當前城市住房保障模式適用性研究現(xiàn)狀與趨勢

【摘要】基于不同城市的發(fā)展進行配套的住房保障制度設(shè)計和政策制定是保障各地保障性住房健康發(fā)展和運營的核心，文章對當前關(guān)于城市住房保障模式適用性的研究進行了總結(jié)與歸納。

【關(guān)鍵詞】城市保障性住房；保障模式；適用性

1、城市住房保障模式適用性研究的必要性

保障性住房建設(shè)是當前和今后長時期中的重大民生工程，是經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大發(fā)展工程，也是房地產(chǎn)市場調(diào)控和宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段。中共“十八大”提出將“住有所居”作為住房制度改革總目標。但是隨著經(jīng)濟發(fā)展的日新月異和人們住房需求的不斷演變，舊的住房保障制度和政策法規(guī)已不能適應社會發(fā)展的需要，因此基于不同城市的發(fā)展進行配套的住房保障制度設(shè)計和政策制定已經(jīng)迫在眉睫，這也同樣是各地保障性住房健康發(fā)展和運營的核心。[1]同時，目前保障性住房包括廉租房，公租房，經(jīng)濟適用住房和限價商品房等多種形態(tài)，且各城市在城市經(jīng)濟發(fā)展水平、住房供需關(guān)系、居民收入水平、政府財政能力和土地供應等方面存在的差異很大。一刀切的保障性住房供應模式難以達到保障的有效性，不具有推廣意義。各類住房保障模式的適用條件是什么？又應該怎樣基于保障模式的適用條件結(jié)合實際采取差異化的住房保障政策呢？要解決這些問題必須進行城市住房保障模式適用性的區(qū)域差異研究和嚴格意義上的政策適用性評價與測量。

2、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

當前關(guān)于城市保障性住房模式的研究觀點主要集中在住房保障模式的分類、住房保障模式的適用條件和怎樣基于保障模式的適用條件結(jié)合實際采取差異化的住房保障政策三個方面。[2]

2.1住房保障模式的分類

從保障性住房的供應方式角度來看，可以將住房保障模式劃分為兩類：一類是“補磚頭”模式，即供給方補貼模式，政府直接建設(shè)或給予開發(fā)商補貼建設(shè)公共住房：另一類是“補人頭”模式，即需求方補貼模式，政府直接將補貼給予住房需求者。（徐虹，2012）

2.2住房保障模式的適用條件

我國現(xiàn)階段是采取供給補貼還是貨幣補貼政策，這是住房保障的根本問題。從國外的相關(guān)研究中可看出，兩種模式各有利弊，但總體上貨幣補貼政策的綜合效應遠高于供給補貼政策。Sweeney（1974）、赫爾斯Ohls（1975）、Braid（1991）、阿瑟·奧沙利文（2003）等人均通過建立住房市場過濾模型對住房保障政策進行了分析，認為公共住房政策可以降低商品房市場房價（租金），但會出現(xiàn)新建住房數(shù)量減少、住房退出率上升、住房數(shù)量向下“過濾”趨緩等市場效應。而貨幣補貼模式雖會使房價（租金）提高，但是可將住房保障與市場運行有效結(jié)合起來，推動新建商品房和二手房市場的發(fā)展。同時他們也指出：從政府成本的角度來說，向低收入家庭提供住房貨幣補貼要比為他們建新房成本更低。

2.3基于保障模式的適用條件如何結(jié)合實際采取差異化的住房保障政策

對于這些問題的回答，國內(nèi)的學者得出的結(jié)論不盡一致。不少學者主張應該逐步用“補人頭”代替“補磚頭”。沈衛(wèi)平（2010）認為，目前我國的廉租房模式只能保障低收入住房困難家庭，但是對于需求量更大的中低收入家庭卻難以惠及，因此應當試行覆蓋面更廣的住房保障體系。對于經(jīng)濟適用房模式，茅于軾（2008）批評這是一種既無公平又無效率的模式，有擾亂了價格體系、破壞社會信用、擴大貧富差距、滋生尋租腐敗等極大弊端，應該停建。胡丕勇、吳宇哲（2009）通過效率分析，認為以經(jīng)濟適用房、廉租房為代表的“磚頭補貼”存在效率不足現(xiàn)象，認為我國應當試行以住房券為代表的“人頭補貼”政策。但是實行人頭補貼，還有很長的路要走，在資金來源、接收程度，發(fā)放依據(jù)等方面還有很多需要解決的問題。也有不少學者認為“補人頭”模式存在弊端，或者雖贊同貨幣補貼模式，但認為還不具備相關(guān)條件。楊繼瑞（2008）指出，貨幣補貼受到“額度不足”和“挪作他用”兩種因素的影響難以起到快速解決中低收入家庭住房困難的作用。他的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廉租房的貨幣補貼額度相對于住房市場實際的房屋租金有較大的差距，不足以幫助中低收入家庭快速尋找到合適的住房：另一方面如果貨幣補貼不能快速用來支付住房租金時，補貼領(lǐng)取對象會暫時把這部分現(xiàn)金轉(zhuǎn)作他用，結(jié)果就是他們的住房條件未能得到改善，背離了制度設(shè)計目標。張泓銘（2008）贊成以貨幣補貼形式為主，但是其也提出貨幣補貼需要具備前提條件，具體來說就是住房市場發(fā)展到供需平衡甚至相對過剩狀態(tài)或者中產(chǎn)階級家庭數(shù)量不斷增加并成為社會主體。聶怡婷（2011）從消費者效用和市場供求關(guān)系兩個維度分別對廉租房進行分析，得出在市場低檔存量房短缺的情形下，實物配租優(yōu)于租金配租的結(jié)論，認為短期內(nèi)以增加市場上廉租住房的存量，增大實物配租的覆蓋面為主，結(jié)合提高租金配租的保障水平，消除兩種配租形式之間存在的待遇不公現(xiàn)象，繼而逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰饨鹋渥鉃橹?、實物配租為輔的配租模式。

3、研究趨勢與發(fā)展方向

從已有的研究成果看，學者們對城市住房保障模式的適用性主要側(cè)重定性研究或者是停留在宏觀政策的敘述上。盡管從總體上描述了城市住房保障政策的發(fā)展與政策效果，但缺乏對城市住房保障適用性的區(qū)域差異研究和嚴格意義上的政策適用性評價與測量。將來城市住房保障模式的研究會根據(jù)各地保障住房建設(shè)現(xiàn)狀與差異，對各類保障模式的適用條件進行歸納與總結(jié)，并結(jié)合各類保障模式的適用性評價指標體系，運用計量方法對各重點城市或區(qū)域進行分類，從而為各地構(gòu)建適宜保障模式提供政策借鑒和實證參考。