淺議房地產(chǎn)“營(yíng)改增”后合同的簽訂技巧

袁麗蘭

摘要：從2013年8月1日“營(yíng)改增”稅收改革方案推廣至今，“營(yíng)改增”的工作已經(jīng)順利展開(kāi)。在稅收新政下房地產(chǎn)行業(yè)的模式也在發(fā)生著翻天覆地的變化。本論文從營(yíng)改增的概念和意義入手，分析了稅收改革后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，尤其是關(guān)于合同簽訂的影響，探討房地產(chǎn)企業(yè)在稅收新政策下房地產(chǎn)在合同簽訂的技巧。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營(yíng)改增 合同簽訂技巧

國(guó)內(nèi)快速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)完善了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體制，為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體制的稅收制度，我國(guó)終于出臺(tái)并落實(shí)了“營(yíng)改增”的稅收新政策，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來(lái)全新的改革。其中房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)、施工等合同簽訂上不做相應(yīng)改動(dòng)，將會(huì)很難適應(yīng)“營(yíng)改增”政策后的新局面，嚴(yán)重還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一系列的稅收問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)營(yíng)改增的意義

（一）房地產(chǎn)增值稅的概念

商品或應(yīng)稅勞務(wù)在流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的增值作為計(jì)稅依據(jù)而征收的增值稅，它是一種流轉(zhuǎn)稅。消除了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅的弊端，使稅收環(huán)環(huán)相扣，極大的提高了資源配置的有效性。房地產(chǎn)增值稅指的是建筑物在銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生增值部分的應(yīng)繳稅款。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的意義

在2014年稅收收入的數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)業(yè)稅收入僅次于增值稅和所得稅，“營(yíng)改增”的實(shí)施雖會(huì)暫時(shí)的降低稅收收入，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，地方財(cái)政要著眼于房產(chǎn)稅和消費(fèi)稅的改革，促使地方財(cái)政進(jìn)行稅制改革；我國(guó)增值稅的類(lèi)型已經(jīng)從生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向消費(fèi)型，但為了完善消費(fèi)型增值稅的鏈條，這次的“營(yíng)改增”政策起到了關(guān)鍵性的作用，而且從營(yíng)業(yè)稅5%到增值稅11%的增收，未來(lái)將會(huì)增加國(guó)家的稅收收入；由于營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)計(jì)征稅款，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還使得房?jī)r(jià)虛高（重復(fù)征收稅款最終是消費(fèi)者買(mǎi)單），“營(yíng)改增”以后重復(fù)征稅問(wèn)題可以解決，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以稅款抵扣，還可以降低房?jī)r(jià)擴(kuò)大銷(xiāo)售來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促使未來(lái)房?jī)r(jià)回歸合理，達(dá)到平穩(wěn)降低稅負(fù)重?fù)?dān)、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的目的。

二、營(yíng)改增后簽訂合同需要注意的要點(diǎn)

“營(yíng)改增”不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅率的變化，還將影響財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流、合同管理等方面。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)之一就是關(guān)于合同的管理問(wèn)題，下面將簡(jiǎn)單論述營(yíng)改增后簽訂合同需要注意的幾個(gè)要點(diǎn)：

基于“營(yíng)改增”的特殊時(shí)期，要嚴(yán)格區(qū)分納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和合同的執(zhí)行時(shí)間，也可以合同雙方根據(jù)合同條款作相應(yīng)的調(diào)整和變動(dòng)，重新修訂合同內(nèi)容中銷(xiāo)售貨物（或是提供勞務(wù)）的總價(jià)、稅款、發(fā)票類(lèi)型、開(kāi)票事宜、結(jié)算方式等。合同相關(guān)條款中的合同義務(wù)應(yīng)該加入提供合規(guī)的增值稅發(fā)票，甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)還在合同中添加“取得合規(guī)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票才付款”的說(shuō)明，明確提供發(fā)票的義務(wù)，確保企業(yè)的利益；明確發(fā)票送達(dá)時(shí)間，鑒于180天需認(rèn)證的要求，必須要求對(duì)方按照合同要求時(shí)間送達(dá)企業(yè)；明確因虛開(kāi)發(fā)票、無(wú)法及時(shí)交付發(fā)票、發(fā)生退貨涉及紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票等問(wèn)題所導(dǎo)致的賠償責(zé)任合同雙方應(yīng)作明確說(shuō)明。

在簽訂合同的時(shí)候要注意，為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)的是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人、結(jié)算的票據(jù)是普通發(fā)票還是增值稅專(zhuān)用發(fā)票、稅率是多少等問(wèn)題，同時(shí)要區(qū)別于營(yíng)業(yè)稅，增值稅一定要提供雙方的公司名稱(chēng)、地址、電話(huà)、開(kāi)戶(hù)行、銀行賬號(hào)、納稅人識(shí)別號(hào)；其次，增值稅的價(jià)稅分離不同于營(yíng)業(yè)稅，值得注意的如果不作說(shuō)明一般在合同價(jià)款中是不包括增值稅的，所以一定要在合同中說(shuō)明價(jià)款（包括采購(gòu)過(guò)程中發(fā)生的各種價(jià)外費(fèi)用）是否包含增值稅；還要注意當(dāng)服務(wù)提供方兼營(yíng)不同業(yè)務(wù)，在簽訂合同中一定要注明合同涉及業(yè)務(wù)的不同稅率，根據(jù)具體的服務(wù)內(nèi)容分項(xiàng)的進(jìn)行核算稅款，避免給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)損失。

三、房地產(chǎn)營(yíng)改增后合同的簽訂技巧

由于篇幅有限，本文僅從“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂采購(gòu)合同和以房抵款合同上的技巧：

（一）淺議采購(gòu)合同的簽訂技巧

1、違約金問(wèn)題

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2004]136號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)采購(gòu)方向供貨方收取的與銷(xiāo)售額、商品銷(xiāo)量掛鉤（如以一定金額、數(shù)量、比例計(jì)算）的各種以返還形式的違約金收入，均應(yīng)按照平銷(xiāo)返利行為的相關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅金，所以，在合同簽訂中要一定要避免出現(xiàn)違約金與銷(xiāo)售額、商品銷(xiāo)量等掛鉤的合同條款，合同的違約金應(yīng)該是獨(dú)立的一個(gè)金額，與銷(xiāo)售額、產(chǎn)品數(shù)量等原因無(wú)關(guān)，這樣就無(wú)需繳納任何增值稅。

2、發(fā)票問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)若是想獲得匯總的專(zhuān)用發(fā)票，則必須要求供貨方提供防偽稅控系統(tǒng)出具的《銷(xiāo)售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》且加蓋供貨方的發(fā)票專(zhuān)用章和財(cái)務(wù)專(zhuān)用章。這也是合同中供貨方應(yīng)履行的義務(wù)。

在合同簽訂中還要注明，假使采購(gòu)方遺失增值稅專(zhuān)用發(fā)票的抵扣聯(lián)和發(fā)票聯(lián)，銷(xiāo)售方要向采購(gòu)方提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票記賬聯(lián)的復(fù)印件和銷(xiāo)售方所在稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的 《丟失貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票已報(bào)稅證明單》或《丟失增值稅專(zhuān)用發(fā)票已報(bào)稅證明單》。若是在遺失前已經(jīng)認(rèn)證相符的，根據(jù)上文所述的記賬聯(lián)復(fù)印件和稅務(wù)機(jī)關(guān)證明繼續(xù)作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金的抵扣憑證。

3、運(yùn)費(fèi)抵扣稅款問(wèn)題

銷(xiāo)售方委托承運(yùn)人將材料運(yùn)輸?shù)胶贤s定地點(diǎn)：1、銷(xiāo)售方墊付運(yùn)費(fèi)，承運(yùn)人給采購(gòu)方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，合同必須寫(xiě)明：“銷(xiāo)售方委托承運(yùn)人的名稱(chēng)，運(yùn)費(fèi)由采購(gòu)費(fèi)承擔(dān)，銷(xiāo)售方代收代付給承運(yùn)人”否則，承運(yùn)人給采購(gòu)方開(kāi)具發(fā)票的行為就是虛開(kāi)發(fā)票；另外，采購(gòu)方若想獲取供貨方開(kāi)具的材料款和運(yùn)費(fèi)的17%增值稅專(zhuān)用發(fā)票，就必須在合同簽訂上說(shuō)明：“銷(xiāo)售方承擔(dān)運(yùn)費(fèi)并將材料運(yùn)輸?shù)街付ǖ攸c(diǎn)”，不能有“運(yùn)費(fèi)多少”、“貨款中包含運(yùn)費(fèi)”等字樣。

（二）以房抵款合同的簽訂技巧

以房抵款是指房地產(chǎn)將本企業(yè)的建筑工程承包給建筑商，待建筑商完成工程之后，房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)原因無(wú)法支付工程款項(xiàng)，就將其建成的房屋抵款給建筑商代替貨幣形式支付工程款項(xiàng)。

1、建筑商將以房抵款的房屋自用

以房抵款的房屋自用其實(shí)質(zhì)就是建筑商向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品的房款，此房款與房地產(chǎn)欠付建筑商的工程款二者可以等額抵銷(xiāo)（根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定）。實(shí)際上二者還是存在差額的，所以在合同簽訂上應(yīng)該注意：

（1）實(shí)際發(fā)生的工程款和抵款房屋的房款二者很難保持一致，出現(xiàn)的差額必須在合同中有所說(shuō)明，且合同中要明確二者差額的處理方式。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)和建筑商在簽訂以房抵款的合同中注明交付房屋的具體時(shí)間。

（3）在以房抵款的合同中，一定要注明房屋的單價(jià)和面積。其中，抵款房屋的單價(jià)要按照合同約定的工程款除以抵款房屋的面積來(lái)計(jì)算。

（4）關(guān)于增值稅發(fā)票的問(wèn)題一定在合同中說(shuō)明：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)欠付建筑商的工程款向建筑商開(kāi)具所售房屋（銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)）的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，建筑商向房地產(chǎn)開(kāi)具提供勞務(wù)（建筑業(yè)）的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，相關(guān)稅費(fèi)各自承擔(dān)。

（5）在以房抵款的合同中一定更確定抵款的具體房屋（注明詳細(xì)樓號(hào)、單元、樓層號(hào)），避免日后發(fā)生糾紛，如若可以，合同最后盡量附圖紙一張。

2、建筑商將以房抵款的房屋出售或抵付

（1）建筑商不取得房屋所有權(quán)而出售他人的，是不能直接與房地產(chǎn)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，而是要房屋購(gòu)買(mǎi)者與房地產(chǎn)簽訂合同，房款由房屋購(gòu)買(mǎi)者支付給房地產(chǎn)由其轉(zhuǎn)附建筑商，抑或直接支付給建筑商。

（2）發(fā)生再抵扣的情況：發(fā)生再抵付的三方當(dāng)事人的三方欠款都相等的情況。材料供應(yīng)商直接從房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)抵款房屋，房款由材料供應(yīng)商直接支付給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)還款給建筑商，建筑商還款給材料供應(yīng)商，由此可以最大額度減少稅負(fù)。

發(fā)生再抵付的三方當(dāng)事人的三方欠款不相等的情況。三方當(dāng)事人要再合同中注明：賣(mài)方是房地產(chǎn)企業(yè)，買(mǎi)方是材料供應(yīng)商，付款人是建筑商。建筑商所付房款不僅用于償還材料供應(yīng)商的材料款，還可以抵扣房地產(chǎn)所欠的工程款。

除此之外，建筑商同材料供應(yīng)商還須簽訂協(xié)議——債務(wù)重組協(xié)議，雙方共同約定免除材料欠款和抵付房款的差額債務(wù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它有建設(shè)、宣傳、銷(xiāo)售等多個(gè)流程，耗時(shí)時(shí)間長(zhǎng)。因此，在國(guó)家推行“營(yíng)改增”政策時(shí)，就不得不考慮到這些流程中對(duì)于如何報(bào)稅所產(chǎn)生的問(wèn)題，并得出相應(yīng)的解決方法。當(dāng)然，有些規(guī)范是要國(guó)家和政府來(lái)完善改革的，但是更重要的是房地產(chǎn)企業(yè)從自身問(wèn)題出發(fā)，找到問(wèn)題關(guān)鍵點(diǎn)，做到繳稅的各個(gè)流程環(huán)環(huán)相扣，最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)和政府雙贏的目的。

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