設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何協(xié)助執(zhí)行

某市登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)：我市某區(qū)人民法院在一起民事訴訟案件中判決房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求我單位撤銷該項(xiàng)房屋所有權(quán)登記。我們?cè)趨f(xié)助執(zhí)行時(shí)，遇到兩個(gè)問(wèn)題：一、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其細(xì)則沒(méi)有規(guī)定撤銷登記，我們?cè)趨f(xié)助執(zhí)行時(shí)應(yīng)采用哪一種登記種類？二、我們發(fā)現(xiàn)房屋買(mǎi)受人在訴訟前已經(jīng)將該房屋設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人為某銀行。那我們?cè)趨f(xié)助執(zhí)行時(shí)對(duì)抵押權(quán)應(yīng)如何處理？是否應(yīng)該把抵押權(quán)一并注銷？

金紹達(dá)：撤銷登記不同于注銷登記，撤銷登記并不是登記的種類，而是登記機(jī)構(gòu)糾正登記錯(cuò)誤的一種方法，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》沒(méi)有規(guī)定撤銷登記，而是采用更正登記來(lái)糾正登記中的錯(cuò)誤。但在某些情況下，更正登記難以完全替代對(duì)登記的撤銷。因?yàn)槌蜂N登記是從法律上取消一項(xiàng)登記，而不是更正登記簿的記載。因而，人民法院要求撤銷該項(xiàng)房屋所有權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助撤銷這一登記。

以往有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為凡房屋所有權(quán)不能成立的，從該所有權(quán)派生出來(lái)的抵押權(quán)一般都應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。而《物權(quán)法》的規(guī)定并非如此：《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了所有權(quán)的善意取得，雖然這是對(duì)所有權(quán)取得的特別規(guī)定，但在該條第三款明確規(guī)定了“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。抵押權(quán)也是物權(quán)的一種，如果是善意取得抵押權(quán)，則同樣應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。因此，登記機(jī)構(gòu)在遇到被執(zhí)行房屋設(shè)有抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)先查看人民法院的判決書(shū)。因?yàn)樵谙禒?zhēng)房屋設(shè)有抵押權(quán)的情況下，抵押權(quán)人一般都是作為第三人參加訴訟，如果參加了訴訟，法院在認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效而抵押權(quán)為善意取得時(shí)，會(huì)對(duì)抵押權(quán)人的抵押權(quán)做出處理，如將返回的房款清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)。

如果判決書(shū)已認(rèn)定抵押無(wú)效，則可按判決書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)撤銷該項(xiàng)房屋所有權(quán)登記，抵押權(quán)一并予以注銷。

如果抵押權(quán)人沒(méi)有作為第三人參加訴訟，生效法律文書(shū)既沒(méi)有認(rèn)定抵押無(wú)效，也未處理債務(wù)，這種狀況在實(shí)際工作中極為少見(jiàn)。在這一情況下，登記機(jī)構(gòu)不能把抵押權(quán)一并注銷。因?yàn)椋阂皇怯捎谛姓袨樗哂械墓?，在抵押登記被登記機(jī)構(gòu)糾正以前或被司法機(jī)關(guān)撤銷以前，這一抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)推定其合法；二是協(xié)助執(zhí)行應(yīng)當(dāng)按人民法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理，登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與有關(guān)文書(shū)的內(nèi)容一致，不能擴(kuò)大或縮小執(zhí)行的范圍。

不當(dāng)?shù)牡怯洷怀蜂N以后，自然恢復(fù)到該項(xiàng)登記以前的狀況，即將房屋所有權(quán)恢復(fù)為原產(chǎn)權(quán)人所有，而抵押權(quán)未經(jīng)法定原因不會(huì)消滅，既然沒(méi)有消滅，就仍應(yīng)記載于登記簿。

房屋所有權(quán)恢復(fù)為原產(chǎn)權(quán)人所有以后，由于物權(quán)的追及效力，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)，原產(chǎn)權(quán)人對(duì)此持有異議的，應(yīng)另行通過(guò)適當(dāng)途徑主張自己的權(quán)利，而無(wú)法由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)解決。