“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃工作研究

文/劉斯蓮

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃工作研究

文/劉斯蓮

自2016年5月1日起，國家在房地產(chǎn)、建筑等行業(yè)全面推行營改增。這一調(diào)整使房地產(chǎn)業(yè)的納稅發(fā)生了巨大改變，若營改增之前的項(xiàng)目沒有全部實(shí)施完畢，沒有及時(shí)找出應(yīng)對(duì)營改增的措施，納稅就會(huì)深受影響。本文就“營改增”實(shí)行后的房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅籌劃工作進(jìn)行分析研究，并提出合理有效的應(yīng)對(duì)策略，以減輕房企的稅收負(fù)擔(dān)，提升競(jìng)爭(zhēng)力。

營改增；房地產(chǎn)；納稅籌劃

企業(yè)稅負(fù)的高低與企業(yè)效益利益密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，經(jīng)歷了近10年的黃金時(shí)期后，逐步進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)做出巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況也成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的不斷調(diào)整，通過納稅籌劃，有效控制企業(yè)稅負(fù)水平，降低企業(yè)成本，提高利潤率水平，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力成為房地產(chǎn)企業(yè)生存的關(guān)鍵。本文借房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”之機(jī)，結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)營改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃工作思路進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃可行性

房地產(chǎn)行業(yè)營改增之前，企業(yè)所承擔(dān)的流轉(zhuǎn)稅為營業(yè)稅，由于營業(yè)稅以企業(yè)營業(yè)額為計(jì)稅基礎(chǔ)且稅率單一固定，大大減少了企業(yè)對(duì)該稅種進(jìn)行納稅籌劃的可能性?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)開始繳納增值稅，相對(duì)于營業(yè)稅而言，增值稅在計(jì)稅基礎(chǔ)、稅率及計(jì)算繳納方式方面的可選擇性，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了進(jìn)行納稅籌劃的空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃內(nèi)容分析

由于增值稅計(jì)算方式為：應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，故納稅籌劃思路應(yīng)從銷項(xiàng)稅額及進(jìn)項(xiàng)稅額兩方面入手，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的情況，簡(jiǎn)單分析如下。

（一）銷項(xiàng)稅額

銷項(xiàng)稅額由銷售收入及稅率計(jì)算取得，故銷項(xiàng)稅額的籌劃方案可通過銷售收入的確認(rèn)及稅率的選擇來實(shí)現(xiàn)。

1.銷售收入。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的具體規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，土地成本可在銷售收入中扣除，對(duì)于在同一個(gè)地塊同時(shí)包含新老項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)可利用這一項(xiàng)政策，通過合理的土地成本分?jǐn)偡绞?，將土地成本在新老?xiàng)目之間進(jìn)行劃分，如按占地面積分?jǐn)偡绞郊鞍唇ㄖ娣e分?jǐn)偡绞降倪x擇，土地成本二次分?jǐn)偡绞降倪x擇等等方法，如果處理得當(dāng)，不僅僅能夠降低增值稅稅負(fù)，同樣能夠降低企業(yè)土地增值稅及所得稅稅負(fù)。

2.稅率選擇。增值稅納稅人可分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，該項(xiàng)政策在稅率方面給房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的空間。房地產(chǎn)企業(yè)在決定是否采用一般納稅人繳稅方式之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)算，對(duì)于項(xiàng)目所在地稅收政策相對(duì)靈活而且合作單位實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可著重考慮采用按照小規(guī)模納稅人繳納增值稅的方式。

（二）進(jìn)項(xiàng)稅額

“營改增”后，增值稅一般納稅人在繳納增值稅時(shí)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，由于房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的產(chǎn)品及服務(wù)種類繁多，而不同的產(chǎn)品及服務(wù)的可抵扣增值稅稅率差別很大，如一般產(chǎn)品的17%、農(nóng)產(chǎn)品的13%及服務(wù)業(yè)的多種增值稅稅率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營改增”之前由于甲供材在稅收方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，故房地產(chǎn)企業(yè)大都進(jìn)行回避，更有房地產(chǎn)企業(yè)直接不允許進(jìn)行甲供材?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，增加甲供材的比重，以獲取更多的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，進(jìn)而減輕企業(yè)增值稅稅負(fù)。

此外，按照“營改增”的有關(guān)規(guī)定，部分服務(wù)產(chǎn)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)在采購此類服務(wù)時(shí)，應(yīng)充分考慮這一項(xiàng)政策，盡量規(guī)避不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的服務(wù)種類，進(jìn)而減輕企業(yè)增值稅稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃工作建議

稅務(wù)籌劃工作本身并不僅僅是企業(yè)稅務(wù)部門或者財(cái)務(wù)部門的工作，需要公司全體人員共同配合完成，這一點(diǎn)在增值稅籌劃工作中體現(xiàn)的更為明顯，對(duì)于增值稅籌劃工作建議如下。

首先，重視有關(guān)政策學(xué)習(xí)?！盃I改增”實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)有關(guān)人員的培訓(xùn)并各有側(cè)重。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)學(xué)習(xí)有關(guān)政策，調(diào)整營業(yè)稅制度下的核算方式，研究增值稅的核算方法，并嚴(yán)格把控稅票認(rèn)證時(shí)點(diǎn)，杜絕稅票作廢的情況發(fā)生；業(yè)務(wù)人員要重視增值稅專用發(fā)票的索要及審核；成本部人員在簽訂合同過程中關(guān)注供應(yīng)商的納稅人資格，通過稅收籌劃比選供應(yīng)商，并注重合同中合同額及稅額的約定。

其次，調(diào)整產(chǎn)品線，增加精裝房比例。數(shù)據(jù)顯示，目前一二線城市精裝房銷售比例以超過新房總成交量的30%，更多的精裝房意味著房地產(chǎn)企業(yè)可取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票用于抵扣。對(duì)于有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，可通過調(diào)整產(chǎn)品線，改變交房標(biāo)準(zhǔn)等措施完成納稅籌劃。此外，通過擴(kuò)展上游產(chǎn)業(yè)鏈，可更好的形成集團(tuán)規(guī)模納稅籌劃效應(yīng)。

最后，梳理項(xiàng)目情況，根據(jù)項(xiàng)目情況采用不同的核算方式。例如，企業(yè)目前部分商業(yè)采用先租后賣的方式，但是商業(yè)部分仍然在開發(fā)產(chǎn)品里面核算，企業(yè)可以考慮將該部分商業(yè)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，計(jì)提折舊，后期再予以銷售，按照稅法規(guī)定，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收增值稅，這樣會(huì)降低企業(yè)一定的稅負(fù)。

四、結(jié)語

營改增在房地產(chǎn)業(yè)推行之前，也已經(jīng)在很多企業(yè)實(shí)施，并取得很大的成效。房企業(yè)只要積極面對(duì)這一變化，克服眼前的困難，把收益的眼光放長遠(yuǎn)，不局限于眼前的小得失，同時(shí)積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策法規(guī)，著重改善企業(yè)內(nèi)部的管理水平，探究方法降低運(yùn)營成本，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，向正規(guī)化前進(jìn)，必將在變革中勝出。

［1］安尼.淺談營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2016，05.

［2］王麗艷.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃［J］.會(huì)計(jì)之友，2012，08.

（作者單位：北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）