合肥市房地產(chǎn)價(jià)格暴漲原因和對策探討

杜 杰

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，安徽 蚌埠 233030)

1 合肥市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

最近一段時(shí)間以來，合肥市房地產(chǎn)市場急劇升溫，隨著政府“降庫存”政策的實(shí)施，房價(jià)也隨之快速上漲。國家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，2016年4月份合肥一手房價(jià)格環(huán)比上漲5.8%，是4月份一手房價(jià)格環(huán)比上漲的65個(gè)城市中漲幅最高的，并且4月份合肥一手房價(jià)格同比上漲17.6%也處在70城漲幅的上游區(qū)間。在二手房市場上，合肥二手房價(jià)格環(huán)比上漲6.8%，是4月份二手房價(jià)格環(huán)比上漲的51個(gè)城市中漲幅最高的，同比價(jià)格合肥上漲30.4%，屬70城漲幅第二梯隊(duì)前列。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看出，合肥房價(jià)正處于快速上漲的階段。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，合肥市上半年出讓土地64塊，其中誕生了20多個(gè)“地王”遠(yuǎn)超2015年全年總數(shù)，而地價(jià)的上漲帶動了房價(jià)不可避免的暴漲。在一級土地市場，合肥樓面價(jià)更是從去年底開始頻頻出現(xiàn)萬元以上的“面粉貴過面包”現(xiàn)象。

2 合肥市房價(jià)暴漲的原因

本文認(rèn)為此次房價(jià)出現(xiàn)暴漲，最根本的原因是房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變造成的。由于房產(chǎn)需求的增加，房價(jià)上漲；同時(shí)加上房產(chǎn)供給的減少，進(jìn)一步放大了房價(jià)的上漲，從而出現(xiàn)了當(dāng)前房價(jià)暴漲的局面。引起房地產(chǎn)市場供求關(guān)系改變的因素有很多，針對合肥市房價(jià)暴漲的現(xiàn)象，本文認(rèn)為影響因素主要有以下幾點(diǎn)：

2.1 寬松的政策環(huán)境

房價(jià)看漲的鮮明預(yù)期下，放寬性政策加快了需求方的入市節(jié)奏。首先，寬松的貨幣政策。存款準(zhǔn)備金率及貸款利率的多次下調(diào)，使得資金供求關(guān)系發(fā)生改變，對開發(fā)商來說，這使他們投融資的資金成本下降，有利緩解他們緊繃的資金鏈，從而使他們獲得喘息的機(jī)會，導(dǎo)致他們不會著急賣房，出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象，從而導(dǎo)致住房市場供不應(yīng)求，抬高了房價(jià)；而對購房者來說，這使他們的購房成本降低，從而加強(qiáng)了他們的入市意愿，從而帶動了房價(jià)的快速上漲。其次，寬松的財(cái)政政策。營業(yè)稅、契稅調(diào)減優(yōu)惠政策，降低了購房成本，同樣加強(qiáng)了購房者的入市意愿，自然帶動了房價(jià)上漲。

2.2 人口集聚現(xiàn)象

大家認(rèn)為目前戶籍制度的改革和未來的城鎮(zhèn)化的加速必定會導(dǎo)致三四線的人口進(jìn)一步向二線城市進(jìn)行集聚，隨著省內(nèi)外來人口不斷流入合肥，樓市供不應(yīng)求。6月3日，國家發(fā)改委發(fā)布了《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃》預(yù)測，到2030年，合肥常住人口將達(dá)到1000萬，將超越杭州。目前距離1000萬還有220萬左右的缺口。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2015年，在合肥的購房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購房者占比為35.8%，余下的是安徽省內(nèi)城市來合肥的。

2.3 樓市庫存回落

去年以來政府相繼出臺了一系列刺激購房的政策，比如松綁限購、降首付、降稅等等，這些刺激措施，一定程度上拉動了購房需求。據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自進(jìn)入2016年，全國商品房銷售面積及銷售額增速都呈現(xiàn)上升趨勢，庫存房去化速度加快，而且數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)前的庫存已快速回落，尤其是對一二線城市來說，效果更加顯著。在全國大部分城市賣不動房、去庫存壓力大的背景下，合肥的房地產(chǎn)庫存卻處在告急狀態(tài)，房價(jià)也是一路飆升。截至2016年3月底，合肥去化周期不足4個(gè)月，處于嚴(yán)重不足狀態(tài)。當(dāng)前，隨著樓市去化速度的提升，去化周期的逐步縮短，住房供給量趨于偏緊，供給量的減少刺激房價(jià)上漲。

2.4 土地市場高溢價(jià)

二線城市的火爆不僅局限于商品房市場上“日光盤”的頻現(xiàn)，土地市場也呈現(xiàn)風(fēng)生水起之勢，住宅類用地地王頻出。在過去，高價(jià)地一直是一線城市的代名詞，但是今年以來，二線城市的高價(jià)地卻頻頻出世。3月24日，合肥土地拍賣會上，濱湖區(qū)一宗地塊以居住地塊2400萬元/畝、商業(yè)地塊(限定)135萬元/畝，總價(jià)76.89億元被文一地產(chǎn)摘得，刷新了合肥土地成交總價(jià)紀(jì)錄。除此之外，4月28日，合肥共計(jì)113.07億元成交六宗地塊，其中五宗地塊樓面價(jià)高于10000元/平方米，且溢價(jià)率超過280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價(jià)高于一萬元，此次就占據(jù)五席。開發(fā)商拿地成本的上漲，注定意味著該地塊房價(jià)的上漲。

3 合肥市房價(jià)暴漲的對策

結(jié)合以上原因分析，應(yīng)對合肥房價(jià)暴漲，筆者認(rèn)為可以從以下三個(gè)方面著手解決：

3.1 實(shí)施合理的貨幣與財(cái)政政策

貨幣政策是一國宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)制定的所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響貨幣數(shù)量的一切措施，是決定房地產(chǎn)基本面最重要的核心因素。央行可以采取提高準(zhǔn)備金率的手段回收市場上的熱錢，抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)威脅。并且通過加息的方式影響住房按揭貸款，有助于遏制房價(jià)的過快上漲。實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大政府財(cái)政支出來增加保障性住房供應(yīng)量，有效地增加了供給，緩解了供求矛盾，有利于控制房價(jià)高漲，減少民眾的恐慌性需求，對抑制房地產(chǎn)泡沫起了巨大作用。

3.2 擴(kuò)大城市規(guī)模，建設(shè)區(qū)域性特大城市

隨著外來人口不斷涌入合肥，合肥市城市功能會伴隨人口壓力不斷減弱。因此，擴(kuò)大城市規(guī)模，有利于新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長。城市規(guī)模的擴(kuò)大，推動區(qū)域性特大城市的建設(shè)，增加了土地的潛在供應(yīng)量，有助于減輕房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力，緩解了外來人口對合肥樓市需求的矛盾，為房地產(chǎn)市場繁榮健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

3.3 加快土地市場轉(zhuǎn)型升級

庫存的回落，潛在供應(yīng)的減少，直接加劇了樓市供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。減少樓市供應(yīng)不足的問題，首先要解決的就是土地市場供應(yīng)不足的難題。而在土地市場中，顯然，土地高溢價(jià)會一定程度上抬高樓市房價(jià)，但是在樓市上升階段，突然采取降低土地出讓價(jià)格的方式來緩解土地高溢價(jià)的現(xiàn)狀，這一舉措顯然是不明智的。因?yàn)樵谕恋馗咭鐑r(jià)已成事實(shí)的前提下，降低土地出讓價(jià)格，那么對降價(jià)之前購進(jìn)土地的開發(fā)商來說，無疑是當(dāng)頭棒喝，這必將會影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。那么如何緩解土地高溢價(jià)帶來的房價(jià)上漲，本文認(rèn)為不應(yīng)該從地價(jià)本身出發(fā)考慮對策，而應(yīng)該換一種思路，從提髙土地供應(yīng)量角度出發(fā)來考慮。誠然，土地供應(yīng)量幾乎是固定的、有限的，而在有限的基數(shù)的基礎(chǔ)上提升實(shí)際供應(yīng)量，唯一的方法就是提高利用效率。因此本文認(rèn)為只有加快土地市場的轉(zhuǎn)型升級才是硬道理，比如說，可以通過制定相應(yīng)的制度來加快土地用途之間的轉(zhuǎn)換，也可以通過合理的規(guī)劃和布局等方式，來提高土地的利用效率。

3.4 建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管長效機(jī)制

政府應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為，加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理，防止捂盤惜售。要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌，盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，盡快成立購房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管長效機(jī)制，真正為抑制高房價(jià)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

[1] 2016年房價(jià)走勢最新消息來看看：4月合肥房價(jià)漲幅居全國首位[EB/OL].南方財(cái)富網(wǎng)，2016-05-20.

[2] 合肥“去庫存”分化加劇，樓市調(diào)控穩(wěn)預(yù)期[N].安徽日報(bào)，2016-03-21.

[3] 土地市場風(fēng)生水起，房價(jià)仍然保持上漲態(tài)勢[N].京華時(shí)報(bào)，2016-05-14.

[4] 才鳳玲，冷麗蓮．貨幣銀行學(xué)原理[M].北京：清華大學(xué)出版社，2009．

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[6] 專訪全國人大代表董祚繼：對待房價(jià)上漲要理性 土地利用效率有提高空間[EB/OL].人民網(wǎng)，2016-03-12.