基于精益思想的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理優(yōu)化研究

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)管理水平關(guān)系到企業(yè)的成本利潤(rùn)水平，也直接影響到項(xiàng)目的質(zhì)量安全，針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理水平跟不上企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度這一問題，論文嘗試將精益思想應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)管理中去，旨在解決目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)中的問題，消除采購(gòu)流程中的浪費(fèi)，提高采購(gòu)管理效率。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；采購(gòu)管理；成本控制

1、引言

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展放緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，外部環(huán)境挑戰(zhàn)嚴(yán)峻，而采購(gòu)管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)水平，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身采購(gòu)存在著諸多問題，表現(xiàn)為浪費(fèi)。采購(gòu)管理水平的好壞對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量好壞、成本的高低、工期的快慢有著重要的影響，采購(gòu)成本占成本比例又大，做好采購(gòu)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有重要意義。

精益思想的核心是“標(biāo)準(zhǔn)化”、“信息化”、“定量化”，旨在減少和降低任何環(huán)節(jié)上的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)零浪費(fèi)。精益思想多被應(yīng)用于生產(chǎn)型企業(yè)，由此產(chǎn)生了精益生產(chǎn)、精益采購(gòu)。為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)環(huán)節(jié)上的浪費(fèi)，論文將精益思想理論引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)體系構(gòu)建之中，旨在消除浪費(fèi)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)管理水平。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理現(xiàn)狀與問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了35年的快速發(fā)展期后，行業(yè)內(nèi)部，行業(yè)外部都發(fā)生了許多變化變化?？傮w而言，政策緊縮、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、社會(huì)需求多樣化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平提出了更高的要求。而采購(gòu)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重中之重，近年來房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張成為普遍現(xiàn)象，而建材市場(chǎng)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)和完善水平參差不齊，房地產(chǎn)跨區(qū)域采購(gòu)非常困難。近些年，很多企業(yè)開始采用多項(xiàng)目并發(fā)進(jìn)行的開發(fā)模式，以適應(yīng)這些變化。行業(yè)內(nèi)部的變化主要體現(xiàn)在，各房企管理水平參差不齊。以往，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，高額的回報(bào)，導(dǎo)致從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)越來越多，無論有無經(jīng)驗(yàn)都想來分一杯羹。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司人員養(yǎng)不高，不僅如此，整個(gè)公司管理理念較落后，管理水平不高。

大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚且需要積極尋找轉(zhuǎn)型路線，中小型更是生存堪憂。隨著壓力逐漸增大，很多企業(yè)開始想方設(shè)法去研究節(jié)省成本的問題。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

①供應(yīng)商參與到項(xiàng)目開發(fā)中，設(shè)計(jì)階段在整個(gè)項(xiàng)目中非常重要，項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃也是在這一階段完成。供應(yīng)商參與其中有利于更好的利用供應(yīng)商提供的產(chǎn)品，同時(shí)也有力于互通信息和協(xié)商采購(gòu)相關(guān)事宜。

②多種采購(gòu)方式并用，同時(shí)供應(yīng)鏈的概念開始普及，采購(gòu)不再是一個(gè)公司和另一個(gè)公司的交易這么簡(jiǎn)單，整個(gè)供應(yīng)鏈?zhǔn)锹?lián)動(dòng)的?，F(xiàn)在企業(yè)常將集中采購(gòu)，外包采購(gòu)等幾種采購(gòu)方式同時(shí)使用。

③戰(zhàn)略性采購(gòu)，學(xué)者們研究并發(fā)明了多種采購(gòu)方式各有利與弊，多種方式并用當(dāng)然是一種不錯(cuò)的選擇，另一種較好的選擇是戰(zhàn)略采購(gòu)，也就是與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，深度合作，互利互惠，有效降低成本。

④電子商務(wù)，借用電子商務(wù)，能夠更快速的響應(yīng)項(xiàng)目的需求，無論是從供應(yīng)商信息獲取，到購(gòu)買簽訂合同，都可網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)，高效快捷。電子商務(wù)應(yīng)該是未來采購(gòu)的必然趨勢(shì)。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)管理問題

結(jié)合文獻(xiàn)研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)管理主要存在組織方面的問題，對(duì)供應(yīng)商管理不足，公司采購(gòu)管理制度不完善，企業(yè)信息化程度低，采購(gòu)流程的問題五大主要問題，具體如下：

組織方面，人員素質(zhì)，采購(gòu)人員素質(zhì)不一，對(duì)采購(gòu)計(jì)劃不能正確評(píng)估，采購(gòu)人員對(duì)于制度的執(zhí)行力不夠，協(xié)同充分導(dǎo)致了許多無效采購(gòu)；組織結(jié)構(gòu)和部門設(shè)置不夠靈活，隨著公司規(guī)模逐漸擴(kuò)大，開發(fā)項(xiàng)目越來越多，由于項(xiàng)目眾多，傳統(tǒng)的直線職能制部門設(shè)置面對(duì)繁雜的采購(gòu)工作力不從心；內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)采購(gòu)管理革新的主要瓶頸，房地產(chǎn)的管理涉及到的部門通常包括采購(gòu)部、成本部、工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部等，而采購(gòu)是企業(yè)成本利潤(rùn)的核心，應(yīng)該與其他部門共同協(xié)調(diào)，實(shí)際是而采購(gòu)過程中很少能夠?qū)崿F(xiàn)多部門的下調(diào)溝通，導(dǎo)致采購(gòu)不能充分滿足項(xiàng)目需要。

供應(yīng)商管理方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)供應(yīng)商的管理是指企業(yè)在整個(gè)采購(gòu)流程中對(duì)供應(yīng)商做出的管理。包括供應(yīng)商開發(fā)、對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行事前控制（認(rèn)證）、對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行過程控制（過程評(píng)估和績(jī)效跟蹤改進(jìn)）、對(duì)供應(yīng)商的后評(píng)估、計(jì)算得分進(jìn)行分級(jí)。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)商管理方面做得不夠好，主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)不注重尋求潛在合作機(jī)會(huì)，往往只局限眼前的供應(yīng)商和一次性合作，工作理念缺乏戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，容易造成采購(gòu)目標(biāo)成本失控等問題；考察供應(yīng)商時(shí)缺乏客觀的參考依據(jù)，施工單位和材料供應(yīng)商的考察依據(jù)應(yīng)該不同，但是如果沒有客觀的考察依據(jù)，這種考察就具有主觀性，會(huì)根據(jù)不同的人產(chǎn)生不同的結(jié)果。沒有建立供應(yīng)商評(píng)估指標(biāo)體系，與供應(yīng)商的合作往往都是短期的，無法形成長(zhǎng)期的戰(zhàn)略采購(gòu)合作伙伴關(guān)系。

采購(gòu)管理制度方面，公司采購(gòu)管理制度包括監(jiān)督制度、合同審查制度、審批制度、采購(gòu)談判實(shí)施細(xì)則等等。監(jiān)督制度是監(jiān)督部門如何實(shí)施監(jiān)督的標(biāo)準(zhǔn)，合同審查制度是規(guī)定在合同審查階段審查部門應(yīng)該如何執(zhí)行審查，審批制度是具備審批責(zé)任的人員進(jìn)行審批的流程，采購(gòu)談判實(shí)施細(xì)則是采購(gòu)人員在與供應(yīng)商接觸的時(shí)候?qū)嵭姓勁械臏?zhǔn)則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理制度的不完善。采購(gòu)行業(yè)的風(fēng)氣不健康，與采購(gòu)監(jiān)管制度不完善，監(jiān)管力度不夠等問題有莫大關(guān)系。正是因?yàn)椴少?gòu)任務(wù)只是下達(dá)給采購(gòu)部門，而沒有進(jìn)行全程監(jiān)管，給了受不住誘惑的采購(gòu)員機(jī)會(huì)。

采購(gòu)流程方面，采購(gòu)工作中，流程上容易導(dǎo)致工作效率不高的一般分三個(gè)方面，第一是采購(gòu)流程本身設(shè)置不合理，復(fù)雜的流程拖延了時(shí)間；第二是審批流程，審批本來是比較簡(jiǎn)單的事，但往往在實(shí)際工作中耗費(fèi)大量的時(shí)間；第三是傳統(tǒng)招標(biāo)采購(gòu)程序復(fù)雜，企業(yè)缺乏單獨(dú)的合作伙伴，若公開招標(biāo)則會(huì)耗費(fèi)大量資源，違背房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高效標(biāo)準(zhǔn)；若直接邀請(qǐng)招標(biāo)則有失公平性，違背招標(biāo)采購(gòu)的原則，阻礙建筑市場(chǎng)的合理運(yùn)行。招投標(biāo)制度的實(shí)施為市場(chǎng)采購(gòu)的管理帶來了一定的成果，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和供應(yīng)商仍存在不同程度的違規(guī)現(xiàn)象。究其原因，主要就是責(zé)任主體法治思想還未形成。

3、基手精益思想的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)管理優(yōu)化建議

論文基于精益思想的“三化”思想，基于問題導(dǎo)向，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)管理的組織、制度、流程等進(jìn)行全面優(yōu)化，具體如下：

①采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)化

組織標(biāo)準(zhǔn)化，基于精益思想的“標(biāo)準(zhǔn)化”，按照標(biāo)準(zhǔn)化的步驟，依據(jù)組織構(gòu)建、采購(gòu)流程構(gòu)建、制度構(gòu)建的路徑，提高房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平。組織標(biāo)準(zhǔn)化的關(guān)鍵在于根據(jù)組織架構(gòu)構(gòu)建和崗位職責(zé)分配的路徑：根據(jù)目標(biāo)一致和效率優(yōu)先的原則進(jìn)行工作劃分；將相近的具體工作任務(wù)歸為一類，在每一類工作之上建立部門；根據(jù)公司現(xiàn)有人員素質(zhì)、工作復(fù)雜程度、授權(quán)情況等合理地決定管理跨度；授予各級(jí)管理者完成任務(wù)所必須的職務(wù)、責(zé)任和權(quán)利后確定職權(quán)關(guān)系。

采購(gòu)流程標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照采購(gòu)流程構(gòu)建的路徑：首先確定流程的導(dǎo)向；再次確立接口，要將接口處交接的載體盡量界定清楚；然后建立有效的傳遞方式。參照某些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購(gòu)流程，構(gòu)建了采購(gòu)流程，分為采購(gòu)研究與規(guī)劃、采購(gòu)招標(biāo)執(zhí)行、供應(yīng)商評(píng)估三個(gè)階段。

制度標(biāo)準(zhǔn)化就是房企應(yīng)該制定制度用于規(guī)范內(nèi)部的行為，比如：指引各個(gè)部門按照規(guī)定的采購(gòu)流程進(jìn)行工作的文件；指導(dǎo)采購(gòu)部編制文檔進(jìn)行采購(gòu)時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制的文件；規(guī)范采購(gòu)經(jīng)辦人對(duì)于采購(gòu)方式的選擇，可規(guī)定采購(gòu)方式分為招標(biāo)（邀請(qǐng)招標(biāo)、公開招標(biāo)）和非招標(biāo)方式兩種；免招標(biāo)程序時(shí)，需要經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部哪些人員審核；規(guī)范部門對(duì)于供應(yīng)商的篩選；需要規(guī)范內(nèi)部編制文件的格式，例如采購(gòu)部、工程部、設(shè)計(jì)部等對(duì)投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)審打分，成本部對(duì)經(jīng)濟(jì)標(biāo)進(jìn)行評(píng)審打分以后，此時(shí)會(huì)形成一份文件。

②采購(gòu)管理信息化

基于精益思想的“信息化”，按照信息化的定義，參照某些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已有的管理信息系統(tǒng)功能，得出構(gòu)建結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的特點(diǎn)，根據(jù)自身的發(fā)展需求與開發(fā)人員進(jìn)行交流，將信息系統(tǒng)的功能需求進(jìn)行闡述，開發(fā)人員完全明白之后，進(jìn)行信息系統(tǒng)的開發(fā)，開發(fā)完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入使用，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)達(dá)到信息化。

例如，萬科有人事管理系統(tǒng)（SAP）、周邊輔助系統(tǒng)；設(shè)計(jì)管理系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)、合作伙伴發(fā)展平臺(tái)。這些信息系統(tǒng)用于項(xiàng)目管理；銷售系統(tǒng)、會(huì)員管理系統(tǒng)、客服管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)用于客戶管理等等。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)某些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)管理方面常應(yīng)用的信息系統(tǒng)，公司內(nèi)部采購(gòu)管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)上招投標(biāo)管理系統(tǒng)以及網(wǎng)上供應(yīng)商管理平臺(tái)是常用的。這三個(gè)信息系統(tǒng)的建立，可以提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化程度，較好地解決了第三章中提到的企業(yè)信息化程度低的問題。

③采購(gòu)管理定量化

采購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理定量化主要包括評(píng)標(biāo)定量化和供應(yīng)商評(píng)估定量化。

招標(biāo)過程中的定量化是組織相關(guān)人員進(jìn)行打分，計(jì)算商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)及經(jīng)濟(jì)標(biāo)的綜合得分，具體過程如下

（1）技術(shù)標(biāo)與商務(wù)標(biāo)評(píng)估，分別對(duì)供應(yīng)商的技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，最后再將兩者匯總出平均分，但商務(wù)標(biāo)的評(píng)分不考慮供應(yīng)商的報(bào)價(jià)，主要是對(duì)供應(yīng)商在公司組織架構(gòu)、提供的產(chǎn)品性能、服務(wù)應(yīng)用等的評(píng)價(jià)。

（2）經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)，即將供應(yīng)商的報(bào)價(jià)單獨(dú)進(jìn)行評(píng)分，首先計(jì)算各供應(yīng)商報(bào)價(jià)的價(jià)格指數(shù)，正序排列。經(jīng)濟(jì)標(biāo)得分按以下方法計(jì)算：價(jià)格指數(shù)最低的供應(yīng)商經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)分得分=最高的技術(shù)及商務(wù)綜合得分；價(jià)格指數(shù)最高的供應(yīng)商經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)分得分=最低的技術(shù)及商務(wù)綜合得分；其他供應(yīng)商經(jīng)濟(jì)標(biāo)得分按以下公式計(jì)算（即等差數(shù)列的計(jì)算模式）：經(jīng)濟(jì)標(biāo)得分=（經(jīng)濟(jì)標(biāo)最高得分一經(jīng)濟(jì)標(biāo)最低得分）*（該供應(yīng)商技術(shù)及商務(wù)綜合得分一供應(yīng)商最低技術(shù)及商務(wù)綜合得分），（供應(yīng)商最高技術(shù)及商務(wù)綜合得分一供應(yīng)商最低技術(shù)及商務(wù)綜合得分）+經(jīng)濟(jì)標(biāo)最低得分。

（3）綜合得分，通過對(duì)前兩者得分加權(quán)平均后，最后得到綜合得分最高的供應(yīng)商。

但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行招標(biāo)過程中的定量化時(shí)，不能完全照搬上述做法，應(yīng)該結(jié)合自身的特點(diǎn)，按照評(píng)標(biāo)定量化的實(shí)現(xiàn)路徑，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招標(biāo)過程中的定量化。

供應(yīng)商評(píng)估的定量化，目的在于進(jìn)行數(shù)據(jù)分析督促供應(yīng)商改進(jìn)問題，改進(jìn)質(zhì)量，即過程控制包括過程評(píng)估和績(jī)效跟蹤改進(jìn)，最后會(huì)根據(jù)得分對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行分級(jí)管理，并與滿意度高的供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作的關(guān)系。對(duì)供應(yīng)商的評(píng)估量化基本步驟是“對(duì)供應(yīng)商的認(rèn)證評(píng)估一對(duì)供應(yīng)商的動(dòng)態(tài)評(píng)估一對(duì)供應(yīng)商的后期評(píng)估”，主要評(píng)估指標(biāo)如表1所示：

結(jié)論：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展中，采購(gòu)管理和成本控制是發(fā)展過程中密切相關(guān)的兩類工作。采購(gòu)管理工作做得好，成本才能得到有效控制。論文結(jié)合實(shí)踐，通過歸納總結(jié)，得到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理的普遍不足，其中包括組織方面的問題，供應(yīng)商管理不足，公司信息化程度低，公司采購(gòu)管理制度不完善，采購(gòu)環(huán)節(jié)不合理等五大主要問題。為解決實(shí)踐問題，基于精益采購(gòu)的思想，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)信息化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)定量化三個(gè)方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購(gòu)管理優(yōu)化的具體對(duì)策建議，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的精益采購(gòu)管理水平，消除浪費(fèi)，降低成本，提高利潤(rùn)。