行政事業(yè)單位房屋類固定資產(chǎn)置換的流程風(fēng)險(xiǎn)控制

唐晨瑞

(湘潭大學(xué)，湖南 湘潭 411000)

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行政事業(yè)單位房屋類固定資產(chǎn)置換的流程風(fēng)險(xiǎn)控制

唐晨瑞

(湘潭大學(xué)，湖南 湘潭 411000)

近年來，行政事業(yè)單位采取置換方式處置和更新房屋類固定資產(chǎn)，是優(yōu)化資產(chǎn)配置、改善營(yíng)業(yè)辦公條件的一種新的選擇方式。但因資產(chǎn)置換尚無(wú)固定運(yùn)作模式和操作程序可循，且置換周期較長(zhǎng)、資產(chǎn)價(jià)值較高、辦理程序繁多、利益關(guān)系復(fù)雜，如果風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估不足、操作處置不當(dāng)、管理監(jiān)督不到位，極有可能產(chǎn)生資產(chǎn)保值風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和廉政風(fēng)險(xiǎn)。

房屋類固定資產(chǎn)置換是置換雙方以房屋類固定資產(chǎn)(含建設(shè)占地)為主要交換物，以優(yōu)化提升資產(chǎn)使用效能為主要目的的商業(yè)交換行為，一般不涉及或只涉及少量貨幣性資產(chǎn)補(bǔ)價(jià)。固定資產(chǎn)置換應(yīng)堅(jiān)持“等價(jià)交換、保值增值、風(fēng)險(xiǎn)可控、公開透明”的原則，這是做好當(dāng)前政策環(huán)境下行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)置換的基本準(zhǔn)則。置換項(xiàng)目一經(jīng)啟動(dòng)，置換單位應(yīng)建立置換工作領(lǐng)導(dǎo)小組和監(jiān)督管理工作小組，健全相關(guān)管理制度，編制置換工作流程，落實(shí)相關(guān)人員職責(zé)，實(shí)行流程風(fēng)險(xiǎn)控制，才能保證置換工作順利進(jìn)行。

資產(chǎn)置換總體上涉及原有資產(chǎn)的處置和新資產(chǎn)的換入。通過對(duì)已成功實(shí)施資產(chǎn)置換多個(gè)案例的調(diào)查研究，資產(chǎn)置換一般可以歸納為以下十個(gè)步驟的工作流程：初步調(diào)查論證→選擇置換對(duì)象→爭(zhēng)取政府支持→達(dá)成置換意向→資產(chǎn)評(píng)估論證→報(bào)當(dāng)?shù)卣蜕霞?jí)主管單位審批→簽訂置換協(xié)議→實(shí)施置換方案→資產(chǎn)交換與賬務(wù)處理→檔案整理歸檔。置換各環(huán)節(jié)在時(shí)間安排上應(yīng)盡量緊湊銜接，減少因資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值受時(shí)間因素的影響差異。

一、 初步調(diào)查論證資產(chǎn)置換的必要性

按照有關(guān)加強(qiáng)固定資產(chǎn)置換管理工作的指導(dǎo)意見，屬于城市規(guī)劃發(fā)展要求需要整體搬遷的、現(xiàn)有營(yíng)業(yè)辦公用房不能滿足業(yè)務(wù)發(fā)展要求的，均可作為選擇資產(chǎn)置換方式的必要條件。置換單位應(yīng)詳盡收集可置出資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料，核實(shí)產(chǎn)權(quán)范圍和賬面建筑物(土地)面積、折余價(jià)值等數(shù)據(jù)，尤其要注意擬置換資產(chǎn)應(yīng)為本單位權(quán)益范圍內(nèi)土地及附著建筑物，產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，相關(guān)手續(xù)和資料齊全；需要留出院內(nèi)原住戶公共通道的，還要計(jì)算核減可置換土地面積，確保置換資產(chǎn)符合置換條件。充分征求干部職工對(duì)資產(chǎn)置換設(shè)想的意見后，提交單位辦公會(huì)集體研究決定。

二、謹(jǐn)慎選擇置換對(duì)象洽談資產(chǎn)置換的可行性

置換對(duì)象的選擇關(guān)系到置換工作能否順利進(jìn)行以及置換單位合法權(quán)益能否得到有效保障?；谡咧С帧⒅脫Q標(biāo)的和程序合法合規(guī)的充分考慮，可把風(fēng)險(xiǎn)可控、資產(chǎn)保值增值作為評(píng)判資產(chǎn)置換可行性的兩大核心因素。置換對(duì)方原則上應(yīng)選擇政府相關(guān)部門、政府指定的開發(fā)商或金融機(jī)構(gòu)，防止因選擇置換對(duì)方失當(dāng)而形成的信用風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是政府主導(dǎo)模式、商業(yè)運(yùn)作模式或者兩種模式的結(jié)合，擬置入資產(chǎn)屬于新建項(xiàng)目的，都要充分考察置換對(duì)方的相關(guān)資質(zhì)、工程業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)度、財(cái)務(wù)資金實(shí)力等基本面，必要時(shí)應(yīng)延伸考察其主要股東及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的信用狀況與財(cái)務(wù)關(guān)系等相關(guān)情況；無(wú)論是置入現(xiàn)成資產(chǎn)還是待建資產(chǎn)，都要實(shí)地考察待交換資產(chǎn)的街區(qū)位置、周邊環(huán)境、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)價(jià)值、資產(chǎn)使用功能等具體情況，本著合法合規(guī)、互惠互利、求同消異的原則達(dá)成初步置換意向。

三、 與當(dāng)?shù)卣浞譁贤ㄈ〉弥С?/h2>

在完成資產(chǎn)置換必要性和可行性論證、并與置換對(duì)方達(dá)成初步置換意向的同時(shí)，應(yīng)積極向當(dāng)?shù)匕l(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、環(huán)保、稅務(wù)等有關(guān)部門咨詢了解置換程序、法律手續(xù)、置換費(fèi)用等事項(xiàng)，爭(zhēng)取政策支持和稅費(fèi)優(yōu)惠；置入待建資產(chǎn)時(shí)還要對(duì)工程立項(xiàng)、建設(shè)用地、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等需求進(jìn)行多方協(xié)調(diào)，疏通關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，爭(zhēng)取政府領(lǐng)導(dǎo)層面和政策層面的支持，確保項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃要求和自身業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)置入資產(chǎn)的功能需求。

四、 與置換對(duì)方詳細(xì)洽談置換細(xì)節(jié)

初步置換方案被當(dāng)?shù)卣J(rèn)可后，應(yīng)盡快與置換對(duì)方洽談具體置換細(xì)節(jié)，修正完善置換方案，在平等、自愿、充分協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂置換意向書，進(jìn)一步明確雙方權(quán)利與義務(wù)、履約保證、貨幣性資產(chǎn)補(bǔ)價(jià)約定、置換意向終止情形等條款，置換意向的表達(dá)應(yīng)做到完整、準(zhǔn)確、無(wú)歧義，特別注意置換意向應(yīng)建立在政府批準(zhǔn)和上級(jí)主管單位審批同意的前提下，規(guī)避因置換項(xiàng)目報(bào)批未獲通過時(shí)雙方產(chǎn)生的前期資金投入風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)置出資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全等資產(chǎn)瑕疵，也應(yīng)在置換意向書和以后的正式置換協(xié)議等法律文書中明確提示，并商定糾紛解決機(jī)制。置換新建資產(chǎn)的，還應(yīng)詳細(xì)洽談建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工期，確保置入資產(chǎn)符合業(yè)務(wù)功能要求。對(duì)原劃撥土地改為出讓土地、補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證、資產(chǎn)評(píng)估等產(chǎn)生的稅費(fèi)支出可作為置換對(duì)方的置換成本在置出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中抵減，原院內(nèi)住戶矛盾調(diào)處以及新建項(xiàng)目的報(bào)批、消防環(huán)保驗(yàn)收、工農(nóng)矛盾調(diào)處等復(fù)雜事務(wù)，可打包交由置換對(duì)方負(fù)責(zé)辦理，最大限度地降低置換過程中的操作風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

五、 充分進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估論證

達(dá)成置換協(xié)議前，應(yīng)選擇雙方認(rèn)可的、有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，客觀評(píng)估置出資產(chǎn)和置入資產(chǎn)的重置價(jià)值或公允價(jià)值，防止高估置入資產(chǎn)、低估置出資產(chǎn)，確保置換資產(chǎn)保值增值。必要時(shí)置換雙方同步聘請(qǐng)一家評(píng)估機(jī)構(gòu)作評(píng)估比較，并經(jīng)由外部律師對(duì)相關(guān)法律文書進(jìn)行審核，增強(qiáng)評(píng)估結(jié)果的可信度，保證置入資產(chǎn)公允價(jià)值不低于與置出資產(chǎn)公允價(jià)值相對(duì)稱的評(píng)估價(jià)值，甲方權(quán)益和資產(chǎn)保值增值不受影響，防止發(fā)生法律糾紛。

六、 報(bào)當(dāng)?shù)卣蜕霞?jí)主管單位審批

在價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上，確認(rèn)資產(chǎn)置換的可行性，編制正式置換方案，報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)或明確支持。前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作就緒后，起草資產(chǎn)置換請(qǐng)示，包括必要性、可行性、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、征求意見情況、對(duì)置換對(duì)方的考察情況、置換資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告、置換意向書、當(dāng)?shù)刎?cái)監(jiān)部門意見等有關(guān)資料，報(bào)上級(jí)主管單位審核。審核全套置換資料發(fā)現(xiàn)有疑慮的，應(yīng)深入置換單位實(shí)地了解情況，約見置換對(duì)方相關(guān)人員，就置換項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行核實(shí)性考察驗(yàn)證。

七、簽訂正式置換協(xié)議

置換協(xié)議的簽訂是整個(gè)置換工作的核心環(huán)節(jié)，必須慎之又慎地加強(qiáng)對(duì)涉及法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、違約責(zé)任等合同責(zé)任條款的審核把關(guān)。置換項(xiàng)目報(bào)經(jīng)上級(jí)主管單位批復(fù)同意后，可方簽訂正式置換協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容至少包括雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決機(jī)制等。審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)置換對(duì)方的資質(zhì)條件及履約保證、擬置換資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的合理性，防止置換不成功的資金風(fēng)險(xiǎn)或進(jìn)入置換環(huán)節(jié)后的操作風(fēng)險(xiǎn)。

八、組織實(shí)施置換方案

進(jìn)入置換程序后，屬于置入待建資產(chǎn)的，置換單位要按照基本建設(shè)管理辦法的規(guī)定參與工程項(xiàng)目管理。首先應(yīng)對(duì)置換對(duì)方投入的置入資產(chǎn)資金賬戶實(shí)行三方共管，由置換雙方分控預(yù)留銀行印鑒(支付密碼)和轉(zhuǎn)賬支票，由開戶銀行按照三方協(xié)議約定定向支付新建資產(chǎn)所需的工程款，保證工程進(jìn)度和質(zhì)量，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)。重點(diǎn)關(guān)注托管協(xié)議簽字人是否為各方主要負(fù)責(zé)人或有主要負(fù)責(zé)人授權(quán)委托書的代理人，三方托管資金是否按協(xié)議約定及時(shí)足額到位。同時(shí)，要加強(qiáng)置換過程中資金的管理，完善付款手續(xù)，嚴(yán)控資金缺口；加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施全過程的管理監(jiān)督，全力配合置換對(duì)方按置換協(xié)議和既定程序組織實(shí)施，防止操作風(fēng)險(xiǎn)。

九、資產(chǎn)交換與賬務(wù)處理

按照置換協(xié)議，在置入資產(chǎn)符合建設(shè)使用標(biāo)準(zhǔn)后，按照固定資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定，取得相關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明，完成置入資產(chǎn)登記、入賬手續(xù)后，再移出置出資產(chǎn)，完成置出資產(chǎn)移交手續(xù)。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，非貨幣資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理主要包括會(huì)計(jì)處理的會(huì)計(jì)計(jì)量的確認(rèn)、以公允價(jià)值計(jì)量、以賬面價(jià)值計(jì)量三個(gè)方面的內(nèi)容。以公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，換出資產(chǎn)公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不涉及補(bǔ)價(jià)的，以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值(換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi))；涉及補(bǔ)價(jià)的，支付(收到)補(bǔ)價(jià)方以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值，加(減)補(bǔ)價(jià)，加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值(換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值±補(bǔ)價(jià)+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi))。

十、檔案整理歸檔

置換完成后，要及時(shí)整理保管好相關(guān)原始資料、法律文本以及置換過程中形成的輔證資料，保證置換資料真實(shí)、完整。原始資料包括置換資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)圖紙資料等，法律文本包括置換意向書、批復(fù)文件、置換協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、法律審核意見書、工程竣工決算審計(jì)文書等，輔證資料包括前期調(diào)查報(bào)告、會(huì)議(會(huì)談)記錄、職工征求意見書、開發(fā)商及評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證明材料、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等。

以上步驟環(huán)環(huán)緊扣，前一環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量決定下一環(huán)節(jié)的工作走向，發(fā)現(xiàn)前一環(huán)節(jié)的工作疏漏，應(yīng)在下一環(huán)節(jié)中及時(shí)采取補(bǔ)救措施，防范因逆程序操作造成風(fēng)險(xiǎn)失控。