房地產(chǎn)公司的社會責(zé)任探析——以萬科回購天津爆炸樓盤為例

雷瓊芳

（武漢工程大學(xué)　法商學(xué)院，湖北　武漢　430073）

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房地產(chǎn)公司的社會責(zé)任探析——以萬科回購天津爆炸樓盤為例

雷瓊芳

（武漢工程大學(xué)法商學(xué)院，湖北武漢430073）

摘要：開發(fā)商回購源于目前我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與補(bǔ)償機(jī)制不完善所致。現(xiàn)行立法對此并無明文規(guī)定，司法實(shí)踐中對回購的效力認(rèn)定也有爭議。開發(fā)商對售出商品房的回購承諾實(shí)質(zhì)上是對房屋的保證擔(dān)保。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會責(zé)任，但貸款人要求開發(fā)商在購房人無力還貸時(shí)承擔(dān)回購責(zé)任缺乏法律依據(jù)?，F(xiàn)行公司法關(guān)于公司社會責(zé)任的相關(guān)規(guī)定顯得薄弱，為促進(jìn)我國住房金融業(yè)的健康發(fā)展，立法亟待：強(qiáng)化公司社會責(zé)任制度，采取授權(quán)型立法思路；對開發(fā)商回購進(jìn)行立法規(guī)制。

關(guān)鍵詞：公司社會責(zé)任；回購；擔(dān)保

天津港“8·12”特別重大火災(zāi)爆炸事故發(fā)生后，在天津市政府和天津港爆炸的受災(zāi)業(yè)主的重重壓力下，中國最大住宅開發(fā)商萬科房地產(chǎn)股份有限公司在2015年8月26日宣布將付出4億元用以回購海港城三期未交付的近400套房源。

作為天津爆炸案中房企里的最大受害者，在事故發(fā)生后，萬科投入了大量人力物力做救援和安置工作，包括萬科在內(nèi)的開發(fā)商在此次爆炸事件之后是否應(yīng)承擔(dān)回購義務(wù)的問題。作為中國最大的住宅開發(fā)公司，萬科在此次事件中的表現(xiàn)值得我們關(guān)注和探討。

一、開發(fā)商回購的概念及法理分析

關(guān)于“回購”目前只存在于我國司法實(shí)踐中，現(xiàn)行立法對此并無明文規(guī)定。在我國目前個(gè)人住房按揭貸款實(shí)踐中，開發(fā)商應(yīng)銀行要求以“回購”方式來承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任成為銀行發(fā)放貸款的關(guān)鍵。開發(fā)商回購是指開發(fā)商通過合同由原來的賣方變?yōu)橘I方，將其已出售給購房人的商品房從購房人手中購回的行為。開發(fā)商回購的標(biāo)的是由開發(fā)商開發(fā)的向社會發(fā)售的商品房，包括正在建設(shè)之中的預(yù)售商品房（期房）和已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)售商品房（現(xiàn)房）。

實(shí)踐中，開發(fā)商出于不同的目的，往往對購房人承諾對其買房投資進(jìn)行回報(bào)回購，或是當(dāng)購房人無力還貸時(shí)對其售出的商品房進(jìn)行擔(dān)保型回購。擔(dān)保型回購在實(shí)踐中比較多見，它幫助購房人堅(jiān)定了購房信心，提高了貸款人的放貸積極性，有利于開發(fā)商擴(kuò)大銷售，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

我國司法實(shí)踐中對回購的效力認(rèn)定也有爭議。在個(gè)人住房按揭貸款中，購房人必須用所購商品房作為償還貸款的抵押擔(dān)保。如果購房人無力還貸，則貸款人要求開發(fā)商承擔(dān)回購責(zé)任缺乏法律依據(jù)。開發(fā)商對售出商品房的回購承諾實(shí)質(zhì)上是對房屋的保證擔(dān)保。根據(jù)我國現(xiàn)行《擔(dān)保法》及其司法解釋之規(guī)定，如果第三人以物為一項(xiàng)債權(quán)提供擔(dān)保，該項(xiàng)債權(quán)上同時(shí)又存在有保證的，當(dāng)主合同履行期屆滿后，債權(quán)人因怠于行使擔(dān)保物權(quán)從而構(gòu)成放棄掉第三人所提供的部分或者全部物的擔(dān)保，則在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)保證人的保證責(zé)任被減輕或者免除掉，保證人只需對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。據(jù)此，購房人購買的商品房在按揭貸款中作為“物的擔(dān)保”使得貸款人取得抵押權(quán)，而貸款人如果要求開發(fā)商以承擔(dān)回購責(zé)任的方式實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，則相當(dāng)于其作為債權(quán)人放棄了通過行使抵押權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)“物的擔(dān)?！?，從而免除了開發(fā)商對于貸款人放棄權(quán)利范圍內(nèi)的保證責(zé)任，而只需對“物的擔(dān)保”以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。因此，從法律上講，開發(fā)商違背承諾而不進(jìn)行回購并不構(gòu)成違法，也無須對此承擔(dān)法律責(zé)任。

二、公司社會責(zé)任的涵義

按照傳統(tǒng)公司法理念，公司是營利性的組織，它為其股東利益而存在?！肮旧鐣?zé)任”一詞源于美國，它的提出是對傳統(tǒng)公司一元營利目的的挑戰(zhàn)。美國學(xué)者早期側(cè)重于從道德倫理層面對公司社會責(zé)任加以定義。1924年，謝爾頓認(rèn)為公司社會責(zé)任是含有道德因素在內(nèi)的，因而社區(qū)利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公司的盈利。他將公司社會責(zé)任與公司經(jīng)營者滿足產(chǎn)業(yè)內(nèi)外各種人類需要的責(zé)任聯(lián)系起來。在法律層面上，美國學(xué)者通常認(rèn)為，公司各類利害關(guān)系人在公司中的信托受托人是公司董事，他們?yōu)槁男泄驹谏鐣械膽?yīng)有角色而積極實(shí)施利他主義的行為即為公司社會責(zé)任。1929年，美國通用電器公司的經(jīng)理?xiàng)睿∣wen D Young）首次表達(dá)了公司對利益關(guān)系者負(fù)責(zé)的觀念。他指出公司的經(jīng)理們有義務(wù)保護(hù)公司的股東、雇員、顧客和社會公眾在公司中的相同利益。1929年經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后，美國學(xué)者多德指出：公司的經(jīng)營者們和其控制的商事活動(dòng)均應(yīng)當(dāng)自覺自愿地對社區(qū)承擔(dān)責(zé)任而不應(yīng)坐等法律的強(qiáng)制。該觀點(diǎn)幾經(jīng)與固守公司營利性質(zhì)學(xué)者的反駁論戰(zhàn)，但關(guān)于公司應(yīng)承擔(dān)社會責(zé)任的觀點(diǎn)還是逐漸得到了社會的廣泛認(rèn)可。

美國率先提出公司的社會責(zé)任后，在實(shí)踐中對此也非常重視。美國大部分公司為了改善公司的經(jīng)營環(huán)境，都將其承擔(dān)社會責(zé)任視為一種重要的舉措。20世紀(jì)70年代的美國，明確地支持“注冊公司可以不通過特別的章程條款來資助慈善事業(yè)”，并以法案形式通過的已有48個(gè)州。1996年克林頓在“公司居民會議”上從社會責(zé)任的角度對公司提出要求，指出公司應(yīng)該約束自己的行為。英國自20世紀(jì)70年代從美國舶來“公司社會責(zé)任”后，包括前首相布萊爾在內(nèi)的英國社會一直廣泛關(guān)注公司社會責(zé)任。SA8000 （Social Accountability8000）是國際標(biāo)準(zhǔn)化組織經(jīng)濟(jì)優(yōu)先認(rèn)可委員會（CEPAA）在1997年推出的社會責(zé)任國際標(biāo)準(zhǔn)，它涉及童工、強(qiáng)迫勞動(dòng)、健康與安全、歧視等企業(yè)法律責(zé)任和基本道德責(zé)任。跨國公司往往將企業(yè)社會責(zé)任作為其選擇合作對象的附加條件。

我國學(xué)者認(rèn)為，公司的社會責(zé)任不僅僅意味著公司的利他主義行為或慈善行為。它是指重視股東利益，最大限度地為股東們營利或賺錢仍是公司追求的主要目的；此外，公司還應(yīng)當(dāng)最大限度地增進(jìn)雇員（職工）利益、消費(fèi)者利益、債權(quán)人利益、中小競爭者利益、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)利益、環(huán)境利益、社會弱者利益及整個(gè)社會公共利益等其他所有社會利益。其中，股東之外的與公司存在和運(yùn)營密切相關(guān)的利害關(guān)系人（尤其是自然人）是公司承擔(dān)社會責(zé)任的主要對象?？梢姡@種社會利益包括自然人的人權(quán)、法人和非法人組織的權(quán)利和利益。公司社會責(zé)任的理論在學(xué)術(shù)界逐步得到趨同認(rèn)可，現(xiàn)行公司法已經(jīng)將其納入立法。目前在我國，公司對于與其相關(guān)的各個(gè)利益群體和社會經(jīng)濟(jì)、政治生活都有影響。這些影響中有積極的一面，也有諸如進(jìn)一步拉大貧富差距、污染周圍環(huán)境、損害欺詐消費(fèi)者等消極的一面。因此，在某種意義上，除了公司自己的運(yùn)營成本外，公司的營利中還滲透了大量的社會成本有時(shí)甚至犧牲掉社會的整體利益。房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的主體，它以營利為目的，從事房地產(chǎn)的開發(fā)和交易，是房地產(chǎn)市場中的重要角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)公司從無到有，日益增多。房地產(chǎn)開發(fā)公司的營利目標(biāo)最終要依靠整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)，其在開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會責(zé)任。

三、萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司回購的法律分析

天津港“8·12”爆炸事故發(fā)生后，受損小區(qū)的業(yè)主便強(qiáng)烈要求政府或者開發(fā)商回購。從法律角度來講，包括萬科在內(nèi)的開發(fā)商事實(shí)上并沒有回購的義務(wù)。首先，我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)甚至規(guī)章對于“回購”并無明文規(guī)定；其次，萬科承擔(dān)回購的范圍只限于在建的未交付的商品房，如果該樓盤已經(jīng)通過政府竣工、消防驗(yàn)收，則開發(fā)商在刑事上是沒有責(zé)任的。當(dāng)然，如果驗(yàn)收存在問題，那么行政審批單位可能會被追究刑事責(zé)任，開發(fā)商也有一定的責(zé)任。但是在相關(guān)審批沒有被否決之前，開發(fā)商是沒有過錯(cuò)的，自然也沒有回購的義務(wù)。而僅就對樓盤的賠償而言，賠償該由直接事故責(zé)任方即瑞海國際物流公司承擔(dān)。

四、強(qiáng)化我國房地產(chǎn)公司社會責(zé)任的若干立法建議

1、強(qiáng)化公司社會責(zé)任制度，采取授權(quán)型立法思路

雖然現(xiàn)行公司法已經(jīng)明確規(guī)定公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會責(zé)任，但是相關(guān)規(guī)定還較薄弱，在實(shí)踐中對其的重視也不夠。根據(jù)現(xiàn)行《公司法》第五條第一款規(guī)定，公司在經(jīng)營活動(dòng)中除了遵守法律、行政法規(guī)和社會公德、商業(yè)道德外，公司的行為應(yīng)當(dāng)誠實(shí)守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任。但該條規(guī)定非常稚嫩，難以為公司踐行社會正義提供合適的“平臺”。萬科房地產(chǎn)公司是此次天津港爆炸事件受波及最嚴(yán)重的開發(fā)商。在事故發(fā)生后，萬科投入了大量人力物力做救援和安置工作。這可以認(rèn)為是其踐行社會責(zé)任的表現(xiàn)。為增強(qiáng)公司法的實(shí)際操作性，建議在修訂《公司法》時(shí)對涉及到公司社會責(zé)任的內(nèi)容進(jìn)行充實(shí)。我國公司法可考慮借鑒1983年美國賓夕法里亞州的立法例（即授權(quán)董事在追求公司和股東利益時(shí)考慮社會利益）采取授權(quán)型立法思路。在勞動(dòng)法、環(huán)保法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、稅法等法律法規(guī)從外部對公司承擔(dān)社會責(zé)任作出法律最低限度要求的同時(shí)，公司法中可用提倡性規(guī)范寫入國家提倡并鼓勵(lì)利益相關(guān)者條款，同時(shí)設(shè)計(jì)有效的經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)機(jī)制，讓承擔(dān)社會責(zé)任的公司有“利”可圖，令其在公司可持續(xù)發(fā)展所能承受的限度內(nèi)形成內(nèi)在機(jī)制自動(dòng)約束公司的行為。同時(shí)政府應(yīng)推出一系列優(yōu)惠措施鼓勵(lì)公司自愿地承擔(dān)社會責(zé)任，比如政策傾斜和優(yōu)惠、進(jìn)行出口補(bǔ)貼或退稅等。

2、對開發(fā)商回購進(jìn)行立法規(guī)制

如前述，開發(fā)商回購在我國不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律概念，它源于目前我國個(gè)人信用制度不健全，住房消費(fèi)信貸的擔(dān)保機(jī)制不完善所致，現(xiàn)行立法對此并無明文規(guī)定。由于開發(fā)商“回購”不是我國個(gè)人住房貸款實(shí)踐中的法定擔(dān)保形式之一，因而司法實(shí)踐中對回購的效力認(rèn)定也有爭議。

現(xiàn)階段，在住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與補(bǔ)償機(jī)制不完善的情勢下，我國各大銀行在設(shè)置抵押貸款高門檻的同時(shí)，讓開發(fā)商承擔(dān)回購擔(dān)保責(zé)任已經(jīng)成為銀行防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的趨同做法。這使得開發(fā)商在作為商品房出賣方的同時(shí)，作為長期貸款的連帶保證人被轉(zhuǎn)嫁了來自銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，從而開發(fā)商不可避免地被加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。我國現(xiàn)行擔(dān)保法律制度中雖未明確規(guī)定回購擔(dān)保方式，但現(xiàn)有法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定也并未禁止此種擔(dān)保方式；社會公共利益及第三人的利益也不會因回購擔(dān)保而遭受損害。因此，根據(jù)合同自由原則，建議立法應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商回購作出規(guī)定，將房產(chǎn)回購作為開發(fā)商可以選擇的一個(gè)合同權(quán)利。當(dāng)回購條款或協(xié)議約定的條件成立的時(shí)候，開發(fā)商可以提出回購請求，此時(shí)房產(chǎn)回購才成為法律事實(shí)。同時(shí)政府也應(yīng)加快個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制的建立，以促進(jìn)我國住房金融業(yè)的健康有序發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：胡冬梅）