淺談不動產農房測繪中陽臺與廊的認定及測算

【摘要】介紹了不動產登記形勢下農房登記發(fā)證房產測繪過程中陽臺與廊的認定及面積計算規(guī)則。

【關鍵詞】房產測繪；陽臺；廊

隨著農村經濟不斷發(fā)展，農民生活水平日益提高，農房建設發(fā)展迅速，已成為農民財富積聚的主要載體和農村集體經濟組織的重要資產，開展農房登記工作，是貫徹黨的十八屆三中全會精神，學習和實踐科學發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，保障農民和集體組織的合法財產權的一項重要舉措。為加強集體土地上的農房管理，維護集體土地農房權利人的合法權益，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和促進社會主義新農村建設，探索構建集體土地范圍內的農房產權處置機制，促進集體土地范圍內的農房由資產轉變?yōu)橘Y本，進一步解放農村生產力、活躍農村經濟，依據國務院令第656號公布《不動產登記暫行條例》和國土資源部等部門《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》等法律、法規(guī)規(guī)定，結合國家建立和實施不動產統(tǒng)一登記制度的有關要求，開展農村集體土地范圍內農房確權登記發(fā)證權籍調查工作，為不動產統(tǒng)一登記發(fā)證工作的全覆蓋奠定基礎。農房由于絕大部分都屬于單一使用權類型，因此對房屋建筑面積測量較為簡單，較少涉及到共用分攤。但是房屋陽臺和廓較商品房復雜的多，很多情況難以論定，因此本文介紹陽臺、廊等特殊建筑的面積測量等問題，為農房測量面積的準確性打下基礎，更好的為不動產登記服務。

1、陽臺的論定及面積計算方式

規(guī)范定義陽臺必須滿足以下幾個條件：（1）和室內相通；（2）有底板、永久性上蓋、圍護結構等；（3）供人們活動、休息及晾曬衣物等用途的房屋附屬設施。滿足這三個條件才能論定為陽臺，全封閉式算計算全部建筑面積，半封閉式計算1/2建筑面積。陽臺的建筑面積計算，一般遵循“就小原則”，計算陽臺頂蓋、底板、圍護結構三者中水平投影面積最小的。

但是現在新型建筑類似陽臺建筑形式較為復雜，根據現有規(guī)范遠遠不能滿足各式類似陽臺形式，下面我們來簡述一下類似陽臺的建筑。

1.1和室內不連通的類似陽臺建筑

這種類型一般根據房屋設計進行論定，農房等無房屋設計等資料，因此根據測量調查時直接論定為設備平臺，不計算房屋建筑面積。

1 12無永久性頂蓋類似陽臺建筑

這種類型一般論定為露臺，不計算房屋建筑面積。這種建筑形式還有一種延伸形式，隔層陽臺，該類型不計算建筑面積，農房較為少見。

1.3頂蓋與底板不一致的陽臺

陽臺頂蓋與底板水平投影面積不一致的情況。針對這種情況，通常處理方法：（1）陽臺頂蓋的水平投影面積超過底板水平投影面積一半以上的，根據陽臺頂蓋水平投影面積計算建筑面積；（2）陽臺頂蓋的水平投影面積在陽臺底板水平投影面積一半以下時，該陽臺論定為露臺，不計算房屋建筑面積。

2、廊的論定及面積計算方式

廊是指聯(lián)系建筑物的水平交通空間，與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊門斗等。

2.1柱廊

有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側圍護墻體的供人民在生產或生活中，出入或經常通行用的建筑物，通常分為雙面空廊、單面空廊。（1）雙面空廊指兩側均為列柱透空，沒有實墻，通常也作為樓房之間的連接風雨走廊。（2）單面空廊是在雙面空廊的一側列柱間砌上實墻、半實墻或一側完全貼在墻或建筑物邊沿上。柱廊均按其柱的外圍水平投影計算面積。

2.2架空通廊

建筑物與建筑物之間，在二層及以上專門為水平交通設置的走廊。采用實體欄板作圍護，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，或和房屋一樣，由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廓，計算全部建筑面積；有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的1/2計算。無頂蓋不計算建筑面積。

2.3檐廊

設置在建筑物底層出檐下的水平交通空間，一層的檐廊需高出室外地坪一個臺階以上。與房屋相連有上蓋無柱的檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的1/2計算（兩端均有與房屋相連的墻體的，視為有圍護結構的檐廊）。

2.4挑檐

屋面挑出外墻的部分，一般挑出寬度不大于80公分。主要是為了方便做屋面排水，對外墻也起到保護作用.不計算建筑面積。

2.5挑廊

二層以上挑出房屋外墻體，有圍欄結構，無支柱有頂蓋的水平交通空間。封閉挑廊論定為飄樓，全部計算房屋面積；不封閉挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的1/2計算。

2.6回廊

在建筑物門廳或大堂內，設置在二層或二層以上的回形走廊。層高2.20m以上的回廊部分，根據其水平投影計算全部建筑面積。回廊下邊的廳，如其層高在2.2m及以上部位仍應計算建筑面積。

2.7門廊、門斗

房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護結構的進出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗。門斗在主墻體以內的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中計算全部建筑面積。門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結構牢固的頂蓋。門斗的維護結構應為結構墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨立的與頂蓋相連的墻體。門廊和門斗都是進出大門的主要通道。門廊和門斗的層高不低于2.2m的部分根據外圍結構投影計算全部建筑面積。如外側無墻無柱墩等支撐，單純設置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷為遮雨棚。不計算建筑面積。

2.8騎樓

樓房與樓房之間，跨人行道而建，在馬路邊相互聯(lián)接形成自由步行的長廊，這就是近代典型的商業(yè)建筑，騎樓一般分樓頂、樓身、騎樓底三部分。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分不計算建筑面積。該種建筑形式和檐廊較為類似，兩者主要的區(qū)別在于是否作為街巷通行，因此一般論定具有公共通行能力、臨街、兩端與建筑相連無圍護結構的論定為騎樓，否則論定為檐廊。

上述所有建筑形式計算全部面積或計算1，2面積均需要達到2.2m及以上高度。

結語：

文章簡述了一下房屋陽臺與廊的幾種表現形式，實際在不動產登記房產測繪過程中將會碰到各種建筑形式，對野外測繪調查工作提出了更高的要求。希望在從事外業(yè)工作之前應該充分熟悉掌握房產測繪規(guī)范、細則等相關規(guī)定，在總結分析和經驗積累的基礎上，更好地完成負責房產測繪的工作。