我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究

王朕

摘要： 房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，對資金具有很大的需求，因此融資對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。近十年，我國出臺了大量的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展時好時壞，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的難度。據(jù)此，通過分析目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的主要問題，提出了這些問題形成的原因及其影響，最后給出了擴寬我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；對策

中圖分類號：F83文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.059

1我國房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的主要問題

1.1銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道

由于金融體系的制約，我國房地產(chǎn)業(yè)仍以銀行貸款為主要融資渠道，通過債券市場、股票市場、信托、基金等方式進行融資的比例較小。數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率長期高于70%，遠高于其他類型的企業(yè)資產(chǎn)負債率60%。一個房地產(chǎn)項目的主要資金來源包括房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、建筑企業(yè)墊付款、銀行貸款和預(yù)售款四種形式，其中預(yù)售款本質(zhì)仍然是銀行貸款由于大部分消費者仍通過銀行的按揭貸款支付大部分購房款項，因此本質(zhì)上預(yù)收款和銀行存款均來源于銀行系統(tǒng)，可以看出我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行有很強的依賴性。

1.2直接融資占房地產(chǎn)企業(yè)融資比例很小

直接融資方式主要包括債券融資，上市融資，基金融資和信托融資四種模式。目前我國約有3萬余家房地產(chǎn)企業(yè)，而僅有80余家房地產(chǎn)企業(yè)在滬深兩個股票市場上市，上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅占全部房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的千分之三左右。已上市的房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)績的波動性使得只有少部分企業(yè)能夠滿足再融資的條件。債券融資占我國房地產(chǎn)融資的比重僅為千分之二左右，同時數(shù)據(jù)表明該比例正在逐步下降。另外房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金獲得的融資也僅占房地產(chǎn)企業(yè)總貸款規(guī)模的千分之一左右?？梢钥闯?，我國房地產(chǎn)通過直接融資獲得的融資比例非常之小。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資比例逐漸減少

我國對于外商投資房地產(chǎn)業(yè)具有很多限制性條件，外資不能夠直接投資于我國的房地產(chǎn)市場，因此只能以間接的方式進行投資，主要以與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目、收購銀行不良資產(chǎn)、合資成立房地產(chǎn)開發(fā)基金等形式投資于我國房地產(chǎn)市場。隨著我國金融體系的逐步放開，外資在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中扮演的作用也越來越大，但是雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得外資投資數(shù)額不斷增長，但是其占房地產(chǎn)業(yè)融資總額的比例卻在不斷縮小，目前外資投資僅占我國房地產(chǎn)企業(yè)總投資的1.6%左右。

2我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一的形成原因及其影響

2.1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一的形成原因

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一并不是偶然的，而是由于諸多客觀原因?qū)е碌?。從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，房地產(chǎn)企業(yè)管理不完善、治理結(jié)構(gòu)不合理、經(jīng)營效率低是其中一部分原因。從外部因素來分析，房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一是由于其直接融資存在法律和政策的障礙、銀行有壓力和動力投放大量貸款給房地產(chǎn)企業(yè)、外資缺乏合適的投資渠道等原因。

由于法律和政策上的約束，房地產(chǎn)企業(yè)進行直接融資需要經(jīng)過大量的審批和辦理復(fù)雜的手續(xù)，提高了房地產(chǎn)直接融資的成本，通過銀行融資具有直接、快速、方便等特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于通過銀行進行融資。導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款作為首要融資渠道的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)表明，我國商業(yè)銀行閑置資金占總存款余額的比例高達30%以上，商業(yè)銀行大量的閑置資金削弱了直接融資途徑的作用。房地產(chǎn)業(yè)已高收益、高利率等特點成為了商業(yè)銀行重點貸款對象之一，即使在其具有高風(fēng)險的情況下，商業(yè)銀行也愿意為其提供融資，相比其他項目，目前房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行最為穩(wěn)定且風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，因此造成了商業(yè)銀行愿意貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，同時房地產(chǎn)企業(yè)愿意從商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)狀，從而對直接融資渠道產(chǎn)生了抑制。由于我國對房地產(chǎn)業(yè)的管制，外商不允許直接投資于我國房地產(chǎn)市場，其只能以合作或者入股的方式投資于我國房地產(chǎn)市場。另外，房地產(chǎn)業(yè)具有流動性差的特點，外資的進入對退出方式有較高的要求，這就需要金融市場上有足夠的金融工具例如債券、基金等方便外資的進入與退出，然而目前我國缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)債券和基金交易平臺。兩方面的原因使得房地產(chǎn)通過外資融資的比例仍然很小。

2.2我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一的形成影響

我國房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資模式主要有三方面的影響。一是使得銀行承擔(dān)了大量來自于房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機，銀行業(yè)將遭受嚴重的影響。在目前我國金融體制下，商業(yè)銀行貸款利率被限制在一定范圍之內(nèi)，銀行無法根據(jù)具體項目的實際風(fēng)險決定包含風(fēng)險溢價的貸款利率，導(dǎo)致一方面商業(yè)銀行的部分房地產(chǎn)貸款項目面臨較大風(fēng)險，另一方面使得房地產(chǎn)商過度地投機和投資行為，推動房地產(chǎn)泡沫的形成。然而一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)企業(yè)將無法按時償還貸款，銀行無法及時地通過出售房地產(chǎn)抵押物收回全額投資，使得銀行不良貸款迅速增加，嚴重時可能影響整個金融體系的穩(wěn)定性導(dǎo)致金融危機。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍高達70%以上，過高的資產(chǎn)負債率使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險，一旦房

地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，其經(jīng)營活動將遭受重創(chuàng)。房地產(chǎn)企業(yè)高負債經(jīng)營的特性決定了其持續(xù)發(fā)展必須基于多樣化的融資渠道，因為一旦商業(yè)銀行轉(zhuǎn)換發(fā)展策略，減少對房地產(chǎn)企業(yè)貸款，或者國家出臺政策對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款加以限制，將使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資遭遇困境，影響其持續(xù)發(fā)展。

3擴寬我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

3.1建立房地產(chǎn)金融二級市場

成熟的房地產(chǎn)金融市場的標志是市場上不僅有股權(quán)融資和債券融資的一級市場，同時有著發(fā)達的二級交易市場，增加房地產(chǎn)證券的流動性。流動性是投資者投資某項證券產(chǎn)品是考慮的主要因素之一，通過增加房地產(chǎn)證券的流動性可以吸引更多的投資者參與到房地產(chǎn)金融市場的投資中來，為房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資打下基礎(chǔ)。二級市場的健全能夠有效分散房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的信用風(fēng)險和市場風(fēng)險，使得這些風(fēng)險能夠分散于整個金融市場的投資者中去。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模占整個金融體系融資規(guī)模的比例不斷上升，提高其流動性，對整個金融體系的穩(wěn)定性具有重大意義。因此我國應(yīng)該推動房地產(chǎn)二級市場的建立，切實提高房地產(chǎn)證券的流動性。

3.2完善各類相關(guān)制度

制度是一個行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的保障。房地產(chǎn)抵押制度、個人信用制度，房地產(chǎn)抵押保險制度和二手房交易市場在房地產(chǎn)金融中都扮演中非常重要的作用。沒有完善的房地產(chǎn)抵押制度、個人信用制度，房地產(chǎn)抵押保險制度和二手房交易市場作為支持，金融工具和手段就無法充分在房地產(chǎn)金融市場得到有效利用。例如，二手房市場的不完善導(dǎo)致商業(yè)銀行個人抵押貸款面臨較大風(fēng)險，一旦大量違約事件集中出現(xiàn)，銀行將很難快速將貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資產(chǎn)。

3.3完善法律法規(guī)體系

目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善，相關(guān)職能部門不僅應(yīng)該對現(xiàn)行的法律法規(guī)進行完善，與時俱進使相關(guān)法律法規(guī)符合目前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，同時應(yīng)該著手完善法律法規(guī)體系，比如制定《產(chǎn)業(yè)基金法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》和《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等法律法規(guī)，對房地產(chǎn)融資中各類融資方式中的各個責(zé)任主體的責(zé)任和義務(wù)以及操作流程進行規(guī)范，使得房地產(chǎn)融資中各個當事人的行為有法可依。

參考文獻

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