焦灼的中國(guó)房子

沈從樂(lè)+卓宇晶

無(wú)論在一線、新一線還是二線城市，2016年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都足夠驚心動(dòng)魄。

前半段是瘋狂的漲價(jià)和瘋狂的搶購(gòu)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)8月的數(shù)據(jù)，34座城市當(dāng)月房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)15%，排名最高的廈門達(dá)到了43.69%。在這段時(shí)間里，人們要和一天一個(gè)價(jià)的房?jī)r(jià)賽跑，為自己不能以相對(duì)更低的價(jià)格買到房子焦慮。

然而僅僅隔了一個(gè)“十一”長(zhǎng)假，超過(guò)20座城市收緊房地產(chǎn)政策，成交量即刻降至冰點(diǎn)。那些曾經(jīng)迫切想要買房的人，其購(gòu)房資格連通買房的熱情，都被牢牢地限制了。

無(wú)論我們談?wù)撡I房這個(gè)話題的時(shí)候是否涉及中國(guó)人特有的買房情結(jié)，房子永遠(yuǎn)是城市中的稀缺品，并且在規(guī)模越大的城市，它的稀缺程度越高。

城市本就是一個(gè)資源高度集聚的人類生存空間，它誕生的前提是土地有限。而城市集中了最多的機(jī)會(huì)，持續(xù)吸引人們進(jìn)入，人口密度的增加也進(jìn)一步加劇了用地的緊張。因此你會(huì)看到，從同一家房企同一條產(chǎn)品線出來(lái)的項(xiàng)目，在不同城市的售價(jià)差距可能超過(guò)10倍—排除房?jī)r(jià)中的其他變量，地價(jià)才是決定房?jī)r(jià)高低的最關(guān)鍵因素。

右邊的圖表中，我們列舉了成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長(zhǎng)沙、青島、沈陽(yáng)、大連、廈門、蘇州、寧波、無(wú)錫、福州、合肥、鄭州、濟(jì)南和東莞這20座新一線及房產(chǎn)熱門二線城市2016年1月至11月的1178宗住宅（含商住混合用地）土地交易數(shù)據(jù)。其中每條豎線的一端代表土地成交時(shí)的樓面價(jià)，另一端代表土地成交當(dāng)月該地塊周邊的房?jī)r(jià)，顏色的深淺則顯示了這兩個(gè)數(shù)據(jù)的比值。

這里需要解釋一下“樓面價(jià)”的概念，它是開(kāi)發(fā)商買下土地的每平方米土地成本，相當(dāng)于一個(gè)樓盤在什么都沒(méi)有建時(shí)的土地凈價(jià)—樓面價(jià)加上建筑安裝等成本和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，就構(gòu)成了房?jī)r(jià)。通常來(lái)說(shuō)，樓面價(jià)會(huì)占到房?jī)r(jià)的30%以上。

因此，當(dāng)一塊尚未建設(shè)的空地的樓面價(jià)格已高于周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)，就會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況—圖表中用淺色線段標(biāo)示的都是這樣的地塊。典型的例子是今年8月融信以10萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)格拿下上海內(nèi)環(huán)線中興路地塊，而這塊地附近的次新房房?jī)r(jià)僅是每平方米7萬(wàn)至8萬(wàn)元左右。更夸張的，在廈門、東莞、合肥、天津和鄭州，今年還出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)周邊房?jī)r(jià)兩倍以上的土地。

開(kāi)發(fā)商已經(jīng)用腳投票表達(dá)了對(duì)這些東部地區(qū)城市的信心，這比購(gòu)房散客的行為更有說(shuō)服力一些。但對(duì)于城市管理者來(lái)說(shuō)，很難判斷追逐利潤(rùn)的資本中帶有多少投機(jī)的成分以及潛在的危險(xiǎn)。

于是今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最嚴(yán)格的也正是這些地價(jià)高于房?jī)r(jià)的城市。

這里我們?yōu)檫@20座城市以及北上廣深的房產(chǎn)政策做了打分，你可以對(duì)照前一頁(yè)右側(cè)的打分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)查看每座城市具體的限購(gòu)、限貸、限價(jià)及資金管控政策力度。從打分結(jié)果看，南京、合肥、蘇州和廈門的調(diào)控力度甚至超過(guò)了一線城市。

從2011年第一次以限購(gòu)的方式實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策起，政府控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的手段越來(lái)越多樣。到今年，調(diào)控力度已經(jīng)是最嚴(yán)格的一輪，而由此帶來(lái)的是最后一個(gè)季度房市中的焦慮情緒。這種焦慮與瘋搶時(shí)的焦慮一脈相承，不僅僅是出于想要有個(gè)家卻要付出巨大成本的困難，還有手頭的“房票”—購(gòu)房資格隨時(shí)會(huì)失效的不安全感。

畢竟，對(duì)于多數(shù)生活在大城市中的公司人來(lái)說(shuō)，當(dāng)其他資產(chǎn)配置手段都不那么靠譜的時(shí)候，用總價(jià)30%左右的現(xiàn)金和不太高的貸款利率這樣的高杠桿撬動(dòng)一套房產(chǎn)仍是最有效的資產(chǎn)增值手段。

誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)這種焦慮情緒的蔓延會(huì)不會(huì)在某一天達(dá)到極限，到那時(shí)人們也許會(huì)放棄擠破頭皮也要在大城市安家落戶的欲望，尤其是那些尚未能吸引到足夠多的人來(lái)發(fā)揮創(chuàng)造力的城市。而這最終損害的，是城市的年輕活力和參差多態(tài)。