公租房準入和退出管理的問題研究

陳蕙林

摘要：自我國1995年啟動了安居工程后，進一步加快了我國保障性住房的建設(shè)步伐，并在我國逐步形成了以廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房為主的形式多元化、層次清晰的保障性住房供應(yīng)體系，有效解決了我國城市中低收入群體的住房問題，大大地提升了他們的住房水平。公租房作為主要的形式逐漸引起了人們的關(guān)注。本文將就公租房準入和退出管理中存在的問題進行分析，并努力探尋解決這些問題的有效對策，以期為我國公租房制度的完善提供有價值的參考。

關(guān)鍵詞：公租房 準入和退出管理 問題 對策

一、引言

大力發(fā)展公租房建設(shè)，為有效解決中低收入者的住房問題，實現(xiàn)城市中低收入人群的住房保障、完善我國住房保障與供應(yīng)體系、維護和保障社會的穩(wěn)定與公平等方面有著重要的現(xiàn)實意義。公租房的所屬權(quán)歸屬于公租房管理部門，不論是其融資、建設(shè)，還是管理等方面都需要由政府、國有企業(yè)等共同承擔(dān)和主導(dǎo)。因此，公租房具有明顯的公益性、政府干預(yù)性、公共性、保障對象特定性等基本特征。但是，由于我國幅員遼闊，不同地區(qū)的生活水平和經(jīng)濟發(fā)展狀況各不相同。再加之國家的財力、人力等保障較為有限，公租房資源十分緊缺，因此，這就要求必須對公租房分配和租賃給那些真正需要解決住房困難、真正符合條件的人民群體，這樣才能真正實現(xiàn)實惠效率的公平公正。縱觀目前我國公租房準入和退出的管理現(xiàn)狀來看，還存在一些問題，如：公租房在建設(shè)過程中出現(xiàn)的資金管理與質(zhì)量管理問題，出租過程中對求租對象、條件、收入狀況等方面的審核管理問題，租金的管理情況等。因此，必須構(gòu)建完善的準入和退出機制、嚴格遵守準入與退出管理規(guī)定才能切實保障公租房的循環(huán)使用，才能將公租房的總福利發(fā)揮到最大化。

二、公租房準入和退出管理中存在等問題分析

（一）缺乏對公租房申請對象家庭收入狀況標準的科學(xué)性衡量

目前，我國大部分城市都是以本市的人均收入作為衡量公租房的準入標準。社會是由每一個家庭構(gòu)成的，因此，申請公租房也應(yīng)該是以家庭作為基本單位。雖然已經(jīng)將人均收入作為衡量的標準，實際操作變得比較簡單，但是并不能真正做到對收入地科學(xué)衡量。例如：對于單身無房的家庭而言，年收入在24000元以下如果承租了一間50平米左右的公租房，那么每月只能夠享受100元左右的補貼，而事實上這些無房單身家庭的群體生活并不寬裕，很多家庭生活必需品無法實現(xiàn)共享，可見，如果只是以人均年收入作為衡量的指標是缺乏科學(xué)性的。

（二）基層管理部門的不健全機制導(dǎo)致公租房準入的失效

目前，很多城市中的公租房準入的主要操作程序是：申請人將申請資料遞交到當?shù)氐木游瘯游瘯賹⑸暾埲说馁Y料進行登記、整理、匯總，然后登陸社會保障網(wǎng)絡(luò)，對申請人的收入、所繳納的社保金等相關(guān)的信息進行詳細核對，然后再將核對后的資料交由街道部門，街道部門在進行審核后再將資料遞交到房管部門，再由房管部門對申請人的住房信息進行核實，由民政部門核實申請人的收入。眾所周知，不論是社區(qū)的居委會，還是街道辦事處，都屬于政府部門的基層單位，這在一定程度上保證了公租房準入的有效性。但是，在實際工作中，一些城市中的老舊小區(qū)中，家庭人口眾多、低收入人群集中，再加之社區(qū)事務(wù)比較繁忙，很多基層單位的審核內(nèi)容也就缺乏真實性。例如：一些申請人的隱形收入、資產(chǎn)經(jīng)常不被基層單位所知，一些渾水摸魚的申請者大有人在，從而影響了對公租房的準入審核。

（三）退租退購的緩沖機制比較缺乏

目前，我國很多城市的公租房管理辦法都統(tǒng)一規(guī)定：租用者的收入和居住面積一旦超過標準后就必須在6個月內(nèi)騰退公租房，否則政府部門將強制退房。例如：公租房家庭還將繳納市場租金價格的1.5倍的租金。這樣的規(guī)定我們無可厚非，但是，對于這些在收入和財產(chǎn)等方面已經(jīng)超過標準的要求，如果只是在他們的家庭條件稍有好轉(zhuǎn)就被迫退出公租房，在短短的6個月內(nèi)要求這些群體面對高于目前房租和市場租金的現(xiàn)狀，很快就會將他們打回原形，嚴重的還會造成很多退不起房的群體長期不退房問題的出現(xiàn)。

（四）不能及時發(fā)現(xiàn)公租房的退出

造成公租房退出難的一個主要原因就在于已經(jīng)超過申請資格的群體不愿意主動退出，而相關(guān)的管理部門又不能及時發(fā)現(xiàn)這一問題，或者及時發(fā)現(xiàn)了該問題但是對于拒不退出的群體沒有更為有效的方法。目前，我國對公租房的退出審核還是主要依賴于政府部門的行政手段，并未同公租房小區(qū)的開發(fā)商、社區(qū)、物業(yè)之間形成動態(tài)化的監(jiān)督機制，也并未出臺相關(guān)的政策，這種由政府部門唱獨角戲的現(xiàn)象很容易造成一些公租房群體在條件好轉(zhuǎn)后將公租房轉(zhuǎn)為他用很長一段時間后還未被發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象。

（五）申請對象的騙購、騙租等違規(guī)成本較低

目前，我國一些城市中的公租房普遍存在騙租、騙購的行為。之所以造成這種現(xiàn)象主要還是某些人無法抵抗利益的誘惑造成的，很多搭便車的現(xiàn)象也比較明顯。例如：由于在公租房準入管理中存在的漏洞，很多有欺騙意愿的申請者只需要冒著很小的風(fēng)險就能夠獲得更大收益的機會，很多人還認為這種社會福利不占白不占。

三、解決公租房準入與退出管理問題的有效對策

（一）對公租房群體的收入狀況、居住狀況等進行動態(tài)化跟蹤

雖然目前很多大中型城市已經(jīng)破解了對公租房申請群體家庭情況、經(jīng)濟收入情況、房屋等核實中存在的難題，并實現(xiàn)了不同部門之間的信息共享。但是，在實際中很多申請者的隱形收入還是很難查證的。例如：有的人做的小生意、小買賣的收入很難查實，各部門根本無法實現(xiàn)對申請者的動態(tài)化監(jiān)督。因此，建議各城市應(yīng)設(shè)立一個專門的公租房監(jiān)督部門。這一部門中的各工作人員不僅平時能夠進行巡視，還可以聯(lián)合居委會、物業(yè)等工作人員定期進行巡查，特別是對于騙租騙購行為的人群及時做出騰退的處罰。

（二）完善相關(guān)的法律法規(guī)與制度

法律法規(guī)和制度是保證公租房管理的堅強后盾。如果法律法規(guī)和制度缺乏規(guī)范性，那么在執(zhí)行的過程中必定會出現(xiàn)拿捏不準、模棱兩可的問題。因此，必須在現(xiàn)有的實際情況下加強對相關(guān)法律的規(guī)范性和完善建設(shè)，真正發(fā)揮法律的震撼力、威懾力、強力作用，將那些騙租騙購等違法行為成本抬高，并追究其法律責(zé)任。

（三）完善公租房退出程序及退出后的緩沖機制

針對前面所提到的公租房退出后緩沖機制不健全的問題，可以實現(xiàn)規(guī)則與制度的人性化。例如：上海在這方面率先邁出了一步，將公租房的緩沖時間拉長到12個月，并每月象征性地提高租金，這樣人性化的管理方式，是一種層層漸進的、比較溫和的軟著陸，一方面給這些公租房群體更多的時間到市場上尋找更合適的房源，另一方面還能夠有效減少由于退不起房、住房面積超標等造成的長期不退房的現(xiàn)象發(fā)生。

總之，公租房作為我國保障性住房中的完善與補充，政府投入了大量的財力、物力和人力資源，如果公租房準入和退出機制缺乏保證，必將帶來社會不公平現(xiàn)象的發(fā)生。因此，構(gòu)建科學(xué)的、合理的公租房準入和退出機制，將有利于社會資源的合理利用、有利于保障住房困難群體的合法權(quán)益、有利于解決人民群眾的后顧之憂、有利于加強政府的服務(wù)能力、有利于維護社會的安定團結(jié)與發(fā)展。

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