā)商的。《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者是地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！痹摲梢?guī)定事實(shí)上確認(rèn)了我國的土地空間權(quán)制度。我國土地使用權(quán)的權(quán)屬內(nèi)容除了地表使用權(quán)外，還包括地上的空間利用權(quán)和地下的空間利用權(quán)。地下車庫、車位基于獨(dú)立的建設(shè)用地地下空間使用權(quán)，開發(fā)商設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)地下車庫、車位，在獲得國家建設(shè)主管部門審批同意后，應(yīng)認(rèn)為在國家的建設(shè)用地使用權(quán)中包括了建設(shè)用地地下空間使用權(quán)?！段餀?quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！蔽覈F(xiàn)已初步確立了地下空間權(quán)，開發(fā)商經(jīng)國土規(guī)劃等建設(shè)行政部門批準(zhǔn)開發(fā)利用地下空間建立地下車位的行為并不違反有關(guān)法律規(guī)定，有權(quán)依照法律的規(guī)定取得地下車位的原始所有權(quán)。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”的車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定：不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。獨(dú)立使用價(jià)值的空間應(yīng)當(dāng)足以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途，并可以獨(dú)立利用。有地下車庫、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋梁等構(gòu)筑物的，以該特定空間或者構(gòu)筑物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。地下車位有的有獨(dú)立隔斷，或獨(dú)立空間，有的屬于敞開式，但也可以通過畫線等方式獨(dú)立地、排他地使用，這樣的地下車位都是專有部分，都具備不動產(chǎn)登記的特征和要素，都符合最高法的司法解釋和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》所設(shè)定的不動產(chǎn)登記條件。從法律的角度看，給地下車位辦理不動產(chǎn)登記沒有任何障礙。

國家政策也針對地下車位等不動產(chǎn)登記給出了明確的指向。今年8月31日，住建部和國土部出臺《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)和用地政策的通知》（建城〔2016〕193號），明確提及“規(guī)范辦理停車場產(chǎn)權(quán)手續(xù)”、“停車場權(quán)利人可以依法向停車場所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)”。這被認(rèn)為是停車場走向權(quán)屬規(guī)范的重要一步。今年5月，住建部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》提出：“對已有和在建地下空間進(jìn)行分類和信息收集，并納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理”。顯然，政策的指向與法律精神是一致的，政策的要求與法律規(guī)定是吻合的，鮮明的政策也給地下車位、商鋪等的權(quán)屬登記提供了有力支撐。

目前，國內(nèi)一些地方已經(jīng)就地下車位的權(quán)屬登記先行一步，進(jìn)行了有益的探索和嘗試，比如，北京、上海、南京針對地下車位的銷售許可，都曾做出過較為明確的規(guī)定，一些地區(qū)在《商品房銷售（預(yù)售）許可證》上明確列出地下車位面積。常州、?？凇⑨橹?、寧德、武漢等地針對地下車位產(chǎn)權(quán)登記所需要件都制定了相關(guān)政策，武漢市房產(chǎn)局出臺的實(shí)施細(xì)則規(guī)定：商品房的商業(yè)攤（鋪）位、車庫（含單體車庫、架空層車位、地下車位）也可以辦理產(chǎn)權(quán)證，但必須同時(shí)具備3個(gè)條件：一是在已審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)中有明確“商業(yè)”或“車庫”用途的認(rèn)定；二是符合房屋建筑面積認(rèn)定的基本條件；三是具備固定的權(quán)屬界址，且施工設(shè)計(jì)圖與實(shí)際現(xiàn)狀保持一致。《寧德市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》明確，房屋登記機(jī)構(gòu)將依法對建設(shè)單位（投資人）辦理地下空間權(quán)屬登記。地下空間建（構(gòu)）筑物所有權(quán)的設(shè)立、變更、抵押、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)主管部門申請辦理登記手續(xù)，并遵循地表建設(shè)工程權(quán)屬設(shè)立、變更、抵押、轉(zhuǎn)讓和消滅的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

觀察世界各國對地下車位的權(quán)屬登記情況，大致分為兩種，一是美國等一些國家推行業(yè)主共有模式，不允許小區(qū)內(nèi)的地下車庫及停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣；二是將車庫作為專有部分，開發(fā)商能單獨(dú)出售停車位。許多國家和地區(qū)都允許將停車位作為獨(dú)立單位來出售。傳統(tǒng)學(xué)說在判斷權(quán)屬認(rèn)可標(biāo)的物的獨(dú)立性、專有性時(shí)強(qiáng)調(diào)其封閉性，而對車庫、車位現(xiàn)代學(xué)說逐漸摒棄嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)而采取“觀念上的墻壁”之見解，只要有固定的界線標(biāo)明范圍，使人能在觀念上將一部分區(qū)分開來，則該部分也可以視為專有部分。例如，德國于1973年對《住宅所有權(quán)法》第3條第2項(xiàng)進(jìn)行修正，規(guī)定：“以持久性界標(biāo)表明范圍的停車間，視為有獨(dú)立性的房間?！贝隧?xiàng)關(guān)于停車場作為特別所有權(quán)要件的增加規(guī)定，解決了實(shí)務(wù)上有關(guān)停車場登記苦惱的問題，為德國立法所獨(dú)創(chuàng)，對其他國家解決同類問題具有參考價(jià)值，影響深遠(yuǎn)，意義重大。國內(nèi)外對地下車位的權(quán)屬登記經(jīng)驗(yàn)說明，給具有獨(dú)立性、專有性的地下車位辦理權(quán)屬登記切實(shí)可行。

針對地下車位的權(quán)屬登記，應(yīng)該進(jìn)一步明晰化、統(tǒng)一化、規(guī)范化。政府應(yīng)該對地下車位登記統(tǒng)一依據(jù)，統(tǒng)一要求，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一條件，統(tǒng)一流程，統(tǒng)一格式，讓登記部門有據(jù)可依，規(guī)范操作，讓民眾一目了然，享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，能夠更好地維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益，能夠讓各地平衡推進(jìn)權(quán)屬登記，促進(jìn)社會公平。

一者，為了適應(yīng)我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，減少誤解和紛爭，有必要在具體配套的土地和房地產(chǎn)制度中進(jìn)一步明確建設(shè)用地的地下空間使用權(quán)，對地下空間使用權(quán)的最初獲得和再分割、再流轉(zhuǎn)予以確認(rèn)規(guī)范。

二者，明確細(xì)化地下車庫、車位權(quán)利歸屬的操作規(guī)則。應(yīng)明確哪些車庫車位屬于首先滿足業(yè)主需要的范疇，以及如何滿足業(yè)主的首先需要權(quán)利，明確哪些車位屬于商業(yè)車位，屬于可以在市場上流轉(zhuǎn)的車位，屬于擁有獨(dú)立性、專有性的車位，屬于能辦理權(quán)屬登記的車位。操作規(guī)則還應(yīng)明確地下車位、車庫權(quán)屬的具體性質(zhì)、測量確權(quán)規(guī)則以及獲得方式、程序，比如出售、附贈或者出租等，比如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、登記轉(zhuǎn)讓、備案轉(zhuǎn)讓等。

三者，對小區(qū)地下車位、車庫應(yīng)建立政府監(jiān)管機(jī)制，建立車庫、車位的物權(quán)登記公示制度。政府相關(guān)部門對開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管，依法審定車位的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，監(jiān)督車位售價(jià)、出租價(jià)格及車庫車位分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e情況，建立地下車位產(chǎn)權(quán)信息臺賬，并向社會公示。

對地下車庫、車位這一新型的稀缺的社會財(cái)富資源明確其歸屬，可以確認(rèn)其靜態(tài)的權(quán)屬狀態(tài)，在定紛止?fàn)幍幕A(chǔ)上使該社會財(cái)富資源進(jìn)入規(guī)范的流轉(zhuǎn)渠道，在動態(tài)的市場分配中實(shí)現(xiàn)社會財(cái)富資源的有序配置，有效合理實(shí)現(xiàn)該社會財(cái)富資源的使用價(jià)值和交易價(jià)值，充分發(fā)揮物的效能。隨著居民汽車保有量的逐漸增多，厘清地下車位、車庫的權(quán)屬成為民眾的迫切需求，成為不動產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需求，希望政府能借助此番不動產(chǎn)登記改革的契機(jī)，依法解決地下車位、車庫以及其他地下不動產(chǎn)登記問題。