國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度初探

雷永華

摘要：我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，老百姓生活品質(zhì)不斷提升，使得他們對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的重視也與日俱增。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為我國(guó)保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的重要手段之一，對(duì)它的深入研究以及探索將具有十分深遠(yuǎn)的意義。然而目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，難免會(huì)存在一些漏洞以及不足，無(wú)法真正意義上維護(hù)老百姓的切身利益?；诖?，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究力度，積極聽(tīng)取多方建議來(lái)進(jìn)一步完善以及改進(jìn)這些弊端，從而促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的和諧進(jìn)步[1]。

關(guān)鍵詞：國(guó)內(nèi);不動(dòng)產(chǎn)登記制度;探討

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）027-0000-01

引言

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記，雖然我國(guó)已經(jīng)制定和施行了一系列法律法規(guī)，比如《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，仍然遺留著一些問(wèn)題需要有關(guān)部門(mén)予以解決。因此，應(yīng)該將不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為重點(diǎn)研究課題，對(duì)制度中妨礙不動(dòng)產(chǎn)登記的條例進(jìn)行改進(jìn)或者廢除，以此來(lái)確保不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程的合規(guī)合法。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵

不動(dòng)產(chǎn)制度作為我國(guó)物權(quán)制度的一種，是在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的基礎(chǔ)上確立實(shí)行的，它直接服務(wù)于利害關(guān)系人或者權(quán)利人，可以將其作為一種物權(quán)公示手段來(lái)理解[2]。其中，權(quán)利人或者利害關(guān)系人想要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記需要提前申請(qǐng)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)事宜，而這一過(guò)程都要如實(shí)詳盡的在政府相關(guān)的專(zhuān)職部門(mén)進(jìn)行記錄。與此同時(shí)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也隨之產(chǎn)生并得以完善。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的確立執(zhí)行一方面是為了滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立以及完善統(tǒng)一，才能在有效解決登記問(wèn)題的前提下，體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值。

二、當(dāng)前國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的漏洞以及不足

通過(guò)研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展演變過(guò)程可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)性質(zhì)的不同，其管理以及登記分別被土地、房產(chǎn)、林業(yè)、漁業(yè)、水利以及農(nóng)牧業(yè)等行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，而這些部門(mén)在規(guī)章制度以及遵循的法律依據(jù)都存在一定差異，它們會(huì)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型以及相關(guān)職能等進(jìn)行分散登記，這就很難對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)的登記行為進(jìn)行有效管理[3]。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革與多部門(mén)多級(jí)別的等級(jí)制度、當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來(lái)的不同的職能部門(mén)，僅僅是把登記的職能統(tǒng)一，特別是當(dāng)前將不動(dòng)產(chǎn)交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個(gè)部門(mén)，及其容易引發(fā)下列問(wèn)題：第一，不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)加大;第二，在一定程度上增加了權(quán)利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費(fèi);第四，如因行政審批的錯(cuò)誤導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，會(huì)引起不必要的責(zé)任推逶，影響到政府的公信力等等。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

1.完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

目前，我國(guó)尚未建立和實(shí)行專(zhuān)門(mén)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，雖然國(guó)家出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是目前國(guó)內(nèi)最高水平以及最前沿的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法。但是想要確?！稐l例》的順利實(shí)施，就要對(duì)當(dāng)前政策法規(guī)中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條款進(jìn)行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對(duì)其中不利于不動(dòng)產(chǎn)登記的條款進(jìn)行修正或者廢除，以此來(lái)為不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。其中，可以從以下幾方面入手，來(lái)完善當(dāng)前的土地登記制度：第一，對(duì)土地登記申請(qǐng)制度進(jìn)行完善。在土地登記申請(qǐng)過(guò)程中，除了權(quán)利人要按照程序行事之外，登記相關(guān)人以及義務(wù)人也應(yīng)該向其提供協(xié)助登記的義務(wù)，從而在保護(hù)權(quán)利人利益的同時(shí)，提高登記的公信力;第二，確立實(shí)質(zhì)審查制度。登記機(jī)關(guān)人員在受理了權(quán)利人的申請(qǐng)后，應(yīng)該進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以保證土地登記結(jié)果的準(zhǔn)確性。與此同時(shí)，可以借鑒其他優(yōu)秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來(lái)維護(hù)權(quán)利人的利益。當(dāng)遇到欺詐或者劃界錯(cuò)誤情況時(shí)，受害者可以恢復(fù)其權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，以此來(lái)提高土地登記的公信力;第三，目前，我國(guó)關(guān)于土地登記簿公開(kāi)的相關(guān)制度還不夠完善，為保證土地轉(zhuǎn)讓或者出租等相關(guān)利益方的知情權(quán)，應(yīng)該堅(jiān)持土地登記簿的公開(kāi)查閱，這不僅可以對(duì)土地登記實(shí)施有效監(jiān)督，同時(shí)也有助于社會(huì)和諧;等等。

2.完善不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任賠償制度

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中扮演著至關(guān)重要的角色。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在交易審查過(guò)程中沒(méi)有盡職盡責(zé)，或者存在暗箱操作等問(wèn)題，都會(huì)給當(dāng)事人乃至整個(gè)市場(chǎng)造成巨大危害。而一旦損害到當(dāng)事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)都要關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題?，F(xiàn)如今，很多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都存在登記人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象，登記錯(cuò)誤問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，也讓該不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的公信力受到質(zhì)疑。所以，想要最大限度的減少發(fā)生登記錯(cuò)誤的幾率，就必須要加強(qiáng)登記人員關(guān)于登記業(yè)務(wù)相關(guān)技能的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，對(duì)登記業(yè)務(wù)流程有一個(gè)熟悉以及掌握。與此同時(shí)，為保證登記效率，可以對(duì)本單位所有人員進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證，比如注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試以及國(guó)家司法考試等，建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記人員從業(yè)資格選拔機(jī)制。另外，還可以面向社會(huì)公開(kāi)招募一些專(zhuān)業(yè)技能過(guò)硬的人才，從而有效提升整個(gè)登記團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。

目前，很多不動(dòng)產(chǎn)登記的糾紛雖然由法院做出了相應(yīng)判決，但是受經(jīng)濟(jì)因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書(shū)也遲遲得不到賠償。這是由于當(dāng)前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)很少會(huì)設(shè)立專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)賠償?shù)目铐?xiàng)，這就使得很多機(jī)構(gòu)沒(méi)有能力去執(zhí)行法院的判決，從而影響到法院的公信力?；诖耍嚓P(guān)部門(mén)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記情況，建立和完善相關(guān)的責(zé)任賠償制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，都做出明確規(guī)定。而登記機(jī)關(guān)賠償?shù)馁Y金來(lái)源，可以參照國(guó)外做法設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)賠償資金。從登記機(jī)關(guān)上一年度收取的費(fèi)用中劃撥出一部分資金專(zhuān)門(mén)用于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償，必須做到專(zhuān)款專(zhuān)用。只有這樣，才能從根本上維護(hù)受害者的切身利益，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記體系已經(jīng)初步確立，但是在實(shí)際工作中，仍然暴露出一些問(wèn)題。因此，為進(jìn)一步確保不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的根本利益，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該就目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題加以研究，并提出有建設(shè)性的建議，來(lái)不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

參考文獻(xiàn)：

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