加強新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理的方法

【摘要】城市化建設(shè)進程的不斷加深，使得城市人口大量增加，對于城市住房的需求急劇上升，這就推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多的機遇，同時也帶來了更大的挑戰(zhàn)。基于這樣的背景下，房地產(chǎn)市場的競爭也日益激烈，要想在激烈的競爭中脫穎而出，保持穩(wěn)定的發(fā)展，就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強成本管理。

【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟形勢；房地產(chǎn)成本管理；現(xiàn)狀與問題；方法

房地產(chǎn)成本管理是增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力，保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措。然而目前房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀并不樂觀，由于這樣或那樣原因的影響，房地產(chǎn)成本管理中還存在不少問題，這些問題嚴重制約了房地產(chǎn)成本管理作用的發(fā)揮，因此，本文就新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)成本管理進行了以下方面的分析與探討。

1、房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀和存在問題

1.1房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

合同是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)運營的前提基礎(chǔ)條件，所以，應(yīng)在制定合同前對開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行初期預(yù)算。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在決策時考慮不夠全面，只著眼于房屋項目獲取的經(jīng)濟效益，沒有對房屋項目開發(fā)投入成本以及后期銷售情況進行充分考慮。殊不知不論是項目開發(fā)房屋投入成本還是后期銷售，都與房屋項目的經(jīng)濟效益有著密切關(guān)聯(lián)，導致房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理時缺乏明確的目標與方向，沒有發(fā)揮成本管理的真正作用。而且還普遍存在房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本管理的情況，對于成本管理也缺乏專業(yè)的人力資源來負責，使得房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算存在一定問題。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的缺失直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟效益以及市場競爭力。

1.2房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

1.2.1沒有重視成本分攤

進行成本分攤是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的有效方法之一。成本分攤是各類用戶間的分攤成本，進行成本分攤不僅能夠降低投入成本風險，保證房屋項目的收益，還能進一步提高成本管理效率。但是，在現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房屋項目時都沒有對成本進行分攤，即便一些企業(yè)進行了成本分攤，都是抱著隨意分攤的態(tài)度，在審核成本分攤過程中往往都是敷衍了事，對后期成本管理工作的開展以及房屋項目的順利開發(fā)造成了嚴重的影響。

1.2.2成本核算對象確定具有隨意性

成本核算是企業(yè)成本管理中的重要基礎(chǔ)工作，能夠為房屋項目的順利開發(fā)及運行提供重要的保障。成本核算首先需要確定一個核算對象，然后根據(jù)相關(guān)規(guī)則對核算對象進行科學、全面分析核算對象，在核算過程中，房地產(chǎn)可以根據(jù)計劃成本計價核算，也可以安裝實際成本計價進行核算。最終完成成本核算工作。但是在現(xiàn)實中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對象時具有較大的隨意性，成本核算工作缺乏明確的目標，導致成本核算失效，致使成本管理失控，嚴重影響了成本管理的順利開展。

1.2.3沒有及時獲取項目成本核算依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)進行項目成本核算時，需要及時獲取到各種相關(guān)的依據(jù)，例如施工企業(yè)提供的發(fā)票。但是在實際中普遍存在房地產(chǎn)企業(yè)進行項目核算時沒有及時獲取項目成本核算依據(jù)的問題，造成該問題出現(xiàn)的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)即便在項目竣工后也沒有付清全部款項，使得施工企業(yè)無法提供相關(guān)的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目成本核算時缺乏這些依據(jù)，就會導致項目成本核算與實際不相符。

2、加強新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理的方法

2.1全面貫徹成本管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部一般設(shè)有成本合約部門，該部門的職責雖然與企業(yè)成本管理工作相關(guān)聯(lián)，但并不表示該部門全權(quán)負責企業(yè)的成本管理工作。成本合約部門的職責除了進行成本管理工作外，就是在企業(yè)內(nèi)部樹立起成本管理理念并貫徹到企業(yè)的每個員工。企業(yè)成本管理是一項復(fù)雜的工作，涉及較廣，在企業(yè)進行成本管理時需要企業(yè)各部門積極參與以及共同配合，對成本管理的所涉及的每一個環(huán)節(jié)都必須給予高度重視。只有在企業(yè)內(nèi)部全面貫徹成本管理理念，增強企業(yè)全體員工的成本管理意識，才能真正做好成本管理工作。

2.2建立目標成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在決策一個項目時，首先應(yīng)對該項目的投資進行估算和預(yù)算，然后以項目估算和預(yù)算為基礎(chǔ)依據(jù)，對項目目標成本進行科學合理的編制。同時為了避免出現(xiàn)成本失控問題，企業(yè)還應(yīng)在項目開發(fā)和運營過程中隨時對比目標成本與實際成本。這就要求企業(yè)必須建立健全完善的目標成本管理制度。目標成本包括了多種費用，具體有：土地價款、建設(shè)施工費、財務(wù)費、管理費、設(shè)施費、安裝費等費用組成。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將目標成本中所包括的各種費用制定成成本科目，然后按照成本科目對項目中的所有費用進行歸類。企業(yè)的成本合約部門應(yīng)根據(jù)歸類好的成本科目制定好目標成本，而后上交企業(yè)決策層審核。一旦通過審核，企業(yè)成本合約部門就必須科學制定出目標成本控制計劃方案，并分發(fā)企業(yè)各部門中。

2.3采用科學成本管理方式

在“新經(jīng)濟形勢”的環(huán)境中，BIM是新興推廣的管理模式，BIM又稱建筑信息模型，具有很多優(yōu)勢，包括：優(yōu)化型、可視化、協(xié)調(diào)性等，BIM通過將項目中的信息數(shù)據(jù)設(shè)置為模型的基礎(chǔ)，在建立模型的過程中，采用數(shù)字信息化的模式，反映出建筑物的真實效果。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方式主要分為兩類：一是動態(tài)控制方式。動態(tài)控制方式就是建立一個模型，將項目整體進行模塊化，每一個分項目都是一個獨立的模塊，然后充分考慮各個模塊之間的聯(lián)系和影響，最終得出項目總預(yù)測成本。在實際當中，任何一個模塊成本出現(xiàn)變化，就能夠通過模型了解該模塊對總預(yù)測成本的影響，從而準確判斷該模塊的成本是否在可控范圍內(nèi)。二是靜態(tài)控制方式。靜態(tài)控制方式與動態(tài)控制方式大致一樣，都是將成本項目進行模塊化，而與動態(tài)控制方式的不同之處在于靜態(tài)控制方式是以項目模塊化為基礎(chǔ)，然后對每一個模塊的成本都進行預(yù)測，以此確保每個模塊的成本都處于可控范圍內(nèi)。

2.4提高成本管理人員素質(zhì)

企業(yè)的發(fā)展離不開各種人才和技術(shù)的支持，通過企業(yè)員工的綜合素質(zhì)以及技術(shù)的先進程度，直接反映了一個企業(yè)的綜合實力以及發(fā)展前景。企業(yè)要做好成本管理工作，就必須聘請掌握專業(yè)成本管理與控制知識的人才，而且作為成本管理工作人員還應(yīng)具有較強的職業(yè)素養(yǎng)和較高的風險意識，具備預(yù)測、分析風險的能力。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中從事成本管理工作的人員都很難滿足上述要求，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡力提高成本管理人員的素質(zhì)，以便保障成本管理工作的順利進行，充分發(fā)揮成本管理工作應(yīng)有的作用。

結(jié)語：

綜上所述，作為新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須重視并做好成本管理工作，這就要求企業(yè)必須全面貫徹成本管理理念，提高成本管理人員素質(zhì)，采用科學成本管理方式，建立目標成本管理制度，只有這樣才能要提高企業(yè)的競爭力，幫助企業(yè)獲取更高的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。