淺談房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書

陸曉平

隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，存量房交易在房地產(chǎn)市場交易中的占比不斷提高。因其具有交易流程長、專業(yè)性強(qiáng)、信息不對稱等特點(diǎn)，增加了存量房交易安全的不穩(wěn)定因素。一直以來，各級房屋交易管理部門通過制度建設(shè)、系統(tǒng)建設(shè)和操作規(guī)范等方面來保障存量房交易安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。如積極推行存量房網(wǎng)上備案制度，規(guī)避“一房多賣”等交易風(fēng)險的發(fā)生。近期出臺的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168號）文件，也旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)一步保障存量房交易安全。

由于交易房屋信息的真實(shí)性、及時性和查詢便利性得不到有效保證，交易當(dāng)事人權(quán)益受損的案例時有發(fā)生，存量房交易管理工作中仍有許多亟待完善的地方。筆者從工作實(shí)踐出發(fā)，建議房產(chǎn)交易管理部門可在存量房交易中嵌入進(jìn)行房源核驗(yàn)、編制房屋狀況說明書兩個環(huán)節(jié)，借助政府公信力和信息優(yōu)勢，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，確保交易當(dāng)事人能夠得到真實(shí)的房屋信息、真實(shí)的交易信息，從而保障存量房交易安全。

一、進(jìn)行房源核驗(yàn)，確保房源信息和交易信息的真實(shí)性

目前，多數(shù)地方的存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)中具備房源核驗(yàn)的功能，但這只是系統(tǒng)中的內(nèi)部功能，屬于系統(tǒng)流程的一個環(huán)節(jié)，意向購房人是無法查驗(yàn)的，這就無法從源頭上遏制房地產(chǎn)中介發(fā)布虛假房源以及對購房人隱瞞房源不利情況等現(xiàn)象的發(fā)生。針對上述弊端，北京等城市率先推行了房源核驗(yàn)制度。筆者在學(xué)習(xí)了相關(guān)制度后，結(jié)合本地實(shí)際，對房源核驗(yàn)的流程提出以下設(shè)想：

房地產(chǎn)中介接受產(chǎn)權(quán)人委托后，應(yīng)當(dāng)使用存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行房源核驗(yàn)，主要是核驗(yàn)有沒有查封、異議登記、是否已經(jīng)有網(wǎng)簽合同等限制交易的情形，符合相關(guān)條件的，系統(tǒng)生成唯一的核驗(yàn)編碼。房地產(chǎn)中介在媒體或門店等場合發(fā)布房源信息時，必須在該房源的信息中明顯標(biāo)識其核驗(yàn)編碼。意向購房人看到房源時，可在指定的網(wǎng)站輸入房源核驗(yàn)編碼查詢，系統(tǒng)返回最新的房源信息和最新的交易信息。最新的房源信息包括小區(qū)名稱、建筑面積、樓層、建筑年代、用途、是否查封、是否抵押等；最新的交易信息包括代理的房地產(chǎn)中介、是否已經(jīng)備案買賣合同等。

房源核驗(yàn)編碼較好地解決了房屋交易管理部門在保障產(chǎn)權(quán)人隱私的前提下如何向意向購房人提供房產(chǎn)信息和交易信息的難點(diǎn)，將房屋交易管理部門掌握的房源信息和交易信息為公眾提供查詢渠道，更有效地保障交易安全。

二、編制房屋狀況說明書，確保房源描述真實(shí)性

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書?！蹲》砍青l(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168號）中進(jìn)一步明確了房屋狀況說明書的主要內(nèi)容：房源信息核驗(yàn)情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號、房屋座落、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、掛牌價格、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋圖片等。

在房屋狀況說明書的使用規(guī)范上，主要是緊扣三個環(huán)節(jié)：

一是房地產(chǎn)中介在接待意向購房人時，應(yīng)出具房屋狀況說明書，便于意向購房人檢驗(yàn)房屋的情況是否發(fā)布屬實(shí)。

二是在簽訂房屋買賣合同之前，如果房屋狀況有相關(guān)變化的，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)編制最新的房屋狀況說明書。

三是房屋狀況說明書應(yīng)作為房地產(chǎn)中介的檔案資料或房屋買賣合同的附件，與其他交易資料一起留存?zhèn)洳?。房地產(chǎn)中介通過系統(tǒng)查詢、實(shí)地查看、詢問等方式獲取相關(guān)信息并編制房屋狀況說明書，委托人應(yīng)簽字確認(rèn)后，房地產(chǎn)中介方可發(fā)布房源信息，這就減少了房地產(chǎn)中介發(fā)布房源時的虛假委托、虛假房源描述、虛假價格、虛假房源圖片等情況發(fā)生。

房地產(chǎn)中介通過系統(tǒng)查詢、實(shí)地查看、詢問等方式獲取相關(guān)信息并編制房屋狀況說明書，委托人應(yīng)簽字確認(rèn)后，房地產(chǎn)中介方可發(fā)布房源信息，減少了房地產(chǎn)中介發(fā)布房源時的虛假委托、虛假房源描述、虛假價格、虛假房源圖片等情況發(fā)生。

三、房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書的異同

房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書都具備向意向購房人提供房屋狀況的功能，不同之處主要是三點(diǎn)：

1.內(nèi)容不同

房源核驗(yàn)主要是房屋的權(quán)屬信息和交易狀況，即房屋交易管理部門能夠掌握的信息；房屋狀況說明書加入了由權(quán)利人了解、房地產(chǎn)中介核查的其他信息，如：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋圖片、是否出租、可交付時間等信息。

2.內(nèi)容提供者不同

房源核驗(yàn)是交易管理部門以政府公信力和信息優(yōu)勢為基礎(chǔ)，及時高效地為意向購房人提供房屋信息和交易信息；房屋狀況說明書是權(quán)利人真實(shí)反映，房地產(chǎn)中介盡職調(diào)查后向意向購房人提供的房屋信息。

3.信息載體不同

房源核驗(yàn)是利用了“互聯(lián)網(wǎng)+”的載體，向非特定人群提供電子信息，重點(diǎn)是保護(hù)權(quán)利人隱私、信息動態(tài)實(shí)時更新、獲取方式便捷；房屋狀況說明書是以書面的形式，經(jīng)由相關(guān)房地產(chǎn)中介和權(quán)利人蓋章和簽字后向特定人群提供的，重點(diǎn)是可形成紙質(zhì)檔案留存?zhèn)洳椤?/p>

四、交易管理中如何強(qiáng)化房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書功能

1.完善制度建設(shè)

房屋交易管理部門通過制度設(shè)計和法規(guī)建設(shè)等途徑，強(qiáng)化房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書的功能和法律效用。通過明確房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書在交易過程中的地位和操作規(guī)范，明確與不動產(chǎn)登記部門的房屋權(quán)屬信息和交易信息的互通共享機(jī)制，明確房地產(chǎn)中介在房源核驗(yàn)、房源發(fā)布和房屋狀況說明書等方面的違規(guī)情形，明確當(dāng)事人投訴渠道和對違規(guī)房地產(chǎn)中介處罰規(guī)定的內(nèi)容，充分發(fā)揮房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書在房屋交易過程中的作用。

2.完善系統(tǒng)功能，規(guī)范格式文本

房屋交易管理部門要完善存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)中房源自動核驗(yàn)功能，要做到相關(guān)房地產(chǎn)中介可以自主使用系統(tǒng)進(jìn)行房源核驗(yàn)并返回核驗(yàn)編碼。完善的系統(tǒng)支撐，可以減少當(dāng)事人或房地產(chǎn)中介往返奔波之苦，也能減輕交易管理部門窗口工作壓力。

房屋交易管理部門還要統(tǒng)一制定房屋狀況說明書的格式，規(guī)范房地產(chǎn)中介編制要求和檔案管理等時限要求。

3.加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)和監(jiān)督處罰

房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書本質(zhì)上是為購房人提供了對意向房源的驗(yàn)證渠道，為監(jiān)督房地產(chǎn)中介提供手段。要充分發(fā)揮作用，就必須加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)使用。一是利用報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒體平臺宣傳房源核驗(yàn)和房屋狀況說明書的作用和操作規(guī)范；二是通過培訓(xùn)等方式引導(dǎo)房地產(chǎn)中介規(guī)范其各項(xiàng)經(jīng)紀(jì)行為；三是采取抽查、投訴處理等方式強(qiáng)化事中事后監(jiān)督管理。