房價收入比問題與房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的分析

王鋒

近日，國內(nèi)某市場研究機構(gòu)發(fā)布了2016年前三季度《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》。該文以房價收入比這個國際通行的指標(biāo)為依據(jù)，認為全國有40個城市存在泡沫，且深圳泡沫最大。從國際慣例看，房價收入比指標(biāo)確實是一個通過測度房價與居民收入水平差異，來檢驗居民購房能力，進而測度房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。但是，房價收入比并不是衡量樓市健康程度的唯一指標(biāo)。衡量上述情況的指標(biāo)還有租金收入比、可支付住房比重、經(jīng)濟增長和居民收入增長速度等綜合指標(biāo)。只有全面、深度分析經(jīng)濟社會發(fā)展的各個因素，才能對房價收入比指標(biāo)有個客觀看待，才能找到控制房價收入比過高和過快增長的辦法，進而抑制房價泡沫，更好地解決城市居民的住房問題。

一、較高的房價收入比，是全球經(jīng)濟快速增長、人口快速流入的大城市的客觀現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)理性看待

從國際貨幣基金組織《2016年中期全球房價觀察報告》看，全球有20多個城市房價收入比高居20倍以上，其中排在前十位的有深圳、孟買、河內(nèi)、香港、北京、上海、倫敦、基輔、廣州、東京，亞洲人口密度較大的新加坡也高居全球第18位。這些城市中，一些城市如深圳、河內(nèi)、北京、上海作為新興經(jīng)濟體，近年來經(jīng)濟增長較快、人口快速流入，逐漸成為全球新的超大城市，城市剛性住房需求與投資投機需求同時快速增長，進而導(dǎo)致短期房價收入比快速增長。另外一些城市如香港、倫敦、東京、新加坡，則因經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，城市人地矛盾突出，樓市供求關(guān)系長期緊張，盡管其經(jīng)濟泡沫并不嚴重，但因房價長期居高不下，進而導(dǎo)致房價與普通居民家庭收入長期偏離，房價收入比長期處于高位。

由此可見，作為經(jīng)濟快速增長、人口快速流入的深圳、河內(nèi)等新興城市，房價收入比的快速增長一定程度上具有短期性和必然性。隨著這些城市經(jīng)濟的持續(xù)增長，城市居民的收入水平會逐漸提高，房價收入比是可以控制住的。但是，這些城市也應(yīng)當(dāng)注意解決好住房供求關(guān)系問題；特別是在人多地少、土地資源緊缺背景下，如不能解決好普通居民家庭的住房問題，房地產(chǎn)問題就有可能從一個經(jīng)濟問題進而演化成社會問題。當(dāng)然，我們也不必擔(dān)心房價收入比的長期過大。比如新加坡，盡管房價收入比也比較高，但由于都擁有規(guī)模巨大的可支付住房，雖然房價與居民收入偏離較大，但經(jīng)濟和社會仍比較穩(wěn)定，并未產(chǎn)生較嚴重的社會問題。

二、我國大城市房地產(chǎn)調(diào)控的加強，有利于抑制房價收入比的上升，有利于抑制資產(chǎn)泡沫

今年以來，我國大城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場發(fā)展熱潮，樓市短期供求關(guān)系出現(xiàn)扭曲，房價過快上漲。從今年前10個月情況看，全國一線和二線城市商品住房銷售量同比分別增長27%和56%，銷售均價同比分別增長23%和14%，直接導(dǎo)致大城市房價收入比過快上升。從前述國內(nèi)研究機構(gòu)的報告看，全國有40個城市房價收入比較高，深圳、上海、北京等大城市更高，樓市泡沫比較嚴重。在此背景下，深圳等全國16個熱點城市開展了新一輪調(diào)控，以抑制房價的過快上漲，抑制資產(chǎn)泡沫。

從各地樓市調(diào)控后的表現(xiàn)看，新一輪調(diào)控取得明顯效果。從我中心監(jiān)測到的16個熱點城市10月份新建商品住房銷售情況看，濟南、鄭州、合肥、蘇州成交量環(huán)比下降40%-60%，南京、無錫、北京、天津、廈門環(huán)比下降20%-40%，杭州、上海環(huán)比下降10%-20%；此外，熱點城市房價也出現(xiàn)明顯下降，深圳、福州、合肥下降最大，降幅為10%-16%，鄭州、南京、濟南、無錫次之為6%左右，武漢、上海、蘇州、廈門在2%左右，北京、天津、杭州、成都下降1%以內(nèi)。

綜合判斷，隨著熱點城市調(diào)控的加強，今年四季度至明年，全國房地產(chǎn)市場將進入新一輪調(diào)整期。在調(diào)控政策的作用下，熱點城市投資投機需求將得到遏制，房價上漲將得到抑制；而隨著這些城市經(jīng)濟持續(xù)增長，居民收入將進一步上升，房價收入比將有望回落，樓市泡沫也將得到有效控制。

三、立足于解決普通居民家庭住房困難，從長效機制促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

過去10多年來，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展、解決大城市住房問題，中央和各地從實際出發(fā)，先后出臺了多項房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策，盡管也涉及到房地產(chǎn)發(fā)展的基本問題——住房供應(yīng)體系問題，但多數(shù)仍從需求端入手，著眼于短期房價和市場穩(wěn)定，對從長效機制上促進市場健康發(fā)展仍不系統(tǒng)。從目前各地實踐看，從供給端發(fā)力，構(gòu)建以供給端為主、需求端為輔，供給和需求同步發(fā)力的長效機制，是實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場長效健康發(fā)展的基本保障。

通過上述分析，對房價收入比問題，不能僅僅停留在表面數(shù)據(jù)的高低，而應(yīng)當(dāng)更深入地分析在房價、收入背后的經(jīng)濟社會問題，并提出更好的解決辦法。以新加坡為例，新加坡的商品房價格比深圳高，單套價格折合人民幣約600萬元。但是，新加坡有占全部住房總量80%以上的公共組屋（價格約為商品房價格的20%），還有一部分解決“夾心層”的執(zhí)行公管公寓（價格約為商品房價格的70%），大多數(shù)城市居民的住房問題得到較好解決，并有效抑制了商品房價格的過快上漲和樓市泡沫的擴大。

結(jié)合新一輪城鎮(zhèn)化人口、資金、技術(shù)加快向大城市流入，大城市房價容易波動、資產(chǎn)泡沫容易擴大等現(xiàn)象，當(dāng)前和今后，我國大城市一方面要高度關(guān)注樓市泡沫、持續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控；另一方面要著手開展房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，促進住房和房地產(chǎn)問題的長效解決。對深圳等國內(nèi)大城市長效機制建設(shè)，我們提出以下思路：加快深化大城市住房制度改革，加快多層次住房供應(yīng)體系建立，積極探索保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，加快建立“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的房地產(chǎn)長效發(fā)展機制。

一是深化住房制度改革。以深圳為例，近年來深圳在深化住房制度改革方面主要從以下兩個方面入手：

首先是創(chuàng)新基本住房保障制度。依據(jù)2007年國務(wù)院24號文精神，深圳在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，以實事求是的態(tài)度大膽創(chuàng)新，在國家提出的廉租房和經(jīng)適房基礎(chǔ)上，率先建立公共租賃住房制度，將城市常住人口中的其他低收入家庭納入住房保障。截至目前，深圳通過實物配租和貨幣補貼兩種方式，對符合條件的低收入家庭連續(xù)實施應(yīng)保盡保，較好地解決了低收入家庭的住房困難。

其次是建立人才安居住房制度。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，近年來大量人才進入深圳；由于房價較高，近年來深圳人才等“夾心層”群體也出現(xiàn)了住房困難，解決人才安居問題已非常迫切。通過實踐和創(chuàng)新，深圳自2010年以來出臺了系列人才安居政策，通過明確人才認定標(biāo)準(zhǔn)、住房標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)模式和分配模式，通過限定人才住房購租價格不超過同地段、同品質(zhì)商品房的一定比例，按照“中端有支持”的原則，建立和完善解決人才等“夾心層”群體住房問題的新型公共住房制度。未來，深圳還將按照國家“共有產(chǎn)權(quán)”住房試點要求，在現(xiàn)有人才住房制度基礎(chǔ)上，繼續(xù)深化住房制度的改革，從建設(shè)、用地、開發(fā)、銷售、管理等方面完善人才住房制度，探索公共住房或可支付住房發(fā)展模式，使廣大人才等“夾心層”群體共享改革開放的成果，進一步增強經(jīng)濟社會發(fā)展的凝聚力。

二是加快建立多層次住房供應(yīng)體系。近年來深圳在建立多層次住房供應(yīng)體系方面主要從以下幾方面入手：

首先是多渠道增加住房用地供應(yīng)。通過加快特區(qū)外發(fā)展、實施“東進戰(zhàn)略”、實施深莞惠和“3+2”城市一體化發(fā)展，通過提高居住用地開發(fā)強度、加大城市更新、加強土地整備，通過加快違法建筑處置、加快閑置土地和用房的處理，深圳多渠道增加住房用地供應(yīng)，解決住房供求關(guān)系緊張的問題。此外，多渠道籌集、建設(shè)人才住房和保障性住房，未來5年，深圳新供應(yīng)居住用地不少于60%要用于建設(shè)人才保障房，利用房地產(chǎn)開發(fā)項目、公共設(shè)施、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建人才保障房，利用舊工業(yè)區(qū)規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)自有用地建設(shè)人才保障房，利用存量住房、違法建筑籌集人才保障房。在深圳土地資源緊張的背景下，深圳通過存量土地的挖掘和都市圈一體化的發(fā)展，將有利于增加住房供應(yīng)，有利于穩(wěn)定住房價格，并為多層次住房供應(yīng)體系的建設(shè)打下堅實基礎(chǔ)。

其次是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的長效機制要求，未來深圳住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是在“人多地少”、住房供應(yīng)緊張以及房價較高背景下解決居民住房問題的重要手段?！笆濉逼陂g，深圳累計供應(yīng)保障性住房11萬多套，供應(yīng)量是“十一五”的10倍；“十三五”期間，深圳還將建設(shè)40萬套人才和保障性住房，人才和保障性住房規(guī)劃供應(yīng)總量占規(guī)劃期全部住房供應(yīng)總量的53%，遠遠高于“十一五”期間的20%和“十二五”期間的40%。此外，深圳專司人才住房建設(shè)和運營的人才安居集團已經(jīng)成立，未來政府總投資將達到1000億元，若加上企業(yè)融資，將大大加快深圳市住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并在高房價背景下有效解決廣大普通居民家庭的住房問題。

通過以上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，通過“十三五”乃至更長時期的努力，深圳將逐步建立適應(yīng)不同收入層次的多元化、多層次的住房供應(yīng)體系。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯的調(diào)整，商品房供應(yīng)不超過總量的30%，人才住房供應(yīng)達到總量的50%，保障房供應(yīng)占總量的20%。

最后是培育和發(fā)展住房租賃市場。鑒于深圳人口結(jié)構(gòu)倒掛、人口流動性大、住房銷售價格高等現(xiàn)象，考慮到深圳80%以上的實際人口租房居住的現(xiàn)實，今后深圳應(yīng)當(dāng)大力培育并規(guī)范住房租賃市場，尤其是在房價和租金差距較大、租賃市場供應(yīng)充足、住房租金仍比較平穩(wěn)條件下，要管控好租金、規(guī)范好市場、加大租賃住房供應(yīng)。目前，深圳市已將發(fā)展住房租賃市場、構(gòu)建“購租并舉”的住房消費模式列入了“十三五”住房建設(shè)規(guī)劃；同時積極落實國家有關(guān)要求，起草了培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見；此外還將通過新出讓特定用地開展規(guī)?；赓U、鼓勵企業(yè)籌集房源規(guī)?；赓U，多途徑發(fā)展住房租賃市場。

三是積極探索保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的措施。結(jié)合各地實際，熱點大城市要加快建立常態(tài)化的市場調(diào)控機制，促進住房市場回歸居住功能：

一是實施精準(zhǔn)的差別化信貸政策，嚴格執(zhí)行“保護剛需、支持改需、抑制投機”的差別化信貸政策，合理制定不同時期、不同需求對象的首付比例，嚴厲打擊各種違法違規(guī)行為，防止利用資金杠桿炒作樓市。二是實施住房限購政策，熱點城市要用好、用足住房限購政策，實現(xiàn)樓市長期穩(wěn)定發(fā)展。三是加強住房價格管理，加強對開發(fā)項目的定價指導(dǎo)，加強已批項目的銷售管理，防止企業(yè)隨意漲價、擾亂預(yù)期。四是對熱點城市征收房產(chǎn)稅，鑒于房地產(chǎn)總體稅制改革尚需時日，可借鑒香港經(jīng)驗，利用現(xiàn)有稅收政策，對熱點城市征收房產(chǎn)稅，抑制市場投機。五是加快大城市土地功能的調(diào)整，目前北京、廣州、深圳服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻率在70%-90%，但工業(yè)用地占比仍高達22%、32%和36%，遠高于紐約（3.9%）、東京（5.1%），三城市住宅用地為28%、29%和26%，遠低于紐約（44%）、東京（73%），因此適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級要求，應(yīng)加快土地功能的調(diào)整，增加大城市居住和公共服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)。六是構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融體系，建議國家加快建立常態(tài)化的資金監(jiān)管手段，嚴厲打擊資金非法和違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；按照“一城一策”的原則，給予地方調(diào)整首付比例和利率的權(quán)限；探索政策性住房金融體系，加大對“夾心層”、中低收入人群的購房支持。

應(yīng)當(dāng)注意的是，我國大城市房地產(chǎn)發(fā)展長效機制并非一朝一夕可以建立，長期保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展還需要很多基礎(chǔ)工作要做。對于長效機制的建立，必須樹立堅定不移、持之以恒的信念，必須按照深入研究住房建設(shè)的規(guī)律性問題和加強政策頂層設(shè)計的要求去探索實施。只有這樣，房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制，才能既鞏固原有成果，又實現(xiàn)政策創(chuàng)新；既體現(xiàn)政府量力而行，又體現(xiàn)政府盡力而為；既發(fā)揮市場的決定作用，又體現(xiàn)政府的重要作用，進而促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。