我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新是我國整體金融創(chuàng)新活動中的重要組成部分。本文介紹了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內(nèi)涵與主要功能，分析了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題，并提出了促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；問題；對策

1、前言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1991年的住房公積金制度改革是我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的開始。1998年朱镕基政府開啟了房地產(chǎn)市場的市場化改革的方向。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與成我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢有著極為密切的關(guān)系。市場需求決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的金融創(chuàng)新。因此，加大對我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新具有現(xiàn)實(shí)意義。

2、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內(nèi)涵與主要功能

2.1房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內(nèi)涵

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，它首先是一種金融創(chuàng)新的形式歧視。其次，它是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)系的。根據(jù)學(xué)者的研究，房地產(chǎn)金融，是指在土地和房屋的開發(fā)、施工建造與消費(fèi)過程中資金供需求雙方形成的一系列的有關(guān)金融活動的總和。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新要取得理想的效果，就需要逐步建立良好的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的機(jī)制，研發(fā)符合市場需求的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品與工具，以及開發(fā)房地產(chǎn)金融穩(wěn)健發(fā)展的避險工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的價值。

2.2房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能

首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，增加了投資渠道，促進(jìn)資金的流通。房地產(chǎn)金融具有一定的資金杠桿功能，使投資房地產(chǎn)投資者能夠以小搏大，獲得滿意的投資回報(bào)。其次，通過房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，可以為購房者提供更多的選擇，從而增加了社會福祉。另外，通過解決新信息不對稱和降低交易成本，適度的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新可以轉(zhuǎn)移、降低和分散風(fēng)險。

3、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題

目前我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于野蠻生長和盲目擴(kuò)張狀態(tài)向精細(xì)深耕的階段發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。在此過程中，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨了諸多的問題。

3.1房地產(chǎn)金融以銀行信貸為主，金融創(chuàng)新風(fēng)險過于集中

房地產(chǎn)的融資渠道不夠順暢，一般只有商業(yè)銀行借貸一條路可走。而由于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的門檻極高，證券、基金和信托產(chǎn)品的開發(fā)嚴(yán)重落后于現(xiàn)實(shí)的需要，在資本市場上的直接融資和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐緩慢，致使絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背負(fù)沉重的負(fù)擔(dān)，定期對借貸銀行的還本付息使企業(yè)的資金流動性缺乏，自我造血功能不足。

3.2房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品少，產(chǎn)品沒有合理規(guī)劃

除了極少數(shù)的上市型房地產(chǎn)企業(yè)可以以定增、配股等形式便捷地從資本市場籌措資金以外，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新比較匱乏，產(chǎn)品單一，同質(zhì)性競爭現(xiàn)象比較多。房地產(chǎn)行業(yè)對金融創(chuàng)新的認(rèn)識和重視程度很不夠，金融創(chuàng)新在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上也有所偏頗。這主要是缺乏善于實(shí)際運(yùn)作的金融創(chuàng)新人才。比如，發(fā)行的信托產(chǎn)品平均期限過短，給企業(yè)無端地增加了兌付壓力。

3.3由于信息不對稱的問題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新導(dǎo)致企業(yè)道德風(fēng)險嚴(yán)重

房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，流程和過程比較復(fù)雜，導(dǎo)致了信息不對稱和信息失真問題激增。比如在資產(chǎn)證券化的過程中，房地產(chǎn)公司的住房抵押貸款，打包資產(chǎn)層層向外轉(zhuǎn)售，使金融鏈條不斷拉長，潛在風(fēng)險不斷加大。房地產(chǎn)的資產(chǎn)變得可交易性的同時，由于無法獲知原始的抵押貸款信息，交易者和終端投資者已經(jīng)無法正確判斷交易的風(fēng)險程度，這極易發(fā)生相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)違約的道德風(fēng)險。

3.4房地產(chǎn)兩級金融市場發(fā)展不平衡，嚴(yán)重制約金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與發(fā)展

目前，它的金融市場主要在一級市場內(nèi)交易和內(nèi)循環(huán)，發(fā)展空間極為狹窄，融資能力缺失。我國的房地產(chǎn)金融市場無法實(shí)現(xiàn)與二級市場的良好對接，無法引入二級市場眾多投資者的資金，致使融資渠道主要集中于銀行借貸。

4、促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對策

4.1加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的管理，開發(fā)房地產(chǎn)金融避險工具

產(chǎn)品創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的依歸和最終去處，也決定了金融創(chuàng)新的效果。根據(jù)目前的實(shí)際情況，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)聚焦以下三個方面：第一，推動房地產(chǎn)產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化水平，特別是住房按揭貸款的證券化程度，降低銀行業(yè)的房貸風(fēng)險，化解銀行體系的潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險的爆發(fā)。并且，提高相關(guān)資產(chǎn)的流動性，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場與資本市場的無縫對接和良性互動。第二，創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，對沖和事先鎖定風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)提供套期保值等避險手段，比如房地產(chǎn)指數(shù)期貨、房地產(chǎn)期權(quán)產(chǎn)品和房地產(chǎn)的相關(guān)基金產(chǎn)品等。第三，設(shè)立以銀行資金為劣后端的“銀行加信托”式的房地產(chǎn)金融組合產(chǎn)品，降低銀行資金的風(fēng)險，拓寬房地產(chǎn)公司的資金籌措渠道。此類產(chǎn)品因合理設(shè)計(jì)產(chǎn)品期限，避免爆發(fā)的集中兌付壓力。

4.2拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風(fēng)險

采取措施，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市IPO融資。設(shè)立各類房地產(chǎn)投資信托基金和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，降低房地產(chǎn)企業(yè)間接融資的比重，降低銀行借貸的違約風(fēng)險。通過發(fā)行股票、定增配售和發(fā)行公司債券等形式，加大房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資力度，實(shí)現(xiàn)與二級資本市場的無縫對接。

4.3建立多元的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)機(jī)制

以政府主導(dǎo)、民間資本參與的形式構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)機(jī)制。著力發(fā)展房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險公司、投資基金管理公司和財(cái)務(wù)公司，提供各類中介性質(zhì)的服務(wù)。

4.4完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場，促進(jìn)資源優(yōu)化配置

一個理想的房地產(chǎn)金融市場是由一級市場和二級市場構(gòu)成的多層次、全方位的市場體系。我國目前的房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀是，兩類市場發(fā)展不平衡，二級市場的培育和發(fā)展嚴(yán)重落后于一級市場，但是一級市場也有待于提高。在建立完善的信用評價機(jī)制的條件下，適當(dāng)?shù)赝七M(jìn)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化水平，分散風(fēng)險，提高資產(chǎn)質(zhì)量，并給二級市場的投資者以選擇的機(jī)會。

4.5防范和規(guī)避金融風(fēng)險

金融創(chuàng)新需要一定的規(guī)制，否則可能帶來較大的風(fēng)險。因此，對于房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新可能帶來的不良后果，我們應(yīng)當(dāng)事先有所準(zhǔn)備，設(shè)置預(yù)案。總的來說，一是要分散房地產(chǎn)企業(yè)拆借銀行資金時可能集中爆發(fā)的信用風(fēng)險和道德風(fēng)險：二是要盡快建立房地產(chǎn)貸款的再保險體制，分散可能面對的風(fēng)險；三是建立動態(tài)的信貸風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析和專人跟蹤等方式第一時間預(yù)警并予以處置；四是建設(shè)全行業(yè)的金融風(fēng)險監(jiān)控體系，消弭潛在的系統(tǒng)風(fēng)險；五是建立信用評價機(jī)制，從源頭上控制借款人的借貸風(fēng)險。結(jié)語：

總之，面對房地產(chǎn)行業(yè)在金融創(chuàng)新中暫時面臨的困難和問題，我們既有坦然地面對挑戰(zhàn)，認(rèn)真地思考解決之道，更要把它作為房地產(chǎn)行業(yè)獲得新的發(fā)展的機(jī)遇。