房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同管理探析

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的建設(shè)合同屬于經(jīng)濟(jì)合同的范疇，是房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系中的重要組成部分。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各方都是圍繞著合同來進(jìn)行相應(yīng)的管理和工作，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有著極高的影響。但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同管理中還存在一定的問題，本文將分析其中存在的問題，并提出相應(yīng)的改善措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；建設(shè)工程；合同管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)合同管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，具有涉及的單位多、材料雜、個(gè)體差異大等特點(diǎn)。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)工程合同管理方面存在著種種問題。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同管理的現(xiàn)況，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同管理存在的問題一一進(jìn)行剖析，并提出了相應(yīng)的解決措施。

1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)合同對(duì)建設(shè)主體各方的基礎(chǔ)權(quán)利及義務(wù)進(jìn)行了界定，保證各方在享有權(quán)利的基礎(chǔ)上嚴(yán)格履行義務(wù)，為正確處理開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程中出現(xiàn)的問題和糾紛提供可靠的法律依據(jù)。具體來說，做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同管理的意義有以下幾點(diǎn)：首先加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同管理符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同管理是建設(shè)項(xiàng)目管理的核心。再次，加強(qiáng)合同管理是規(guī)范各建設(shè)主體行為的需要。最后，加強(qiáng)合同管理是迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的需要。

2、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同管理存在的問題

2.1企業(yè)合同管理意識(shí)淡薄

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)近年來呈現(xiàn)了蓬勃的發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了機(jī)遇。但是過快的發(fā)展速度使得企業(yè)管理等軟件設(shè)施無法滿足企業(yè)的需求。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目合同管理來說，最重要的一點(diǎn)就是企業(yè)對(duì)合同管理的意識(shí)淡薄。特別是與國(guó)外先進(jìn)企業(yè)和項(xiàng)目管理水平相比，我國(guó)的工程項(xiàng)目合同管理水平較低，合同管理相應(yīng)人員專業(yè)知識(shí)欠缺。在一些重大項(xiàng)目上，一旦出現(xiàn)合同管理方面的問題，可能給企業(yè)帶來巨大的損失和危機(jī)。另外在工程項(xiàng)目施工過程中，出現(xiàn)與合同不符的情況或者糾紛時(shí)，許多承包商不是考慮從合同要求進(jìn)行問題的蹉商和解決，而是尋求非正式通道，例如“人情網(wǎng)”、“關(guān)系網(wǎng)”等來解決問題。另外在合同管理的體系建設(shè)，以及管理人員的專業(yè)培訓(xùn)方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)都沒有予以重視。這都是房地產(chǎn)企業(yè)合同管理意識(shí)淡薄的具體表現(xiàn)。

2.2企業(yè)合同管理體系不規(guī)范

目前一部分房地產(chǎn)企業(yè)的高層沒有從企業(yè)戰(zhàn)略的高度來認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同管理的重要性，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)的合同管理體系不規(guī)范。首先是沒有一個(gè)完整的合同管理流程。例如對(duì)合同的簽訂、審計(jì)和執(zhí)行都分散在不同的部門，導(dǎo)致合同管理缺乏系統(tǒng)系的規(guī)劃指導(dǎo)。合同管理形式化較為嚴(yán)重。另外在合同管理體系中沒有明確的合同歸口管理、分級(jí)管理和授權(quán)管理等機(jī)制。導(dǎo)致合同簽訂權(quán)限不明確，簽訂的合同可能為企業(yè)帶來隱患。在合同履行過程中，缺少一些必要的審查和評(píng)估，最終對(duì)合同的實(shí)施失去了有效的監(jiān)督和控制。

2.3企業(yè)合同管理制度不健全

企業(yè)制度是指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行日常管理和運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，為企業(yè)各項(xiàng)行為提供行為規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)流程。但是目前在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目合同管理中相關(guān)的制度明顯缺乏。大部分都依靠合同管理人員自身的素質(zhì)水平、工作經(jīng)驗(yàn)以及責(zé)任心來保證合同管理的準(zhǔn)確性。這樣的管理難以保障項(xiàng)目的質(zhì)量和目標(biāo)完成。一旦合同管理流程中出現(xiàn)重大的工作失誤，又沒有明確的制度和流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，很可能為企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。即便部分企業(yè)制定了專門的合同管理制度，但是制度執(zhí)行缺乏監(jiān)督，合同管理人員的工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)也缺乏績(jī)效管控。同時(shí)企業(yè)在合同管理中沒有建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管控機(jī)制，沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門和責(zé)任人，為企業(yè)的合同管理埋下隱患。

3、做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目合同管理的措施

3.1提高合同管理的重視程度及意識(shí)

要提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目合同管理水平，首先要提高企業(yè)對(duì)合同管理的意識(shí)。要從高管到合同的具體管理人員進(jìn)行自上而下的培訓(xùn)。重視合同管理的體系建設(shè)，完善相應(yīng)的制度，健全合同管理流程，提高合同管理人員的專業(yè)知識(shí)和管理水平。還要強(qiáng)化企業(yè)工作人員合同相關(guān)的法律意識(shí)。在合同簽訂、審計(jì)以及履行過程中要合理應(yīng)用相關(guān)法律，通過合同來維護(hù)企業(yè)的合法利益。要提高合同管理的意識(shí)，把合同作為保護(hù)企業(yè)利益的武器，對(duì)于承包商、施工企業(yè)或者監(jiān)理工程師等提出的要求要嚴(yán)格按照合同進(jìn)行審核。重視合同管理，就要重視合同管理體系的建設(shè)，設(shè)立專門的管理部門，重視合同制度的完善，重視合同管理人員的理論和技能水平提升。

3.2建設(shè)合同管理信息系統(tǒng)，規(guī)范體系管理

工程項(xiàng)目合同基本上是通過標(biāo)準(zhǔn)文本為藍(lán)本，依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的修改后簽訂的。所以在合同管理過程中，可以建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的合同管理流程。以標(biāo)準(zhǔn)文本為基礎(chǔ)，建立合同管理信息系統(tǒng)，不僅能夠提高合同管理的效率，還提高了企業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)水平。另外還要建立合同管理體系，體系包括設(shè)定專門合同管理部門，明確職責(zé)和權(quán)限。還要制定合同評(píng)審、起草、會(huì)商、審核、審批制度；建立合同監(jiān)管人、合同報(bào)表、合同執(zhí)行定期和規(guī)定事項(xiàng)報(bào)告制度；建立企業(yè)法律事項(xiàng)的內(nèi)部審核制度等。從制度方面規(guī)范合同管理的流程和權(quán)限。

3.3進(jìn)行階段性的監(jiān)督審核，加強(qiáng)控制

合同的管理不僅僅在于項(xiàng)目的策劃和簽訂階段，更重要的是合同履行過程中的階段性監(jiān)督和審核控制。企業(yè)要在專門的合同管理部門基礎(chǔ)上，在合同管理的不同階段組建不同的管理小組。例如在投標(biāo)和簽訂階段要有工程、預(yù)算、招標(biāo)、法務(wù)等部門參與內(nèi)審。在合同履行過程中，也要注重合同管理的程序化。對(duì)合同履行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)的進(jìn)行信息反饋、跟蹤和監(jiān)督，對(duì)于偏離合同內(nèi)容和項(xiàng)目目標(biāo)的情況，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管控。保證項(xiàng)目建設(shè)合同的高效實(shí)施，讓開發(fā)項(xiàng)目能夠保質(zhì)保量的完成。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同管理雖然是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，包含內(nèi)容多、專業(yè)要求高。但是只要企業(yè)重視合同管理體系建設(shè)，完善相應(yīng)的合同管理制度，配套專業(yè)的合同管理人員，就能有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同管理水平，從而減少風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)整體管理運(yùn)營(yíng)水平。