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    設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何協(xié)助執(zhí)行

    2017-01-17 16:18:17
    中國(guó)房地產(chǎn)·綜合版 2016年12期
    關(guān)鍵詞:協(xié)助執(zhí)行抵押權(quán)人抵押權(quán)

    某市登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn):我市某區(qū)人民法院在一起民事訴訟案件中判決房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),要求我單位撤銷該項(xiàng)房屋所有權(quán)登記。我們?cè)趨f(xié)助執(zhí)行時(shí),遇到兩個(gè)問(wèn)題:一、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其細(xì)則沒(méi)有規(guī)定撤銷登記,我們?cè)趨f(xié)助執(zhí)行時(shí)應(yīng)采用哪一種登記種類?二、我們發(fā)現(xiàn)房屋買(mǎi)受人在訴訟前已經(jīng)將該房屋設(shè)定了抵押,抵押權(quán)人為某銀行。那我們?cè)趨f(xié)助執(zhí)行時(shí)對(duì)抵押權(quán)應(yīng)如何處理?是否應(yīng)該把抵押權(quán)一并注銷?

    金紹達(dá):撤銷登記不同于注銷登記,撤銷登記并不是登記的種類,而是登記機(jī)構(gòu)糾正登記錯(cuò)誤的一種方法,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》沒(méi)有規(guī)定撤銷登記,而是采用更正登記來(lái)糾正登記中的錯(cuò)誤。但在某些情況下,更正登記難以完全替代對(duì)登記的撤銷。因?yàn)槌蜂N登記是從法律上取消一項(xiàng)登記,而不是更正登記簿的記載。因而,人民法院要求撤銷該項(xiàng)房屋所有權(quán)登記,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助撤銷這一登記。

    以往有一種觀點(diǎn),認(rèn)為凡房屋所有權(quán)不能成立的,從該所有權(quán)派生出來(lái)的抵押權(quán)一般都應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。而《物權(quán)法》的規(guī)定并非如此:《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了所有權(quán)的善意取得,雖然這是對(duì)所有權(quán)取得的特別規(guī)定,但在該條第三款明確規(guī)定了“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定”。抵押權(quán)也是物權(quán)的一種,如果是善意取得抵押權(quán),則同樣應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Wo(hù)。因此,登記機(jī)構(gòu)在遇到被執(zhí)行房屋設(shè)有抵押權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)先查看人民法院的判決書(shū)。因?yàn)樵谙禒?zhēng)房屋設(shè)有抵押權(quán)的情況下,抵押權(quán)人一般都是作為第三人參加訴訟,如果參加了訴訟,法院在認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效而抵押權(quán)為善意取得時(shí),會(huì)對(duì)抵押權(quán)人的抵押權(quán)做出處理,如將返回的房款清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)。

    如果判決書(shū)已認(rèn)定抵押無(wú)效,則可按判決書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)撤銷該項(xiàng)房屋所有權(quán)登記,抵押權(quán)一并予以注銷。

    如果抵押權(quán)人沒(méi)有作為第三人參加訴訟,生效法律文書(shū)既沒(méi)有認(rèn)定抵押無(wú)效,也未處理債務(wù),這種狀況在實(shí)際工作中極為少見(jiàn)。在這一情況下,登記機(jī)構(gòu)不能把抵押權(quán)一并注銷。因?yàn)椋阂皇怯捎谛姓袨樗哂械墓?,在抵押登記被登記機(jī)構(gòu)糾正以前或被司法機(jī)關(guān)撤銷以前,這一抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)推定其合法;二是協(xié)助執(zhí)行應(yīng)當(dāng)按人民法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理,登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與有關(guān)文書(shū)的內(nèi)容一致,不能擴(kuò)大或縮小執(zhí)行的范圍。

    不當(dāng)?shù)牡怯洷怀蜂N以后,自然恢復(fù)到該項(xiàng)登記以前的狀況,即將房屋所有權(quán)恢復(fù)為原產(chǎn)權(quán)人所有,而抵押權(quán)未經(jīng)法定原因不會(huì)消滅,既然沒(méi)有消滅,就仍應(yīng)記載于登記簿。

    房屋所有權(quán)恢復(fù)為原產(chǎn)權(quán)人所有以后,由于物權(quán)的追及效力,抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán),原產(chǎn)權(quán)人對(duì)此持有異議的,應(yīng)另行通過(guò)適當(dāng)途徑主張自己的權(quán)利,而無(wú)法由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)解決。

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