“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響分析

曾葒

摘要： 我國的“營改增”已經(jīng)歷時(shí)三年多，目前我國已將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)四大領(lǐng)域納入“營改增”版圖。房地產(chǎn)業(yè)既是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，“營改增”的實(shí)施對其的影響如何。為此，在對增值稅原理分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)而思考了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施，并據(jù)此對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動提供相應(yīng)對策和合理建議。

關(guān)鍵詞：營業(yè)稅；增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)；財(cái)務(wù)管理

中圖分類號：D9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.068

1房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”的意義

增值稅是以商品在流通過程中的增值額為征收對象的一種流轉(zhuǎn)稅。目前增值稅在世界各國得以普遍推廣并取得了很好的效果，其可以有效地防止商品在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)重復(fù)征稅的問題。而營業(yè)稅是針對商品勞務(wù)的全部收入總額征收的一種流轉(zhuǎn)稅，并在商品的流通過程中存在不斷重復(fù)征稅的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)之前征收的營業(yè)稅就存在嚴(yán)重的重復(fù)征收的問題，企業(yè)稅負(fù)重。而房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的行業(yè)很多，產(chǎn)業(yè)鏈條長，與金融、策劃設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)、交通運(yùn)輸、建筑、廣告、市場銷售和物業(yè)管理等行業(yè)都息息相關(guān)，全面施行“營改增”，將打通增值稅抵扣鏈條，消除重復(fù)征稅，降低減負(fù)，不僅房地產(chǎn)企業(yè)受益，其他相關(guān)企業(yè)也受益。

2“營改增”后，到底會對房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響

2.1“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到銷售各個(gè)階段都有涉及到繳納營業(yè)稅的問題，實(shí)施“營改增”后，最直接的變化是稅率的變化，取消了原來3%和5%的營業(yè)稅率改按11%增值稅計(jì)征，稅率雖然顯著提高但卻避免了重復(fù)征稅的問題。但同樣由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長，其業(yè)務(wù)繁而多，因此即使增值稅可以抵扣相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額，但在實(shí)際操作過程中也會存在因各種各樣的問題導(dǎo)致相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額無法得到抵扣的問題。

假設(shè)我們以A房地產(chǎn)建筑企業(yè)（增值稅一般納稅人）為例，2016年5月1日承接一工程項(xiàng)目，5月30日發(fā)包方按進(jìn)度支付工程價(jià)款333萬元，該項(xiàng)目當(dāng)月發(fā)生工程成本為233萬元，其中購買材料、機(jī)械等取得增值稅專用發(fā)票上注明的金額為130萬元。該企業(yè)采用一般計(jì)稅。我們分別對兩種稅種進(jìn)行對比：（1）該公司實(shí)施“營改增”后應(yīng)繳納增值稅：銷項(xiàng)稅額=333/（1+11%）×11%=33（萬元）；進(jìn)項(xiàng)稅額=130×17%=221（萬元）；5月應(yīng)納增值稅額=3322.1=10.9（萬元）；（2）實(shí)施“營改增”前應(yīng)繳納營業(yè)稅=333*3%=9.99（萬元）。從計(jì)算結(jié)果來看，“營改增”前后該公司的稅負(fù)相差不大，但是如果加入考慮其他付出成本（如材料、固定資產(chǎn)等設(shè)備等也可以取得增值稅專用發(fā)票），也可用來抵扣銷項(xiàng)稅額，其稅負(fù)應(yīng)該是降低的。但是目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)卻出現(xiàn)了增加，究其原因建筑企業(yè)實(shí)行“營改增”最大的困難在于無法獲取增值稅專用發(fā)票。

首先，建筑企業(yè)購買的原材料大部分是由個(gè)體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)的比較零星的材料，除鋼筋水泥這些大批材料外，根本無法取得發(fā)票或者只能取得增值稅普通發(fā)票，因此企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅款額無法進(jìn)行抵扣，從而增加了增值稅應(yīng)納稅數(shù)額，增值稅額增大。

其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，特別是在建筑開發(fā)階段會花費(fèi)大量的人工成本，人工成本中除了部分來源于建筑勞務(wù)公司外就是農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司所提供的建筑勞務(wù)根據(jù)增值稅規(guī)定需要按其取得的勞務(wù)收入繳納11%的增值稅銷項(xiàng)稅額，卻不存在相對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額來抵扣，由此導(dǎo)致與之前直接按勞務(wù)收入征收3%的營業(yè)稅明顯增加了8%的稅率，從而增大了建筑勞務(wù)公司的稅負(fù)；另一方面其他零散的農(nóng)民工是不開具增值稅專用發(fā)票的，房地產(chǎn)企業(yè)支付了這筆人工成本卻因沒有增值稅專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本的再次增加，企業(yè)的稅負(fù)沒降反升。

再次，除了材料、人工成本的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣存在問題外土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣也存在相當(dāng)大的困難，土地開發(fā)成本難以認(rèn)定，但土地成本對企業(yè)來說卻占據(jù)了很大的比例。目前我國土地的取得主要有無償劃轉(zhuǎn)，或與村集體合作，或通過股權(quán)收購而來等，這些情況都很難取得增值稅專業(yè)發(fā)票，其能否抵扣對企業(yè)稅負(fù)有較大影響，稅負(fù)必然很難降低。

2.2“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)三張財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

對資產(chǎn)負(fù)債表而言，固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要的資產(chǎn)項(xiàng)目，“營改增”實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)是在處理了其對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅后是按照不含增值稅的買價(jià)計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表之中的，資產(chǎn)金額減少。另一方面，營業(yè)稅與增值稅雖均在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算但兩個(gè)稅種的計(jì)算方式不一樣，金額發(fā)生變化，由此可能導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率上升。

對利潤表而言，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)收入按不含稅價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)，因?yàn)樵鲋刀愂莾r(jià)外稅，需進(jìn)行價(jià)稅分離不計(jì)算在營業(yè)收入內(nèi)，因此在房產(chǎn)銷售和租賃服務(wù)含稅價(jià)格不變的前提下，營業(yè)收入下降；另一方面，對能取得增值稅專用發(fā)票的成本而言，也會發(fā)生下降，最終房地產(chǎn)企業(yè)利潤可能會減少；但如無法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的，成本變化則不大。同時(shí)“營改增”后，企業(yè)不再繳納營業(yè)稅，而增值稅是不計(jì)入營業(yè)稅金及附加項(xiàng)目里的，因此會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅金及附加減少，這就意味著企業(yè)可以利用更多的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目的活動，進(jìn)而提供了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

對現(xiàn)金流量表而言，由于“營改增”的實(shí)行，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期支付大量進(jìn)項(xiàng)稅只有到項(xiàng)目中后期結(jié)束時(shí)產(chǎn)生房產(chǎn)銷售收入和租賃收入后才可以抵扣，因此會造成公司在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流壓力。但同時(shí)也因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出量減少，現(xiàn)金流量的凈值增加，企業(yè)有了更多的資金進(jìn)行別的投資活動，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，有利于盤活企業(yè)的現(xiàn)

3“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的應(yīng)對措施

3.1提高財(cái)務(wù)管理水平

為了符合相關(guān)賬務(wù)處理和增值稅專業(yè)發(fā)票的開具，企業(yè)需要設(shè)置增值稅相關(guān)會計(jì)科目，明確區(qū)分是否系增值稅一般納稅人、小規(guī)模納稅人或非增值稅納稅人。在采購方面，企業(yè)要針對自身的經(jīng)營狀況，相關(guān)業(yè)務(wù)人員應(yīng)嚴(yán)格要求對企業(yè)所發(fā)生的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的支出都要求開具相應(yīng)的正規(guī)發(fā)票，以保證財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行會計(jì)核算和納稅時(shí)做到有據(jù)可查，有法可依。同時(shí)財(cái)務(wù)人員面臨著新舊稅制的銜接、稅收政策的變化與會計(jì)核算的處理和轉(zhuǎn)化問題，而會計(jì)人員的素質(zhì)參差不齊，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員相關(guān)“營改增”稅收知識的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟悉相關(guān)政策和會計(jì)核算處理，并要求財(cái)務(wù)管理工作人員能站在整個(gè)企業(yè)以及市場的高度對“營改增”實(shí)施后給房地產(chǎn)企業(yè)的各種利弊關(guān)系進(jìn)行科學(xué)分析。在政策的實(shí)施過程中為企業(yè)合理的制定出適合本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略提供有建設(shè)性的意見和建議。

3.2加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃

“營改增”之后，企業(yè)要根據(jù)自身切實(shí)情況加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)督與管理，特別是對相關(guān)增值稅發(fā)票的開具與管理，制定和實(shí)施應(yīng)對“營改增”的措施，發(fā)現(xiàn)稅務(wù)漏洞。相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)加強(qiáng)自身專業(yè)知識能力，補(bǔ)充相關(guān)稅收方面的新知識，同時(shí)應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識，減少企業(yè)承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)及稅收負(fù)擔(dān)，在日常工作中加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算和管理能力，為企業(yè)的內(nèi)部控制制度的完善出謀劃策。稅收籌劃是一家企業(yè)的重要工作，也直接影響著企業(yè)運(yùn)行的效率和效果，同時(shí)由于目前增值稅的稅收優(yōu)惠政策較多，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，相關(guān)財(cái)務(wù)人員應(yīng)善于利用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本和降低稅負(fù)。

3.3貫徹落實(shí)財(cái)政補(bǔ)貼制度，扶持試點(diǎn)企業(yè)平穩(wěn)過渡

雖然國家對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目制定了相應(yīng)的過渡性政策以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)向增值稅的順利轉(zhuǎn)變，但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，在很多地方實(shí)際操作起來仍面臨著許多的問題和困難，這就需要國家制定更為詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則與指導(dǎo)意見，完善相關(guān)制度，給房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)更為清晰、明朗的發(fā)展方向。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)選擇最佳的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)資本成本達(dá)到最低水平，將風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)所能承受的范圍之內(nèi)，提升企業(yè)的盈利能力和市場競爭力。

4結(jié)語

“營改增”是我國稅務(wù)制度改革的重要內(nèi)容，也是必然的發(fā)展方向，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重大影響，它的實(shí)施將有利于我國企業(yè)健康而長遠(yuǎn)的發(fā)展。深入了解“營改增”的影響，采取有效措施以適應(yīng)“營改增”的改革，需要國家不斷完善相關(guān)財(cái)稅制度的制定以及企業(yè)完善財(cái)務(wù)管理體制實(shí)施。

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