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    合同無效,誰來?yè)?dān)責(zé)

    2016-12-19 06:00:36高明鏡豫南皮朝霞北京大興
    清風(fēng) 2016年12期
    關(guān)鍵詞:生輝木業(yè)奧特

    文_高明鏡 豫南 皮朝霞(北京大興)

    合同無效,誰來?yè)?dān)責(zé)

    文_高明鏡 豫南 皮朝霞(北京大興)

    北京木光生輝木業(yè)有限公司

    北京奧特木業(yè)有限公司

    合同是平等的當(dāng)事人雙方之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。其作為一種民事法律行為,是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物,是兩個(gè)以上的意思表示相一致的協(xié)議。依法成立的合同從成立之日起生效,具有法律約束力。

    然而,在北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)團(tuán)河南村卻發(fā)生了這樣一件事情。北京木光生輝木業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱木光生輝公司)與北京奧特木業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱奧特木業(yè)公司)九年前基于雙方真實(shí)意愿簽訂了房屋租賃合同。木光生輝公司投入大量資金,從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)并積極履行合同義務(wù),而奧特木業(yè)公司卻再三試圖違約。為了達(dá)到目的,其以合同簽訂前提違法為由訴至法院,要求法院判決合同無效。經(jīng)過審理,一審法院作出了合同無效的判決,然而,就在木光生輝公司試圖上訴維護(hù)權(quán)益的同時(shí),更大的沖突發(fā)生了。

    簽訂二十年長(zhǎng)約

    “2007年,我公司向奧特木業(yè)公司法人代表白海峰租用了北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)團(tuán)河南村南四路的房屋作為廠房和辦公房,然而,從2010年起,白海峰開始不按照合同約定辦事,曾多次要求漲房租,我不同意就拉閘停電,其目的就是想毀約,進(jìn)而侵占有關(guān)部門賠償我們公司的廠房和辦公房所在地的拆遷生產(chǎn)損失費(fèi)和搬家損失費(fèi)等。”木光生輝公司股東袁志龍說。

    2004年,袁志龍與謝濤、張金鳳等人成立了木光生輝公司,公司法人代表為謝濤,該公司主要生產(chǎn)強(qiáng)化復(fù)合地板,同時(shí)還銷售五金產(chǎn)品、建筑材料、裝飾材料等。2007年4月22日,奧特木業(yè)公司法人代表白海峰將其從團(tuán)河南村村委會(huì)租賃的土地所建設(shè)的房屋租賃給了袁志龍。

    在白海峰與袁志龍簽訂的租賃合同中,雙方約定,甲方(白海峰)將位于北京市大興區(qū)團(tuán)河南村團(tuán)南工業(yè)區(qū)的廠房以及辦公房租賃給乙方(袁志龍)使用。租賃物面積經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)為8041平方米。同時(shí),協(xié)議中規(guī)定,甲方向乙方保證提供300kw用電需求,如不夠,另行協(xié)商。租賃期限為2007年7月1日到2027年6月30日,共計(jì)二十年。雙方商定租金為每年45萬元,此外,還規(guī)定第六年至第十年每年為47.25萬元;第十一年至第十五年為49.61萬元;第十六年至第二十年為52.09萬元。

    協(xié)議就甲乙雙方的權(quán)利與義務(wù)也做了約定。如規(guī)定,甲方提供水、電等基礎(chǔ)設(shè)施以滿足乙方的正常使用需求,水電費(fèi)由乙方承擔(dān);甲方保持房屋及基礎(chǔ)設(shè)施的性能和安全狀態(tài);乙方在租賃期間對(duì)租賃物的獨(dú)立使用,不受任何非法干涉,等等。

    此后,袁志龍按照合同約定,于2007年向白海峰一次性支付了兩年的租金90萬元。2009年9月6日,袁志龍又向白海峰支付了2009年8月1日~2010年8月1日的房屋租金45萬元。

    漲房租引發(fā)爭(zhēng)論

    “2010年開始,白海峰提出要增加租金,我們作出了妥協(xié),于是將原本租用的廠方中靠溝旁的兩間給了白海峰使用,這樣才平息風(fēng)波?!蹦竟馍x公司股東張金鳳回憶說。然而自己并未想到的是,2014年8月,白海峰提出要將當(dāng)時(shí)的房租漲到95萬元/年,而按照合同約定,房租應(yīng)該為47.25萬元/年?!拔覀儺?dāng)時(shí)不同意,于是白海峰讓我們搬走?!?/p>

    為了迫使木光生輝公司搬走,對(duì)方采取了拉閘停電的辦法。2014年3月15日,作為廠房所在地的團(tuán)河南村村支書王學(xué)明,帶領(lǐng)村委會(huì)成員以及西紅門鎮(zhèn)相關(guān)工作人員查看了木光生輝公司的注冊(cè)商標(biāo)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證等。在這些都沒有問題的情況下,木光生輝公司還是被停了電,并且長(zhǎng)達(dá)數(shù)月,給公司帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失,公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨癱瘓,幾十號(hào)員工的就業(yè)面臨嚴(yán)重威脅。

    據(jù)張金鳳回憶,經(jīng)過媒體的跟蹤報(bào)道,在輿論的壓力下,2014年9月12日,北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)團(tuán)河南村村委會(huì)、奧特木業(yè)公司、奧特木業(yè)公司法人代表白海峰等,共同簽訂了一份《聯(lián)合保證承諾書》 。

    《聯(lián)合保證承諾書》對(duì)媒體報(bào)道的事情承認(rèn)屬實(shí),同時(shí)保證承諾如下:“所反映問題真實(shí)存在,在這個(gè)問題上,北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)團(tuán)河南村村委會(huì)、奧特木業(yè)公司、奧特木業(yè)公司法人代表白海峰等在這個(gè)問題上確有不當(dāng)之處,單方面漲價(jià)違背合同法,不合乎法律精神?!蓖瑫r(shí),對(duì)于近六個(gè)月停電所造成的經(jīng)濟(jì)損失給予賠償人民幣80萬元,并承諾“不再單方面漲房租,有事可以雙方協(xié)商解決,并永遠(yuǎn)不再刁難木光生輝公司和公司老板及員工?!贝送猓堵?lián)合保證承諾書》中明文寫到:“以上保證和承諾是我們真實(shí)意見的表達(dá),具有法律效力。如果我們違約,愿意承擔(dān)法律責(zé)任和一切后果?!?/p>

    2014年9月13日,袁志龍(甲方)與白海峰(乙方)就2007年4月22日簽訂的《租賃合同》在北京市方正公證處進(jìn)行了公證,再次確認(rèn)并達(dá)成如下協(xié)議:乙方于2014年3月16日擅自將甲方的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所斷電至今,導(dǎo)致甲方停電停業(yè),造成甲方損失巨大;經(jīng)過雙方協(xié)商,乙方愿意賠償甲方各項(xiàng)損失合計(jì)人民幣80萬元。以甲方到期應(yīng)付乙方的一年租金47.25萬元沖抵部分賠償金,乙方向甲方給付剩余的32.75萬元。乙方如不能及時(shí)給付甲方,將按照拖欠金額日千分之三收取違約金。

    協(xié)議同時(shí)約定,本協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示,乙方保證不再發(fā)生任何(包括但不限于停電、停水等情況)影響甲方經(jīng)營(yíng)的行為,如果再發(fā)生任何影響甲方正常經(jīng)營(yíng)的行為,必須向甲方承擔(dān)違約金50萬元,并要賠償甲方的實(shí)際損失。

    停電期間,為了早日恢復(fù)供電,袁志龍將白海峰起訴到北京市大興區(qū)人民法院,后來,白海峰與袁志龍達(dá)成供電協(xié)議,并由白賠償袁的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失,法院批準(zhǔn)了袁志龍撤訴。

    公證書

    再次起爭(zhēng)執(zhí)

    2015年6月24日,袁志龍向白海峰送達(dá)了一份告知書,希望白海峰按照合同于2015年7月3日之前來收取2015年到2016年6月30日的房租,或者于2015年7月1日前將開戶行、開戶人姓名及開戶賬號(hào)告知袁志龍。

    然而,2015年7月6日,袁志龍收到了一份白海峰委托的北京濟(jì)和律師事務(wù)所送達(dá)的《律師函》,要求袁志龍按照合同約定按時(shí)履約支付房租及期間應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用。對(duì)此,北京市奕明律師事務(wù)所受袁志龍委托,向白海峰發(fā)出了《律師函》。《律師函》中稱:“關(guān)于租賃及履約情況,2014年3月由于白海峰擅自斷電,雙方多次交涉無果后,袁志龍?jiān)婪ㄔV至北京市大興區(qū)人民法院。在訴訟過程中,2014年9月13日,雙方本著互相諒解,友好共處的原則已經(jīng)達(dá)成協(xié)議,袁志龍撤訴?!?/p>

    《律師函》中表示,上述協(xié)議已經(jīng)經(jīng)過相關(guān)公證部門公證,協(xié)議要求白海峰自愿賠償袁志龍損失合計(jì)人民幣80萬元,并約定了賠償損失的給付方式。其中80萬中,47.25萬元沖抵袁志龍2014年7月1日至2015年6月30日止的房屋租金;剩余部分人民幣32.75萬元應(yīng)于協(xié)議簽訂當(dāng)日支付,如未按約支付的,白海峰應(yīng)當(dāng)每日承擔(dān)簽訂每日拖欠金額千分之三的違約金。然而,白海峰只支付了15萬元人民幣,還拖欠17.75萬元,“截至2015年7月8日,白海峰應(yīng)向袁志龍給付高達(dá)約159750元人民幣的違約金。對(duì)于2015~2016年度的租金問題,袁志龍?jiān)虬缀7鍟姘l(fā)函,催告其前來收取,但白海峰置之不理。”

    2015年8月14日,北京濟(jì)和律師事務(wù)所再次向袁志龍發(fā)《律師函》:“袁志龍與白海峰簽訂有《廠房租賃合同》,合同中明確約定了支付租金的日期及違約責(zé)任。按照合同約定及其他約定,袁志龍至今共欠白海峰668040元?!辈⒈硎具`約事實(shí)已經(jīng)得到法律確認(rèn),違約行為真實(shí)存在。

    隨后,在2015年8月16日,白海峰向袁志龍送達(dá)了《解除合同通知》,以袁志龍“欠款總額為668040元”為由,正式通知袁志龍“解除袁志龍與白海峰簽訂的《廠房租賃合同》。請(qǐng)接到通知后與白海峰辦理解除合同后的廠房歸還及其他交接事宜”。

    一審判合同無效

    2015年9月16日,白海峰以房屋合同糾紛為由,將袁志龍?jiān)V至北京市大興區(qū)人民法院。白海峰認(rèn)為,2007年4月22日,他與袁志龍簽訂了租賃合同,約定將位于北京市大興區(qū)團(tuán)河南村團(tuán)南工業(yè)區(qū)的廠房及辦公房出租給袁志龍用于加工生產(chǎn)木地板,但自2014年5月其起,白海峰稱自己逐漸發(fā)現(xiàn)袁志龍沒有按照雙方租賃合同約定履行合同,將上述廠房轉(zhuǎn)租給第三方使用。而根據(jù)雙方簽訂的租賃合同,袁志龍無權(quán)私自將其所承租的廠房轉(zhuǎn)租給他人。

    此外,白海峰稱袁志龍還將臨近馬路一側(cè)的廠房全部改成了單間店面并進(jìn)行出租,謀取了巨大利益。根據(jù)合同約定,上述租賃物只能用于加工生產(chǎn)木地板使用。

    2015年10月20日,白海峰又向北京市大興區(qū)人民法院遞交了變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)書,其中稱,原告白海峰租給被告袁志龍的大興區(qū)團(tuán)河南村團(tuán)南工業(yè)區(qū)的辦公房、二層宿舍用房等房屋,系原告2006年與大興區(qū)團(tuán)河南村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂土地租賃合同后自行建設(shè),未經(jīng)過任何機(jī)關(guān)的審批及規(guī)劃許可,上述房屋也沒有取得任何所有權(quán)證,也沒有國(guó)家審批的合法用地手續(xù)。原告白海峰轉(zhuǎn)租上述房屋及附屬的土地時(shí),也沒有經(jīng)過大興區(qū)團(tuán)河南村經(jīng)濟(jì)合作社的同意,于是請(qǐng)求北京市大興區(qū)法院判令確認(rèn)原告與被告之間簽訂的租賃合同無效。

    被告袁志龍辯稱,原告與被告之前簽訂的租賃合同合法有效,涉案廠房應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過相關(guān)政府部門合法審批的、具有完備的手續(xù)才能對(duì)外租賃,否則存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

    早在2004年5月24日,團(tuán)河南村村民委員會(huì)以及西紅門鎮(zhèn)人民政府向木光生輝公司出具了一份經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明,明確指出:“同意將位于上述地址的房屋提供給該個(gè)體工商戶使用?!薄胺慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)團(tuán)河南村村民委員會(huì)所有,房產(chǎn)證正在辦理。”并加蓋有公章。

    2016年6月23日,北京市大興區(qū)人民法院作出一審判決,法院認(rèn)為,出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者為按照建設(shè)工程許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。本案租賃合同中所涉及的房屋系建造在集體土地上,且沒有取得任何審批規(guī)劃手續(xù),原告白海峰亦自認(rèn)為其建造房屋時(shí)未取得合法審批手續(xù)。雖然被告袁志龍主張房屋屬于合法建筑,但并未提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者相關(guān)主管部門的批轉(zhuǎn)手續(xù)。

    最終,北京市大興區(qū)人民法院判決原告白海峰與被告袁志龍于2007年4月22日簽訂的租賃合同無效,同時(shí)決定被告袁志龍給付原告白海峰房屋占有使用費(fèi)5.875萬元人民幣。同時(shí)指出,“如不服本判決,可于判決書送達(dá)后十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀……上訴于北京市第二中級(jí)人民法院。”

    引發(fā)直接沖突

    2016年6月28日,袁志龍收到判決書,7月7日,袁志龍因不服北京市大興區(qū)人民法院民事判決,隨即向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴。8月15日,北京市第二中級(jí)人民法院第三審判區(qū)開庭審理該案。

    然而,就在袁志龍收到一審判決書的當(dāng)天,白海峰張貼出“通知”聲稱:“2007年4月22日,白海峰與袁志龍簽訂租賃合同,白海峰將團(tuán)南工業(yè)園的廠房及辦公房出租給了袁志龍使用,2016年6月23日,大興區(qū)人民法院作出判決,確認(rèn)白海峰與袁志龍簽訂上述合同屬于無效合同。袁志龍應(yīng)無條件搬出租賃廠房及辦公用房?!?/p>

    同時(shí),“通知”表示,“在本通知發(fā)出之日起三日內(nèi)將上述廠房原樣交還給白海峰,并按照判決內(nèi)容向白海峰支付使用費(fèi)。如逾期拒不交還,將承擔(dān)由此帶來的一切法律責(zé)任,白海峰將依法維護(hù)自身合法權(quán)益?!?/p>

    據(jù)張金鳳回憶,“奧特木業(yè)公司將一輛車子開到我們公司大門前停下,以此來阻止我們公司員工及貨物正常出進(jìn)。2016年7月1日,他們從社會(huì)上找來了20多名手持木棒的年輕人,由他們奧特木業(yè)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理帶隊(duì),先后強(qiáng)行拔掉兩個(gè)監(jiān)控探頭,接著砸碎了我們公司的玻璃門,甚至有人被打傷?!?/p>

    袁志龍表示,本案中,白海峰及其雇請(qǐng)人員不僅毫無根據(jù)地隨意毆打張金鳳及其母親,還有追逐、攔截、辱罵公司的其他工作人員行為,且情節(jié)惡劣,更有甚者,白海峰及其雇請(qǐng)人員一道至今搶占公司的貨物,任意損毀公司的玻璃門等財(cái)物,其行為符合尋釁滋事等罪的犯罪構(gòu)成要件,北京大興公安分局金星派出所對(duì)控告人的報(bào)案應(yīng)當(dāng)以尋釁滋事等罪,對(duì)白海峰及其雇請(qǐng)人員予以立案。此外,“就大興區(qū)人民法院的判決,我們還在上訴,一審判決還未生效,即便是執(zhí)行也需要法院執(zhí)行局來做,他們這么做,明顯存在違法和犯罪行為?!?/p>

    袁志龍表示,依據(jù)實(shí)際情況合同應(yīng)該有效,“我當(dāng)時(shí)不知情,白海峰也沒告知我真實(shí)的情況。退一步說,即便是合同無效,白海峰也存在重大過錯(cuò),他隱瞞真相,有欺詐甚至詐騙嫌疑,并且應(yīng)該賠償我的相關(guān)損失。”

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