論政府相關(guān)職能部門(mén)在預(yù)防物業(yè)欠費(fèi)糾紛中的作用

唐素林

（北京政法職業(yè)學(xué)院，北京 102628）

論政府相關(guān)職能部門(mén)在預(yù)防物業(yè)欠費(fèi)糾紛中的作用

唐素林

（北京政法職業(yè)學(xué)院，北京 102628）

在預(yù)防物業(yè)欠費(fèi)糾紛中，政府相關(guān)部門(mén)通過(guò)明確其工作職責(zé)，依法行政，建立由街鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)共管的機(jī)制，加強(qiáng)宣傳與引導(dǎo)，扶持與培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，完善細(xì)化物業(yè)管理的法規(guī)規(guī)章，為物業(yè)服務(wù)制定標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范各主體行為，發(fā)揮積極的獨(dú)特作用。

物業(yè)欠費(fèi)糾紛；政府部門(mén)；預(yù)防

在預(yù)防物業(yè)欠費(fèi)糾紛中，政府相關(guān)部門(mén)要發(fā)揮其獨(dú)特的積極作用，依法行政、加強(qiáng)監(jiān)管，完善物業(yè)管理法律法規(guī)，做好物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)培育工作，為物業(yè)管理與服務(wù)營(yíng)造良好環(huán)境。發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按市場(chǎng)規(guī)律辦事。

1　政府相關(guān)部門(mén)要明確工作職責(zé)，依法履行好自己的職責(zé)

目前在一些地方，因?yàn)槟承┞毮懿块T(mén)亂作為、不作為或履職不到位，加大了物業(yè)服務(wù)工作的難度。因此，需進(jìn)一步明確政府各職能部門(mén)的職責(zé)，做好職權(quán)由法定，履職依法行；各職能部門(mén)要依法履行好涉及住宅小區(qū)消防、治安、規(guī)劃變更、違法建設(shè)的拆除等方面的職責(zé)；各部門(mén)要發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，在對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)監(jiān)管、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)、違法行為處置、矛盾協(xié)調(diào)等方面發(fā)揮積極作用，構(gòu)建全方位、全過(guò)程的有效監(jiān)管和處置機(jī)制，使住宅小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)活動(dòng)始終受到政府相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)管。

2　建立由街鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)共管的機(jī)制

物業(yè)費(fèi)收繳雖然是住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)中的一項(xiàng)活動(dòng)，但卻是住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)活動(dòng)中一項(xiàng)比較重要的事項(xiàng)，一旦引發(fā)物業(yè)欠費(fèi)糾紛就會(huì)影響整個(gè)社區(qū)的安全與穩(wěn)定。引發(fā)物業(yè)欠費(fèi)糾紛的原因是多種多樣的，也可能涉及到多個(gè)部門(mén)和單位，如規(guī)劃、房管、消防、電力、水務(wù)、燃?xì)?、公安、環(huán)保、質(zhì)檢等部門(mén)。為做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)工作，避免或減少產(chǎn)生物業(yè)欠費(fèi)糾紛，應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)進(jìn)行綜合管理與指導(dǎo)。建議將物業(yè)管理與服務(wù)的監(jiān)管納入社區(qū)管理，由街道辦事處或鄉(xiāng)政府作為總協(xié)調(diào)部門(mén)，由社區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)的行為進(jìn)行監(jiān)督，調(diào)解處理物業(yè)矛盾，發(fā)揮預(yù)防與化解糾紛的作用。

3　加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)依法履責(zé)

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利與義務(wù)不甚清楚，對(duì)基本的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容不清楚，對(duì)業(yè)委會(huì)的工作和職責(zé)不清楚；物業(yè)企業(yè)員工存在同樣的問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門(mén)履行好自己的職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)員工、住宅小區(qū)居民的宣傳，采用各種形式幫助他們學(xué)習(xí)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，讓物業(yè)企業(yè)和業(yè)主都了解物業(yè)管理與服務(wù)的法律法規(guī)，明確物業(yè)企業(yè)和業(yè)主各自的權(quán)利與義務(wù)，了解物業(yè)管理與服務(wù)中各自行為邊界以及違反法律法規(guī)需相應(yīng)的責(zé)任；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)社會(huì)責(zé)任，做好物業(yè)管理服務(wù)，提升物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)形象。

4　規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選工作

由于業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)新生事物，大家對(duì)其還比較陌生，對(duì)業(yè)委會(huì)的組建和改選都在摸索過(guò)程中，各地并未形成比較成熟的經(jīng)驗(yàn)與做法，導(dǎo)致有的業(yè)委會(huì)能發(fā)揮較好的作用，有的業(yè)委會(huì)沒(méi)有發(fā)揮什么作用，有的甚至還其起到相反作用。因此，政府相關(guān)部門(mén)要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，規(guī)范對(duì)業(yè)委會(huì)組建和換屆改選的工作流程。要總結(jié)推廣業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用比較好的社區(qū)的做法，指導(dǎo)新建社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作，同時(shí)，也不能忽視對(duì)已有業(yè)委會(huì)換屆改選工作的指導(dǎo)，要在新業(yè)委會(huì)的組建及已有業(yè)委會(huì)換屆選舉的程序、人選及議事規(guī)則等方面把好關(guān)，指導(dǎo)業(yè)主們按照法律規(guī)定程序和要求完成選舉，將人品好、素質(zhì)高、愿意為大家服務(wù)的人選為業(yè)委會(huì)成員。同時(shí)，對(duì)新業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，指導(dǎo)他們做好業(yè)委會(huì)的工作，督促他們?yōu)闃I(yè)主服好務(wù)。

5　扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)，培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)

近十多年來(lái)，隨著住宅小區(qū)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求也在不斷增長(zhǎng)，已初步形成了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)格局，但規(guī)范物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)明顯不能滿足需求?！肚捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》是建設(shè)部2003年頒布的，已有十多年，在實(shí)踐中發(fā)揮的作用并不顯著。雖然各地方也頒布了關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)的地方性法規(guī)，但總的來(lái)講，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還處于封閉或半封閉狀態(tài)，物業(yè)管理與服務(wù)不成熟、不規(guī)范，并未打破誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的經(jīng)營(yíng)局面。缺乏對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)管，存在走過(guò)場(chǎng)和陪標(biāo)的現(xiàn)象；沒(méi)有明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。政府相關(guān)職能部門(mén)需進(jìn)一步細(xì)化物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)規(guī)則，使之具有可操作性；制定規(guī)則，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；為物業(yè)服務(wù)營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，滿足廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求。

6　完善細(xì)化物業(yè)管理的法規(guī)規(guī)章，為物業(yè)服務(wù)制定標(biāo)準(zhǔn)

政府主管部門(mén)要在充分的調(diào)查研究和廣泛溝通的基礎(chǔ)上，在已有物業(yè)法律框架內(nèi)，完善與細(xì)化有關(guān)物業(yè)管理與服務(wù)的法律法規(guī)、實(shí)施意見(jiàn)等，制定一系列物業(yè)管理與服務(wù)的可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)等規(guī)范性文件，為物業(yè)服務(wù)制定合適的標(biāo)準(zhǔn)，用以指導(dǎo)物業(yè)管理與服務(wù)行業(yè)與企業(yè)的行為，處罰相關(guān)違法違規(guī)行為，使物業(yè)管理與服務(wù)有法可依，有法必依，違法必究。

6.1依法明確各類(lèi)房產(chǎn)的用途

在法律上要明確各類(lèi)房產(chǎn)的用途，比如：住宅就是住宅，不能用于經(jīng)營(yíng)；還有做到產(chǎn)權(quán)明晰，讓業(yè)主明白自己的權(quán)利邊界在哪里；也要讓物業(yè)公司明確自己的職責(zé)，依合同做好服務(wù)工作；讓大家依法行事，讓各方既享受權(quán)利，也自覺(jué)履行義務(wù)，達(dá)致社區(qū)和社會(huì)和諧。

6.2完善與細(xì)化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供差別化服務(wù)

目前，雖有一些物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但還需完善與細(xì)化。物業(yè)管理服務(wù)需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但也要提供一些差別化的服務(wù)。比方說(shuō)，不僅要保障老百姓最起碼有饅頭吃，還要有對(duì)那些想吃或有能力吃包子或餃子的業(yè)主，提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。換句話說(shuō)，政府相關(guān)部門(mén)要對(duì)物業(yè)服務(wù)制定不同的標(biāo)準(zhǔn)，每一項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)不一樣，優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以收取較高的費(fèi)用。首先要對(duì)基本物業(yè)服務(wù)提供一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)水平，其次還需對(duì)有不同物業(yè)需求的業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7　嚴(yán)格執(zhí)法，加強(qiáng)監(jiān)管，預(yù)防物業(yè)欠費(fèi)糾紛的產(chǎn)生

政府加強(qiáng)監(jiān)管、預(yù)防物業(yè)欠費(fèi)糾紛可從以下幾個(gè)方面著手。

7.1做好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)的監(jiān)管

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)，是業(yè)主們最為關(guān)心的問(wèn)題，也是引發(fā)物業(yè)糾紛的主要焦點(diǎn)，政府相關(guān)職能部門(mén)要做好對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)的監(jiān)管工作。政府相關(guān)部門(mén)要根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行政府指導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，“分等分級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、收取物業(yè)費(fèi)用；業(yè)主也按自己享受的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)交納的費(fèi)用，從而最大限度地避免物業(yè)欠費(fèi)糾紛的產(chǎn)生。

7.2加強(qiáng)資質(zhì)管理，嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入與退出制度

對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)、價(jià)格合理的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)；對(duì)已取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理：對(duì)存在物業(yè)服務(wù)問(wèn)題的企業(yè)，要責(zé)令其在一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，促使其提高服務(wù)質(zhì)量，否則暫停其資質(zhì)的評(píng)級(jí)資格；對(duì)于那些在服務(wù)方面存在問(wèn)題嚴(yán)重的企業(yè)，則取消其物業(yè)服務(wù)的資質(zhì)，迫使其退出物業(yè)管理市場(chǎng)。

7.3規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)行為

政府相關(guān)部門(mén)要出臺(tái)相關(guān)措施，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)行為。對(duì)于無(wú)論是新建小區(qū)還是老舊小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)公司的選聘都需通過(guò)公開(kāi)的招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對(duì)新建小區(qū)一定要促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與提供物業(yè)服務(wù)分開(kāi)，杜絕房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)聯(lián)；同時(shí)要查處物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中的違法違紀(jì)行為。

7.4指導(dǎo)與規(guī)范物業(yè)管理移交行為

物業(yè)管理移交也是引發(fā)糾紛的原因之一，因此要規(guī)范物業(yè)管理移交行為。當(dāng)業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，一定要明確新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按時(shí)、按程序移交相關(guān)全部物業(yè)資料。如果他們拒不移交有關(guān)印章、會(huì)議紀(jì)要、業(yè)主清冊(cè)等檔案資料，政府相關(guān)部門(mén)要督促執(zhí)行；并讓他們承擔(dān)不按時(shí)履行移交義務(wù)的法律責(zé)任。

7.5嚴(yán)格執(zhí)法，依法履行職責(zé)

對(duì)于已制定有關(guān)物業(yè)管理與服務(wù)的法律法規(guī)，政府相關(guān)部門(mén)要克服畏難情緒，嚴(yán)格執(zhí)行，依法履行自己的職責(zé)，要及時(shí)對(duì)違法搭建、居改非、群租等各類(lèi)損害公共利益的違法行為堅(jiān)決查處，并予以改正；并對(duì)其中不認(rèn)真履行職責(zé)、濫用職權(quán)的部門(mén)和人員進(jìn)行糾偏與處罰，督促相關(guān)部門(mén)和工作人員認(rèn)真履行職責(zé)，及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

8　結(jié) 語(yǔ)

政府相關(guān)部門(mén)要明確工作職責(zé)，制定符合物業(yè)管理實(shí)際的政策、法規(guī)，對(duì)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，并創(chuàng)造物業(yè)管理發(fā)展良好市場(chǎng)環(huán)境；加強(qiáng)宣傳與引導(dǎo)，扶持與培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，規(guī)范各主體行為，能夠在預(yù)防物業(yè)欠費(fèi)糾紛中發(fā)揮積極的獨(dú)特作用。

主要參考文獻(xiàn)

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