【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分,我國國民經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,因此,保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義。所以,對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素加以分析具有十分重要的現(xiàn)實意義,只有通過分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素,才能準(zhǔn)確掌握其波動的規(guī)律,從而制定有效的對策措施,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展目標(biāo),進而帶動我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定快速發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);經(jīng)濟波動;影響因素;對策
1、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素
1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外部影響因素
在對過往案列分析研究后不難得知,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外部因素主要是金融、土地、市場以及國家的政策調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟離不開資本運作,必然會與金融資本有所聯(lián)系,房地產(chǎn)本就屬于經(jīng)濟密集型的產(chǎn)業(yè),較為依賴資金運作,部分資金運作可以在開發(fā)商的企業(yè)內(nèi)部實施,而剩余的部分則需要市場資金來運作,只有通過此類的資金籌集方式,開發(fā)商才能籌集足夠的資金運作房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目往往是以土地為資本開發(fā)建設(shè)的,房地產(chǎn)經(jīng)濟有著兩個交易環(huán)節(jié),即開發(fā)商與相關(guān)土地部門的交易和消費者與開發(fā)商之間的交易,其中在前者的交易過程中,土地被當(dāng)作交換商品,是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ):另一方面,消費者與房地產(chǎn)商之間的交易過程中,房屋被當(dāng)作交換商品,消費者取得房屋所有權(quán)以及土地的使用權(quán),故而土地因素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要因素。在我國市場經(jīng)濟的大環(huán)境下,我國的經(jīng)濟體制以及貨幣政策的改革,都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響,尤其是產(chǎn)業(yè)政策以及政府的發(fā)展政策,往往被我國政府用來作為宏觀調(diào)控的主要措施,房地產(chǎn)經(jīng)濟也會因此而產(chǎn)生波動。
1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)部影響因素
供求關(guān)系往往左右著市場價格的走勢,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的矛盾則是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的根本內(nèi)在影響因素,房地產(chǎn)市場的擴張不僅需要開發(fā)商大力投資各類房地產(chǎn)項目,還需要消費者需求量的跟進:相較于消費者需求量的變化,房地產(chǎn)商的供給變化較為猛烈,由于供求關(guān)系的變化,導(dǎo)致價格的波動,而供求平衡往往是暫時的,供求雙方會經(jīng)常處于不平衡的狀態(tài),因此房地產(chǎn)價格也會不動的波動變化,這就需要對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟進行不斷地調(diào)整以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的相對穩(wěn)定。導(dǎo)致房地產(chǎn)波動的關(guān)鍵因素在于房地產(chǎn)價格的波動,房地產(chǎn)項目在投資過程中本身就具有投機性質(zhì),盲目的跟風(fēng)投資造成了房地產(chǎn)價格無規(guī)律上漲,基于房價的上漲,開發(fā)商和投資者的收益居高不下,進而帶動更多的投資者和開發(fā)商跟風(fēng)投資建設(shè)房地產(chǎn)業(yè),使得房地產(chǎn)市場不斷的擴大,市場擴大意味著交易量的增加,此時房地產(chǎn)業(yè)便進入了繁榮階段,此階段的開發(fā)商和投資者往往都能得到豐厚的利潤回報,然而由于房產(chǎn)價格的瘋漲,此時的房地產(chǎn)經(jīng)濟并非是穩(wěn)定健康的發(fā)展的,此時所取得的經(jīng)濟效益只能是短期內(nèi)的收益,過分透支了未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟,因此,經(jīng)過一段時間的繁榮階段,房地產(chǎn)業(yè)必定會面臨衰退的局面。一方面,房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的根本原因,增加房地產(chǎn)投資可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴張房地產(chǎn)市場,引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮發(fā)展的階段:而另一方面,當(dāng)投資者減少了對于房地產(chǎn)業(yè)的投資,那么房地產(chǎn)業(yè)必將面臨落敗蕭條的局面。究其根本,利潤才是經(jīng)濟發(fā)展的動力,通常房地產(chǎn)開發(fā)商如果能得到可觀的利益回報,便會加大對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資,擴大房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模:但如果開發(fā)商無法取得預(yù)期的收益,開發(fā)商便會暫停部分甚至叫停部分房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)項目。所以,房地產(chǎn)的收益效率才是開發(fā)商主要在意的問題。
2、應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策
2.1規(guī)范土地市場
第一,規(guī)范土地審批與出租的制度,因為只有有了制度,才能夠為執(zhí)行提供相應(yīng)的規(guī)范,所以最重要的便是制定與土地相關(guān)的制度規(guī)范。第二,加強執(zhí)行力度。有了相關(guān)的規(guī)范制度之后,還應(yīng)該嚴(yán)格按照制度的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,保證執(zhí)行符合國家政策。另外,還應(yīng)該加強投招標(biāo)的力度,使得土地開發(fā)更加市場化,避免受到行政的干預(yù)。第三,根據(jù)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況,構(gòu)建新的土地供應(yīng)機制。
2.2完善金融制度
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,其所需要的資金除了自有資金之外,還需要進行融資,為此應(yīng)該構(gòu)建更加多元化的融資渠道,豐富房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源。除了開發(fā)商,很多購房者在買房的時候所需要的資金也不是全部為自有資金,所以也應(yīng)該構(gòu)建多元的融資渠道。除此之外,還應(yīng)該建立健全融資制度,為房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者提供一個良好的融資環(huán)境。
2.3加強房地產(chǎn)投資政策
加強房地產(chǎn)投資政策,需要結(jié)合我國的實際情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況。所以,首先應(yīng)該了解我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的經(jīng)濟水平,這樣的話才能夠制定或者是選擇更為科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資政策,促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)的發(fā)展。在制定房地產(chǎn)投資政策的時候,還應(yīng)該充分考慮到其對周邊領(lǐng)域的影響。除此之外,還應(yīng)該把眼光放得長遠,除了短期的房地產(chǎn)投資政策之外,還要有長期的房地產(chǎn)投資政策。對于那些雖然能夠在短時間內(nèi)促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展,但是從長遠看會抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策也不應(yīng)該采取。如果在執(zhí)行政策的過程中,發(fā)現(xiàn)政策中存在的問題,那么就應(yīng)該及時了解問題產(chǎn)生的原因,從而找到相應(yīng)的對策,避免房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)偏差。
2.4引導(dǎo)投資商合理投資
國家想要正確引導(dǎo)投資商合理投資,那么首先應(yīng)該明確投資主體結(jié)構(gòu),因為只有這樣,才能夠避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)不明、產(chǎn)權(quán)不清的問題。其次,還應(yīng)該時刻關(guān)心當(dāng)前階段房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模,使其投資規(guī)模能夠與國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模相適應(yīng),這樣的話才能夠使得兩者共同發(fā)展。再次,確定合理的投資結(jié)構(gòu)。很多投資商在進行投資的時候,都存在盲目性、從眾性,一方面是因為信息不對稱,另外一方面是因為沒有做好市場調(diào)查。所以應(yīng)該及時公布相關(guān)的信息,再就是引導(dǎo)投資商在做好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上再進行投資。
結(jié)論:
住房一直以來都是人們比較關(guān)注的一個項目,房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟波動自然也會對人們的日常生活產(chǎn)生影響,所以十分有必要找到影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素。通過研究發(fā)現(xiàn),影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素可以分為內(nèi)因與外因兩個部分,其中內(nèi)因包括房地產(chǎn)的價格、房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)收益率;外因包括土地因素、金融因素、市場因素以及政策因素。因此,必須出臺相應(yīng)的政策,加強對市場的控制力度,完善房地產(chǎn)金融體制。