土地整理多元化融資模式探討

陳兆敏

摘要：土地整理在我國發(fā)揮著不可估量的重要作用，在當(dāng)前及可預(yù)見的未來的一段很長的時(shí)間內(nèi)將是我國一項(xiàng)十分重要的制度。文章結(jié)合了當(dāng)前土地整理融資過程中面臨著的困境與問題，就多元化融資模式進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：土地整理 困境 前置事項(xiàng) 模式

由于我國的耕地面積有限，且面臨著較大的壓力，為了緩解耕地壓力，土地整理在近些年來發(fā)揮了十分重要的作用。土地整理，指的是科學(xué)、系統(tǒng)地采用多種土地整治方式，對田、水、路、林等進(jìn)行綜合性地治理，使得有效的耕地面積得到較大的提高。

當(dāng)前，隨著土地整理逐漸成為我國補(bǔ)充耕地的主要來源，其在我國的整體農(nóng)業(yè)中發(fā)揮著不可替代的重要作用。與此同時(shí)，為了更好地實(shí)現(xiàn)土地整理，各級政府都積極籌措資金進(jìn)行投入，然而，由于資金來源較為單一，融資模式較為傳統(tǒng)，影響著我國土地整理的進(jìn)一步發(fā)展。因此，當(dāng)前亟需重視土地整理的多元化融資模式，為土地整理提供多渠道、多方面的融資方式，更好地保護(hù)耕地。

一、土地整理融資過程中面臨的困境

（一）面臨著資金的難題

近些年來，隨著土地整理的不斷發(fā)展，在我國各地都取得了較好的成績，各級政府也注重推動(dòng)多元化的融資模式，開始采用不同的渠道進(jìn)行資金的籌措。然而，就整體上來看，土地整理資金的主要來源還是以行政推動(dòng)為主導(dǎo)，主要的參與機(jī)構(gòu)也是仍然以政府委托為主，市場主體參與的程度仍然較低。

由于當(dāng)前土地整理融資渠道仍然較為狹窄，資金的規(guī)模也較小，效益較低，使得土地整理難以迅速地提高規(guī)模。

（二）專項(xiàng)資金管理效率不高

許多地區(qū)為了保障政府對土地整理資金的投入，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，都為土地管理設(shè)立了專項(xiàng)資金。近些年來，專項(xiàng)資金對土地整理的發(fā)展功不可沒，很大程度上滿足了地方進(jìn)行土地整理的需要，專項(xiàng)資金有的源于財(cái)政撥款、有的源于土地有償使用的收益、有的源于土地統(tǒng)籌使用費(fèi)、有的源于農(nóng)業(yè)發(fā)展基金等。

但是，正是由于缺乏中央或省級規(guī)范性文件，地方對于專項(xiàng)資金的規(guī)定較為零散，使得專項(xiàng)資金在進(jìn)行管理時(shí)，難以形成一個(gè)統(tǒng)一的管理方法，在管理過程中可能會(huì)面臨著各種各樣的問題，卻不能在其他地區(qū)獲得相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)或解決方法，管理起來效率不高，且在使用的過程中也面臨著種種的問題。

（三）多元化融資模式缺乏系統(tǒng)性理論

當(dāng)前，可以說多元化融資模式是土地整理的發(fā)展方向與發(fā)展目標(biāo)，不同地區(qū)的政府也在不斷嘗試采用不同的融資模式來確保土地整理資金的充裕。

然而，整體上來看我國多元化融資模式仍然處于較為散亂、零散的階段，雖然部分地區(qū)在嘗試的過程中，取得了一定的成績，既滿足了土地整理資金的需要，又帶動(dòng)了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但仍然有部分地區(qū)還在不斷地探索、嘗試過程中。這主要是由于我國土地整理多元化融資模式缺乏系統(tǒng)性的理論，許多地區(qū)仍然處于“摸著石頭過河”的階段，這樣的方式對于我國亟需提高效率的土地整理來說，效率較低。只有通過系統(tǒng)性的理論，才能更好地推進(jìn)我國土地整理多元化融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展。

二、選擇多元化融資模式的前置事項(xiàng)

毋庸置疑，多元化融資模式是我國土地整理發(fā)展的必然方向，但是，這并不意味著所有的融資模式都適合我國的土地整理發(fā)展的需要。在選擇多元化融資模式前，必須了解相關(guān)的前置事項(xiàng)，才能保證所選擇的融資模式能符合我國的現(xiàn)狀需要與未來發(fā)展要求。

（一）融資模式是否適應(yīng)我國土地現(xiàn)狀

考慮融資模式是否適應(yīng)我國土地現(xiàn)狀，包括我國的法律現(xiàn)狀、政策現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。我國的法律、政策與經(jīng)營環(huán)境是在不斷地改變、不斷地進(jìn)步的，可能在過去不適應(yīng)我國土地整理的融資模式，隨著我國相關(guān)制度的不斷發(fā)展，逐步適合了我國當(dāng)前的需要，也可能在過去適合我國的融資模式，經(jīng)實(shí)踐證明，并不利于我國土地整理的發(fā)展，現(xiàn)在為相關(guān)制度所限制。

因此，在選擇土地整理融資模式時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)考慮的就是“入門坎”的問題，即哪些融資模式是為我國所接受的，哪些融資模式是不為我國接受的，必須明確。

（二）做好前期準(zhǔn)備工作

為了使土地融資模式更好地發(fā)揮其應(yīng)有的作用，應(yīng)當(dāng)做好前期準(zhǔn)備工作。前期準(zhǔn)備工作包括制度工作和經(jīng)濟(jì)工作。

為了實(shí)現(xiàn)多元化的融資模式，各地政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的土地整理工作小組，負(fù)責(zé)制定相應(yīng)的制度，吸引市場主體，并做好項(xiàng)目規(guī)劃。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括可行性研究、經(jīng)濟(jì)效益報(bào)告、社會(huì)效益報(bào)告等內(nèi)容，為土地整理帶來更大的現(xiàn)金流。

三、土地整理的多元化融資模式

（一）項(xiàng)目融資模式

近些年來，項(xiàng)目融資模式受到了許多地區(qū)政府的歡迎，也取得了一定的成效。項(xiàng)目融資模式依托土地整理工作小組或土地整理部門，在每年的年初將本年度的土地整理計(jì)劃以項(xiàng)目為單位進(jìn)行分組，分組參考的因素包括土地的位置、土地的資金、地塊等。在完成項(xiàng)目的分組后，分批或統(tǒng)一進(jìn)行公開招標(biāo)。

在傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資模式上，還發(fā)展出了與金融機(jī)構(gòu)合作的新模式，為土地整理模式的創(chuàng)新開辟了新的道路。

項(xiàng)目融資模式中，較受歡迎的是BOT和PPP模式，尤其是PPP模式，是當(dāng)前炙手可熱的新融資模式。BOT模式相對于PPP來說較為傳統(tǒng)，但也是我國土地整理多元化融資中一種十分重要的模式，既實(shí)現(xiàn)了政企權(quán)責(zé)的明確劃分，又有效地激勵(lì)了企業(yè)進(jìn)行參與投入。PPP模式則是政府部門通過采購的方式，與意向單位簽訂委托合同，該單位直接進(jìn)行投資、建設(shè)與經(jīng)營。PPP模式適應(yīng)了當(dāng)前社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)多樣化發(fā)展的需要，正逐漸成為土地整理融資渠道的中堅(jiān)力量。

（二）信托模式

信托是一種金融制度，在過去，由于我國的金融市場發(fā)展程度不高，尚未達(dá)到信托的要求，因此，一直以來，缺乏明確的法律、法規(guī)的規(guī)定。近些年來，隨著我國金融市場的成熟，信托制度也在實(shí)務(wù)中流行開來，在土地整理中，土地信托指的是土地所有權(quán)人將土地收益或土地的本身作為信托的財(cái)產(chǎn)，信托金融機(jī)構(gòu)通過向投資者發(fā)放信托憑證，籌集社會(huì)資金，以此投入到土地中去，定期將信托財(cái)產(chǎn)的收益分發(fā)到投資者手中的一種模式。

（三）證券化模式

由于土地具有保值、增值等特殊性，具有穩(wěn)定的、可預(yù)期的收入，因此，土地可以通過證券化的模式來實(shí)現(xiàn)融資。證券化模式，是將土地收益或土地本身作為擔(dān)保，來進(jìn)行證券的發(fā)行，籌集社會(huì)資金，來實(shí)現(xiàn)土地整理的融資。

證券化模式與信托模式相比，具有更強(qiáng)的可行性與更為簡便的操作性。這是由于我國的證券市場發(fā)展時(shí)間較信托市場更長，市場更廣闊，證券發(fā)行的周期短，可以在比信托更短的時(shí)間內(nèi)籌集大量的資金。

（四）設(shè)立基金模式

為土地設(shè)立基金，并不是一種新的模式，提出這種傳統(tǒng)的模式，是由于這種融資模式較前文所述幾種模式具有更高的穩(wěn)定性，當(dāng)然，與此相對的，其收效可能會(huì)較低于前面幾種融資模式。

我國許多地區(qū)的政府都設(shè)立了公益性的土地基金，增加了傳統(tǒng)的土地整理融資渠道。相對應(yīng)了，許多的經(jīng)營性土地基金也逐漸設(shè)立，在吸引社會(huì)資金的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了土地整理資金的籌集，激發(fā)了土地整理市場的活力，這也是我國政府應(yīng)當(dāng)不斷鼓勵(lì)發(fā)展的方向。

四、結(jié)束語

為了解決土地整理中資金的問題，必須要拓寬融資渠道，充分發(fā)揮市場的作用，鼓勵(lì)市場主體參與到融資中來。在多種的融資渠道中，政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的具體情況，制定相應(yīng)的土地整理融資制度，通過制度性的規(guī)定，將不同的融資方式納入其中，實(shí)現(xiàn)規(guī)范性、科學(xué)性、系統(tǒng)性的管理，有選擇、有依據(jù)地在不同的時(shí)期，選擇最為適合的融資模式，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化選擇。

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