住房調(diào)控政策對住房價格的影響

【摘要】住房價格是關(guān)于國計民生的重大問題，近十年來，國家不斷出臺住房調(diào)控政策，對住房價格進行調(diào)控，并且調(diào)控力度不斷加強。本文重點分析住房調(diào)控政策對住房價格的影響，主要從銀行信貸政策、限購、稅收等角度展開研究，并對國家政府出臺住房調(diào)控政策提出了建議。

【關(guān)鍵詞】住房調(diào)控政策信貸；限購；稅收

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們對滿足生活需要和提高生活質(zhì)量的要求越來越高，要求更高更好的住房條件，而且人們也希望通過房地產(chǎn)投資來獲得資本利得.這就使得人們對住房不僅有剛性需求還有投資需求。而正是因為這些需求，房地產(chǎn)行業(yè)對人們生活和國民經(jīng)濟的作用越來越大，也使房地產(chǎn)價格成為影響國計民生的重要因素。但近些年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題也是越來越多，如房地產(chǎn)泡沫、投機炒房現(xiàn)象等，這些現(xiàn)象違反了價值圍繞價格上下運動的市場規(guī)律。針對這些現(xiàn)象，我國政府審時度勢，出臺了一系列的文件，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

一個國家的房地產(chǎn)政策對房價發(fā)展有著深遠的影響，如2008年美國房地產(chǎn)金融政策對美國次級房屋抵押貸款以及發(fā)行次級貸款抵押證券進行鼓勵，曾經(jīng)促進了美國人民的住房需求，使美國房價的平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)市場欣欣向榮以及經(jīng)濟高速發(fā)展。但是這也成為了美國房地產(chǎn)市場泡沫最終破滅的隱患。那我們不禁要思考國務(wù)院出臺各種住房調(diào)控政策到底對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著什么樣的作用，對房價的調(diào)控作用又是什么樣子的。

1、文獻綜述

在房地產(chǎn)政策調(diào)控的研究方面，劉為敏（2009）認為政府應(yīng)建立中小城市住房體系，用來改善民生，并且逐漸健全房地產(chǎn)市場的稅收的財政政策體系，不斷加強地方政府在住房價格調(diào)控中的作用。廖英敏（2010）研究了2010年房地產(chǎn)新政策對房地產(chǎn)市場的影響，建議盡快推動土地制度、房地產(chǎn)的稅收制度、財政體制這些方面的根本性改革。吳玲（2011）研究認為國家政府應(yīng)該采取經(jīng)濟金融手段，從公共財政和土地財政的體制建設(shè)從手，不斷進行保障性住房建設(shè)，以此來調(diào)控房價。

馬祥華在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與房價走勢的探討》（2013）提出我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及社會的諸多的負面情況是由于商品住房價格的持續(xù)上漲而引起的，從經(jīng)濟市場的方面分析，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷緊縮，房地產(chǎn)市場發(fā)展就顯的低迷，相反則房價不斷漲高。張建林，奚玉美在《我國房地產(chǎn)稅收調(diào)控存在的問題及其完善措施研究》（2013）提出，社會關(guān)注的焦點已經(jīng)聚集在我國的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策上，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)稅收有著許多的問題。

2、住房調(diào)控政策對住房價格的影響

2.1住房調(diào)控政策中銀行信貸調(diào)整對住房價格的影響

住房調(diào)控政策中銀行信貸調(diào)整對住房供給有較大的影響。住房調(diào)控政策有著重大的信號意義，銀行考慮到國家政策的目的，會對房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力進行還款進行更加嚴厲的審核，對房地產(chǎn)企業(yè)進行銀行貸款融資造成了深刻的影響。銀行存款準備金率的提高，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大，所以使房產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量不斷減少。

對商業(yè)銀行而言，與其他中長期貸款想比較，個人住房抵押貸款對其來說較為有利，表現(xiàn)在流動性，安全性，盈利性等方面。銀行發(fā)放個人住房抵押貸款的對象是具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的人，并且進行了住房抵押，使得住房抵押貸款的安全性較高。并且，其利率高于其他貸款，所以收益也高于其他貸款。又因為其流動性好，銀行可回流資金得到再投資收益。所以商業(yè)銀行愿意給予個人抵押貸款貸款。但是銀行發(fā)放的個人住房抵押貸款數(shù)量受央行發(fā)放的貨幣供應(yīng)量的限制。

2.2住房調(diào)控政策中限購對住房的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)的供給曲線，在短期，無論P有多大，只能有這么多的供給Q，所以供給曲線是一條垂直向上的S2，在長期，由于地只有這么多，所以當(dāng)需求上升的時候供給不變，所以P應(yīng)該是無限大。但是我們現(xiàn)在分析的情況都是發(fā)生在中長期的時候，房子還在蓋，地還有，所以隨著房價上升，供給量將會增多。當(dāng)除了房價以外的因素發(fā)生變動的時候，供給將會變動。由此可以分析出，當(dāng)國家采取限購的房地產(chǎn)調(diào)控政策，是對房地產(chǎn)商不利的政策，房地產(chǎn)商會縮減供給。當(dāng)國家采取限購的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的需求和供給都下降，在這種情況下，房地產(chǎn)市場的均衡量有供給和需求下降的幅度確定，但是均衡價格是下降的。

2.3住房調(diào)控政策中稅收對住房價格的影響

政府征收房產(chǎn)稅，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升，供給曲線S會向左移，當(dāng)房地產(chǎn)市場的需求量不變時，市場便會產(chǎn)生新的供需均衡點，在供需圖中表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場均衡價格的上升，而且交易量下降。

對房屋的交易環(huán)節(jié)的需求征稅，產(chǎn)生的稅負基本上是不可轉(zhuǎn)嫁的，因此房地產(chǎn)市場的需求方購房成本上升，進一步導(dǎo)致市場需求量下降。即對房地產(chǎn)的需求方征收房產(chǎn)稅，會使得需求者購買房屋的成本增加，從而降低房地產(chǎn)市場需求量。雖然上述分析我們得知房地產(chǎn)市場需求彈性較小，消費量不容易下降，但是，征稅使得需求方持有房地產(chǎn)的成本上升，會使以投資為目的需求減少。所以，對處于流通過程征收房產(chǎn)稅，降低了地產(chǎn)的投機性“炒房”的需求，減少市場上的房產(chǎn)交易量，容易使住房價格上漲。

3、基手eviews軟件以南京為例實證研究

3.1變量選擇及數(shù)據(jù)說明

自從1998年我國對國民經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控以來，利率水平和貨幣供應(yīng)量一直被作為貨幣政策的中介目標。因此本研究選擇五年期以上的按揭貸款實際利率指數(shù)代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應(yīng)量（M2）作為貨幣供應(yīng)量為代表。以此研究國家房地產(chǎn)調(diào)控中信貸政策對南京房價的影響。建立模型一、二。我們可以看出我們所要建立的模型應(yīng)該是一元線性模型。我們建立模型：Y=a X1+c+u，Y=a X2+c+u。其中Y是南京房價，X1是貨幣供應(yīng)量，X2是實際利率，μ是殘差。對于線性回歸來說，一般我們是用最小二乘法來進行回歸的，于是，我們用eviews軟件做回歸，得到模型一結(jié)果：

計算結(jié)果如下：Y=5342.428+0.007164X1，R-squared=0.695998

我們用evlews軟件做回歸，得到模型二結(jié)果：Y=32826.87-3077.353X2，R-squared=0.811742

3.2模型一、二檢驗和解釋

模型一和二中X1和X2的P值都為0.0000，可以得出貨幣供應(yīng)量和實際利率對南京房價的影響都是顯著的。通過模型一和模型二的R平方，我們也知此模型一方程可以69.59%的解釋南京房價，模型二方程可以81.17%的解釋南京房價。即國家通過調(diào)控利率比調(diào)控貨幣供應(yīng)量對房價的影響更大。下面我們再考慮國家把貨幣供應(yīng)量和利率手段結(jié)合起來對南京房價的影響。

3.3建立模型三

我們可以看出，所要建立的模型應(yīng)該是一元線性模型，于是該模型的一般形式為：Y=aX1+b X2+c+μ。其中Y是南京房價，X1是貨幣供應(yīng)量，X2是實際利率，μ是殘差。

對于線性回歸來說，一般我們是用最小二乘法來進行回歸的，于是，我們用eviews軟件做回歸，得到：

計算結(jié)果的標準格式如下：Y=25722.61+0.002187X1-2342.176X2.R-squared=0.830256

3.4模型三檢驗和解釋

模型三中X1和X2的P值分別為0.1356和0.0004，可以得出貨幣供應(yīng)量和實際利率對南京房價的影響都是顯著的，其中實際利率比貨幣供應(yīng)量的作用更為顯著，這也解釋了上述模型二比模型一得R平方更大，模型二方程比模型一方程更能解釋南京房價。從模型三方程可以得出，南京房價與貨幣供應(yīng)量成反比，與實際利率成正比，這也與上述理論分析相吻合。通過R平方，我們也知此方程可以83%的解釋南京房價。即國家通過調(diào)控貨幣供應(yīng)量和利率可以83%的調(diào)控房價，但是房價也受到其他因素的影響。

結(jié)論：

近十年，房價不斷升高，使得普通居民的購房壓力劇增，這已成為政府以及社會關(guān)注的焦點問題。為緩解住房供需的矛盾，國家不斷出臺住房調(diào)控政策調(diào)控住房價格，而且調(diào)控力度不斷加強。本文從住房調(diào)控政策的主要內(nèi)容的三大方面包括銀行信貸供給、限購、房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場需求和供給展開研究，研究其對住房價格的影響。本文認為國家采取的住房調(diào)控政策如限購，緊縮銀行信貸，對二手房征稅，對全國房屋銷售價格指數(shù)的下降具有推動作用。

如果房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，那么國家經(jīng)濟發(fā)展就會更加穩(wěn)定健康，人民生活也會更加幸福。如果房地產(chǎn)企業(yè)擁有穩(wěn)定的開發(fā)資金來源，有能力來開發(fā)一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)市場就能保持一定的穩(wěn)定性，房價波動就會減少，所以政府要保證其房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和正確性，在對住房價格進行調(diào)控的同時，不要阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。在未來，分層次、市場化、長效化將是國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。房地產(chǎn)調(diào)控取消過去從嚴、過嚴的政策，也要做到適時而為、因勢而動，經(jīng)過不斷優(yōu)化、調(diào)整，適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。