城鎮(zhèn)化與房地產市場需求變動探討

摘要： 我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，房地產作為我國先導性基礎產業(yè)是城鎮(zhèn)化過程中重要的物質載體，而城鎮(zhèn)化進程的加快又進一步拉動了房地產市場需求的增加。房地產與城鎮(zhèn)化息息相關，為定量得出二者之間互動影響程度，通過構建聯立方程模型實證分析2000-2015年我國房地產市場需求與城鎮(zhèn)化之間關系，結果發(fā)現城鎮(zhèn)化與房地產之間存在正向的互動關系，但城鎮(zhèn)化對房地產的正向影響更為明顯。

關鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產市場需求；方程模型

中圖分類號：F2文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.005

1引言

十八大以來，城鎮(zhèn)化越來越受到社會各界關注，近幾年的中央工作會議一直把“加快新型城鎮(zhèn)化建設速度”列為主要任務之一，尤其是隨著我國經濟進入“新常態(tài)”，積極穩(wěn)妥推進新型城鎮(zhèn)化對保持經濟持續(xù)健康發(fā)展、加快產業(yè)結構轉型升級、促進社會全面進步等發(fā)揮著不可或缺的作用。事實上，城鎮(zhèn)化水平與房地產市場發(fā)展規(guī)模密切相關，新型城鎮(zhèn)化一方面為房地產業(yè)的發(fā)展帶來巨大機遇，促進了房地產業(yè)加快轉型，推動了房地產業(yè)發(fā)展新階段，創(chuàng)造了我國房地產業(yè)發(fā)展新模式；另一方面也為房地產業(yè)提出了適應宏觀政策環(huán)境、社會經濟環(huán)境、行業(yè)游戲規(guī)則、政府需求新變化的要求，因此，新型城鎮(zhèn)化為房地產業(yè)發(fā)展帶來了難得的機遇，同時也伴隨著嚴峻的挑戰(zhàn)，探討新型城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)相關問題極具現實意義。

房地產業(yè)關系國計民生，作為國民經濟的支柱產業(yè)，其持續(xù)健康發(fā)展對國民經濟和人民生活十分關鍵，改革開放以來，我國房地產業(yè)成就卓著，不僅為我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展奠定了物質基礎，推動了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，還極大改善了人民生活水平。推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，關鍵在于解決人民住房問題，房地產業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，其良好發(fā)展為城鎮(zhèn)化提供了良好的外部環(huán)境和物質條件；從城市整體功能和形象角度看，房地產業(yè)不僅改善了城鎮(zhèn)的投資環(huán)境，還優(yōu)化了城鎮(zhèn)的空間結構，提高了城鎮(zhèn)的綜合競爭力；房地產與20多個產業(yè)有直接關系，共涉及上下游50多個行業(yè)，因此，房地產業(yè)能通過較大的乘數作用，直接或間接引導和影響很多相關產業(yè)的發(fā)展，并為新型城鎮(zhèn)化條件下其他產業(yè)的發(fā)展提供先導性和基礎性條件。然而，現實生活中房價過高一直為人詬病，為保證房地產業(yè)和城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展國家開展了一系列舉措，如2016年《政府工作報告》明確指出：“推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，總體而言，房地產業(yè)對我國新型城鎮(zhèn)化的貢獻不容忽視。

房地產業(yè)與城鎮(zhèn)化息息相關，雖然已有學者采用實證研究探討二者的關系，認為城鎮(zhèn)化率的提高將促進房地產市場需求增長、新型城鎮(zhèn)化水平和房地產價格之間存在正向的長期均衡關系。但對于城鎮(zhèn)化與房地產市場需求，很少有文獻定量研究二者之間互動影響程度，是城鎮(zhèn)化進程更能推動房地產市場的需求，還是房地產市場需求的增加更能拉動城鎮(zhèn)化進程，其原因又何在？本文從城鎮(zhèn)化與房地產市場二者互相影響程度不同的視角出發(fā)，構建聯立方程模型，研究分析二者之間相互作用關系。

2房地產與新型城鎮(zhèn)化的實證分析

以往文獻主要基于預設的理論采用普通單方程檢驗房地產與城鎮(zhèn)化之間的關系，但這一方法在準確性方面明顯不足，為了克服固有缺陷，本文采用更為準確的方程模型來檢驗二者的互動關系，事實上，方程模型從系統(tǒng)論出發(fā)能夠把一個整個系統(tǒng)中的多個變量之間可能存在的雙向的或多向的因果關系表達出來。

2.1理論模型

根據對房地產與城鎮(zhèn)化影響因素的歸納總結，本文聯立如下方程模型：

其中mj表示商品房銷售面積，cz表示城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)人口比例），gz表示居民平均工資，jg表示商品房平均銷售價格，gdp表示人均國民生產總值，xf表示居民消費價格，cy表示第三產業(yè)貢獻率，xs表示每十萬人口高等學校平均在校生數，qc表示每百戶家用汽車擁有量α0，β0分別表示兩方程的固定效應，α1，α2，α3，α4，α5；β1，β2，β3，β4，β5分別表示兩方程的待估系數；εf，εt分別是兩方程的擾動項。由于各個變量取值單位不一致，為減少異方差的影響，所有變量均取對數值。本文選取中國2000-2015年數據進行實證分析，所使用數據來源于《中國統(tǒng)計年鑒》，樣本的基本描述性統(tǒng)計量如表1所示。

對2000-2015年樣本數據的實證結果如表3，房地產商品房銷售面積與城鎮(zhèn)化進程之間存在雙向因果關系，R2=0.99，也說明方程的擬合效果很好。城鎮(zhèn)化進程每完成1%，房地產銷售增加近1.19%，可見在不斷推進城鎮(zhèn)化進程中，城鎮(zhèn)化對房地產市場需求產生巨大的促進作用。因為在城鎮(zhèn)化規(guī)模不斷擴大中，產業(yè)內容越來越豐富，產業(yè)結構從低層次向高層次發(fā)展，第一、第二產業(yè)在社會經濟中所占比重會逐漸下降，而第三產業(yè)比重明顯上升，房地產作為第三產業(yè)，城鎮(zhèn)化從不同層面都會對其產生影響：第一，消費性需求。推進城鎮(zhèn)化意味著數以千萬的農村人口進入城鎮(zhèn)，意味著對舊城進行改造，意味著旅游、娛樂、休閑等流動性消費的增加，而這些無疑會刺激剛性住房需求、改善型住房需求、非住宅類房地產需求的增加；第二，生產性需求。為吸納城鎮(zhèn)化過程中過剩的農村勞動力和新增城鎮(zhèn)勞動力，社會勢必要擴增就業(yè)崗位，建造更多的工廠廠房、辦公用房、服務業(yè)用房及其他生產經營性用房，由此可見，城鎮(zhèn)化進程拉動房地產的生產性需求；第三，投資性需求。房地產本身就具有耐用消費品和投資品的雙重屬性，且房地產投資風險小，收益穩(wěn)定加上前述消費性和生產性房地產需求的增加，不少開發(fā)商和市民對房地產市場持樂觀態(tài)度，增加對房地產的投資。

反觀房地產對城鎮(zhèn)化的影響程度發(fā)現：房地產銷售每增加1%，促進城鎮(zhèn)化進程0.022%。有研究表明，隨著經濟發(fā)展，第二第三產業(yè)的發(fā)展對人口城鎮(zhèn)化有正向推動作用，其中第三產業(yè)的推動作用最為明顯。在城鎮(zhèn)化進程中城鎮(zhèn)會新增大量勞動力，而房地產作為發(fā)展迅速的第三產業(yè)同時又是龐大的吸納勞動力產業(yè)，快速發(fā)展使之自身不僅能吸納大量人員就業(yè)，還通過拉動建筑業(yè)為大量農民工和城市低技能居民提供就業(yè)崗位，加快了人口城鎮(zhèn)化。根據二者之間的互動系數大小可知，城鎮(zhèn)化對房地產業(yè)發(fā)展的促進作用更大，而房地產發(fā)展對城鎮(zhèn)化進程雖然有一定的影響，效果并不顯著。從表2中也可發(fā)現人均gdp對城鎮(zhèn)化的推動作用最為明顯，因為城鎮(zhèn)化是經濟發(fā)展的產物，沒有經濟發(fā)展水平的提高就不可能發(fā)生城鎮(zhèn)化過程，由此可見，雖然影響城鎮(zhèn)化進程的因素是復雜多樣的，但從總體上講，經濟發(fā)展是促進城鎮(zhèn)化的根本因素。

3結論與建議

通過實證研究表明，城市化與房地產之間存在明顯的互動關系，且房地產對城鎮(zhèn)化的推動作用要大于城鎮(zhèn)化對其的推動。我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，特別是中國進入經濟“新常態(tài)”時期，城鎮(zhèn)化進程必將長期從不同層面推動房地產市場需求的快速增長，首先就直接帶動了房地產的消費性需求和生產性需求，同時城鎮(zhèn)化通過影響人們對未來房地產市場的預期間接增加投資性需求。而房地產作為一種城市形態(tài)的產業(yè)，其興起和發(fā)展都離不開城市，城市化進程中其不僅是重要的物質載體，更是起著城市經濟活動中鏈接生活與生產的作用，改善城市生活、生產和就業(yè)，促進城市發(fā)展。但因為城鎮(zhèn)化是一個歷史性問題，需要從不同角度考慮其影響因素，房地產對其有促進作用，但并不如其對房地產更為明顯的推動作用。

綜上所述，如今在“新常態(tài)”大背景下，中國摒棄傳統(tǒng)的城市化模式，將城鎮(zhèn)化進程控制在中高速發(fā)展，轉變“人口城鎮(zhèn)化”為“質量城鎮(zhèn)化”，實現城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，相信隨著一些中小城鎮(zhèn)的崛起，中國房地產市場容量將進一步提升。而同時，為進一步加強房地產對城鎮(zhèn)化的促進作用，推動城鎮(zhèn)化更好更快發(fā)展，房地產需要順應新常態(tài)，進行轉型創(chuàng)新發(fā)展，為市場提供有效供給，完善市場配置和政府保障相結合，滿足人民群眾最基本的住房需求，支持改善型需求，合理進行投機性購房，要特別關注農民工住房問題，使得每一個進城的農民工都能更好的融入城市生活。加大加強與相關產業(yè)的合作發(fā)展，擴大產業(yè)群，延長產品線。城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中并不是孤立地發(fā)展房地產業(yè)，買地建房即可，產城融合要求房地產業(yè)能夠帶動相關產業(yè)特別是服務業(yè)的發(fā)展，提高城市質量。

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