房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協(xié)調

【摘要】本文立足于房地產經濟發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，分析了房地產經濟的特殊性、房地產經濟與市場經濟不協(xié)調的因素，并對其與市場經濟的協(xié)調發(fā)展策略進行了探討。

【關鍵詞】房地產經濟；市場經濟

自1990年代以來，我國大力推動住房制度改革，啟動房地產市場，房地產經濟得到高速發(fā)展，成為引領國民經濟發(fā)展的龍頭，也成為各級政府財政的“錢袋子”。經濟進入新常態(tài)以來，房地產經濟自身發(fā)展中存在的種種問題開始陸續(xù)暴露，其在市場中過強的話語權，住房價格與居民收入的偏離等問題廣受垢病。對此，應加強房地產經濟與市場經濟協(xié)調性的研究，進行深入而科學合理的探討，推動房地產經濟健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

1、房地產經濟的基礎性

房地產經濟是國民經濟體系的組成部分，但與其他行業(yè)相比，其基礎性的特點突出。首先，在幾乎全部經濟活動中，房地產是不可缺少的基礎性要素，房地產的區(qū)位、功能、結構以及活躍程度等，都對各類經濟活動產生著直接和深遠的影響。其次，在加快城鎮(zhèn)化進程中，房地產經濟是其重要載體，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設在很大程度上要靠房地產經濟活動來實現(xiàn)；房地產的布局與質量，也影響著城鄉(xiāng)規(guī)劃建設的進度與水平。

2、房地產經濟與市場經濟之間不協(xié)調因素

2.1價格與價值的背離

在市場經濟中，價格變化和供需關系有著密切的聯(lián)系，在供大于求的情況下價格會出現(xiàn)明顯的下跌，而在供不應求的情況下價格會出現(xiàn)大范圍的上漲。從目前我國的房地產價格變化來看，明顯存在著背離市場發(fā)展規(guī)律的問題。就我國目前的住房統(tǒng)計而言，明顯存在著供過于求的現(xiàn)象，這種現(xiàn)狀下，房價應該存在明顯的下跌，然而房價一路高漲的情況依然沒有改變，這種異于常理的房價走勢，與市場經濟的客觀規(guī)律嚴重背離，如果不進行解決，必然會造成更為嚴重的后果。

2.2競爭不充分

首先，土地資源是房地產經濟活動中最基本的要素。與西方國家不同，我們土地所有權屬全民所有，不能自由買賣。這就導致土地資源供應受政策因素影響很大，加之土地資源的有限性，使土地成本居高不下。其次，房地產經濟不僅僅是市場經濟的組成部分，更重要的是發(fā)揮著保障民生的重要作用，因此不可能完全向市場放開。再次，房地產產品與普遍產品不同，具有不可復制的異質性，如學區(qū)房、湖景房等，加之此行業(yè)對資金實力、貸款能力和拿地能力的要求較高，形成了進入的高門檻，這些因素使房地產行業(yè)存在相對壟斷性，市場競爭并不充分。

2.3存在高風險因素

我國房地產經濟長期的高速發(fā)展，對銀行信貸資金存在較高的依賴性，而且構建了以房地產經濟為核心的金融信貸生態(tài)系統(tǒng)。當前，在經濟新常態(tài)的背景下，房地產經濟也從高速發(fā)展步入了低位運行的軌道，資金積壓多、周轉慢、庫存大問題突出，這必然會引起資金信用風險加大。一旦房地產信貸風險暴發(fā)，必然引發(fā)銀行信貸危機，其對于銀行業(yè)的打擊是將是致命的。同時，因房地產行業(yè)與其他多個行業(yè)的關聯(lián)度十分緊密，而且許多行業(yè)的快速發(fā)展都是房地產行業(yè)高速發(fā)展所帶動起來的，房地產行業(yè)如果出現(xiàn)危機，其對于整體經濟面的負責影響也將非常巨大。而現(xiàn)實狀況是，一線城市房地產經濟的高速發(fā)展態(tài)勢并未放緩，過熱現(xiàn)象仍在持續(xù)，存在較大的泡沫化傾向。

3、房地產經濟與市場經濟協(xié)調發(fā)展策略

3.1使價格回歸理性

當前，雖然房地產經濟在二三線城市出現(xiàn)了降速、遇冷現(xiàn)象，但總體來說，商品房價格高于價值的矛盾仍然十分突出。房地產行業(yè)存在高庫存的現(xiàn)象；大量群眾有住房需求卻無力承擔高額的購房費用。價格的偏高，在一線城市加劇了泡沫化的危險，在二三線城市又加大了去庫存的壓力，使供需矛盾得不到有效解決，長此以往，必將危及到房地產經濟自身發(fā)展。同時，因房地產價格導向性突出，地方政府擔憂因群眾“買漲不買落”而使房地產經濟冷并引發(fā)危機，同時也影響著政府自身的收益。對此，各級政府應樹立科學發(fā)展的觀念，遵循市場經濟規(guī)律，對房地產產品的市場價值進行深入調研，按照其市場價值合理確定價格區(qū)間。這對于房地產企業(yè)的健康發(fā)展、滿足消費者需求、政府保障民生和維護穩(wěn)定有著多方共贏的意義。針對政府收益減少的問題，可以引導房地產企業(yè)進行分層次開發(fā)，按照保障性住房、基本住房、改善性住房、高檔次住房和商業(yè)房產的梯次拉開價格差距，實現(xiàn)保障房保本，基本住房微利，改善性住房普利，高檔次和商業(yè)房產高利，從而保證企業(yè)和政府總體收益不降低。

3.2規(guī)范信貸投放

長期以來，由于房地產經濟的過度膨脹，銀行對房地產企業(yè)的信貸政策偏松、偏寬，這導致有一部分實力不足的企業(yè)進入房地產行業(yè)，在很大程度上依靠債務開展開發(fā)業(yè)務。這在房地產經濟全面高速發(fā)展時期沒有問題。但在經濟新常態(tài)下，尤其在房地產降溫的情況下，一部分經營不善的企業(yè)或在一些管理不規(guī)范的地方，就很容易產生資金斷裂危險。一旦危機形成，房地產企業(yè)、銀行、消費者和政府的利益都會受到較大損害。為此，要加強房地產領域的金融信貸政策監(jiān)管，建立嚴格的信用體系和審批制度，引導有限的資金投入到資金實力強、符合國家產業(yè)政策的企業(yè)，從資金供給上引導房地產經濟科學健康發(fā)展。

3.3減少政府干預

市場經濟規(guī)律的要義，就是盡量減少政府干預，讓市場在資源配置中起決定性作用。在現(xiàn)實中，由于地方政府和房地產經濟的利益直接相關，導致政府對房地產經濟干預過多。甚至有的把控關鍵資源的部門和個人與房地產企業(yè)形成了利益共同體，這在很大程度上影響了房地產領域的公平競爭。首先，要改進土地供應政策，加強土地規(guī)劃和儲備，進行規(guī)范的管理、轉讓行為，并增強信息的透明度，減少隨意性和投機性操作的空間。其次，合理確定政府在土地轉讓、房地產建設和交易稅費的征收，既保證國有資源和資產的收益，又使房地產企業(yè)的成本按市場經濟規(guī)律保持在合理的區(qū)間。

結語：

針對房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協(xié)調問題，本文從房地產經濟與市場經濟發(fā)展的相互關系、房地產經濟與市場經濟發(fā)展過程中存在的具體問題，以及提升我國房地產經濟與市場經濟協(xié)調發(fā)展的具體措施展開了簡要分析，希望能夠為相關研究人員提供參考。