征地難！中印尼基建合作如何破“土”而生？

□ 文/本刊記者 甘泉

征地難！中印尼基建合作如何破“土”而生？

□ 文/本刊記者 甘泉

在21世紀(jì)海上絲綢之路之上，印尼有著自身獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)。響應(yīng)“一帶一路”合作倡議，印尼也有著自身的現(xiàn)實(shí)需求。受1997年亞洲金融危機(jī)的沖擊，目前印尼基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重匱乏，全國(guó)電力普及率僅為56 %，高速公路只有960多公里。印尼政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到落后的基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重制約了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已成為印尼政府振興經(jīng)濟(jì)的重要手段。

而根據(jù)2015～2019年印尼政府的預(yù)算，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域支出預(yù)算約合905億美元，單靠國(guó)家預(yù)算難以完成所有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此印尼政府十分希望外資和本國(guó)私營(yíng)企業(yè)參與投資基礎(chǔ)設(shè)施。

目前，以中國(guó)高鐵為代表的一大批中國(guó)企業(yè)活躍在印尼的路橋、港口、電力、水利、石油化工、高層建筑等基建領(lǐng)域，但隨著中印基建合作熱潮的不斷升溫，土地征用難日益成為制約中印尼開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要障礙。

印尼征地，難難難

根據(jù)2015年中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司發(fā)布的《“一帶一路”國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)專題研究報(bào)告》，征地困難是制約印尼基礎(chǔ)設(shè)施投資的第二大問題，僅次于行政許可。報(bào)告指出印尼《加速和擴(kuò)大印尼經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體規(guī)劃》(簡(jiǎn)稱MP3EI)實(shí)施第一年遭受挫折的59個(gè)項(xiàng)目中，有27個(gè)(約占46%)是因征地問題難以進(jìn)行。印尼交通部長(zhǎng)布迪曾表示，征地通常是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目如高速公路、機(jī)場(chǎng)和鐵路建設(shè)的重大障礙，許多建設(shè)工程因此造成延誤。

對(duì)于到印尼進(jìn)行直接投資的中國(guó)企業(yè)，土地征用尤其是世襲土地的征用是一項(xiàng)重要而復(fù)雜的工作，已成為阻礙企業(yè)在印尼投資的一座“大山”。印尼實(shí)行土地私有制度，個(gè)人之間土地可以自由買賣，一經(jīng)買下，便成為個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，可永久擁有。而世襲土地一般屬于某一部落或家族集體所有，且沒有依據(jù)基本土地法在土地管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，沒有官方認(rèn)可的土地權(quán)屬憑證，只能通過土地主人出示的持有聲明函或轉(zhuǎn)讓聲明函等材料來確認(rèn)權(quán)屬，同一塊土地通過轉(zhuǎn)讓聲明函多次轉(zhuǎn)讓或在不同時(shí)期轉(zhuǎn)給多個(gè)不同的人的現(xiàn)象普遍存在。這使得對(duì)土地合法權(quán)屬的甄別和鑒定非常困難，極易產(chǎn)生土地權(quán)屬矛盾和糾紛。而且，由于土地沒有經(jīng)過土地管理機(jī)關(guān)的測(cè)量和登記，土地邊界不清、重疊現(xiàn)象非常普遍，對(duì)土地面積的確認(rèn)也更加困難。

由于土地合法權(quán)屬甄別困難，在繼承、分配、放棄過程中，家族內(nèi)部、轉(zhuǎn)讓方之間常常產(chǎn)生矛盾和糾紛。此類土地糾紛如果進(jìn)行訴訟，程序極為復(fù)雜、漫長(zhǎng)，從受理、調(diào)查取證、合解調(diào)解、公示、開庭、補(bǔ)充證據(jù)、再審等各種程序直到判決，需經(jīng)過地方法院、高級(jí)法院、最高法院，最后到PK程序(最終判決)，一般要持續(xù)2～3年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。在官司最終判決前，土地?zé)o法交割，企業(yè)也無法獲得合法的土地權(quán)證。

不僅如此，土地是當(dāng)?shù)鼐用褡钪匾呢?cái)產(chǎn)和生活來源，當(dāng)?shù)鼐用裨趦r(jià)格談判時(shí)通常會(huì)提出較高訴求，致使土地購(gòu)買成本居高不下。印尼當(dāng)?shù)剞r(nóng)民Purumana稱：“本地民眾大多學(xué)歷低，除從事農(nóng)業(yè)之外很難就業(yè)。能夠替代的耕地又很難找到，如果賣地就會(huì)失去生活糧食。”當(dāng)訴求和利益暫時(shí)得不到滿足時(shí)，征地工程就難以繼續(xù)。

2015年，中國(guó)在與日本的競(jìng)爭(zhēng)中贏得了印度尼西亞爪哇島的高鐵項(xiàng)目投標(biāo)，而目前取得該項(xiàng)目的線路用地卻困難重重。項(xiàng)目主建方中印高鐵（KCIC）在2016年5月時(shí)與印尼西爪哇省部分地區(qū)的土地權(quán)益方開展了第一次協(xié)商，提出的買入價(jià)格為每平方米62元人民幣左右。這與當(dāng)?shù)鼐用竦钠谕迪嗖钗宓绞畮妆叮?3位土地權(quán)益者全部拒絕出售土地。協(xié)商就這樣被暫時(shí)擱置了下來。

另外，印尼人工作和生活的節(jié)奏較慢，工作效率較低。中國(guó)式工作速度與印尼工作節(jié)奏不匹配，直接導(dǎo)致征地工作進(jìn)展緩慢、投資商成本增加，這也為承包商和投資者帶來困境和疑慮。

在印尼，許多建設(shè)工程因征地難造成延誤

中國(guó)企業(yè)如何規(guī)避征地風(fēng)險(xiǎn)

2016年6月，印尼國(guó)家建設(shè)計(jì)劃部業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估司代理司長(zhǎng)艾莉芬表示，印尼政府將大力通過公私合營(yíng)方式發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中遇到的征地問題，印尼政府將考慮通過工程股份對(duì)土地所有者進(jìn)行補(bǔ)償，而不是全部通過現(xiàn)金補(bǔ)償款方式。2016年9月印尼國(guó)企部聲稱，政府正加速征地工作，以作為雅萬高鐵工程建設(shè)所需的土地，大致已完成60%的征地工作。印尼政府針對(duì)征地問題的頻繁發(fā)力對(duì)中印尼雙方推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快征地進(jìn)程無疑是巨大的福音。但是，要更加徹底的緩解和規(guī)避征地中存在的已知或未知的風(fēng)險(xiǎn)，除了寄希望于印尼政府大刀闊斧的改進(jìn)征地措施，中國(guó)企業(yè)自身提前布局，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也不失為克服征地阻礙的有效途徑。

在今天，印尼正逐漸迎來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新高潮，印尼關(guān)于改善征地的政策條款層出不窮。在正式開展征地工作前，中國(guó)企業(yè)應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)印尼相關(guān)的法律(如土地法、森林法等)，了解外資公司可以獲得的土地權(quán)利(例如土地興建權(quán)、土地使用權(quán)等)形式以及轉(zhuǎn)讓的法定程序，通過法律手段加速征地。例如印尼爪哇島中部的大型煤炭火力發(fā)電站項(xiàng)目開工時(shí)因當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的反對(duì)，比預(yù)期時(shí)間推遲了至少3年。而該項(xiàng)目負(fù)責(zé)公司以2012年印尼政府頒布的《基建工程征收土地法》通過地方法院對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褡龀鲅a(bǔ)償，并于2016年3月封閉226公頃土地以滿足施工不受打擾。

其次，針對(duì)印尼土地私有以及土地世襲的現(xiàn)狀，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)土地權(quán)屬情況和風(fēng)俗習(xí)慣，制定切合當(dāng)?shù)貙?shí)際的征地工作步驟。例如，在世襲土地較為普遍的地區(qū)，企業(yè)應(yīng)聯(lián)合印尼方、律師事務(wù)所進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，聘請(qǐng)印尼律所律師協(xié)助征地工作，包括完成土地盡職調(diào)查、起草相關(guān)協(xié)議、提供法律咨詢等工作，對(duì)土地證等有效文件排查鑒別，明確土地屬性權(quán)利；在簽署土地買賣契約(支付土地款)前，企業(yè)可以先與土地所有者簽署土地鎖定協(xié)議，為項(xiàng)目推進(jìn)和土地權(quán)屬盡職調(diào)查爭(zhēng)取時(shí)間，提前解決土地買賣契約中關(guān)于土地而積、價(jià)格、地上物補(bǔ)償?shù)葐栴}，充分暴露可能存在的土地權(quán)屬糾紛風(fēng)險(xiǎn)，為最終順利簽署土地買賣契約掃清障礙。

對(duì)于世襲土地的補(bǔ)償，除了一次性支付土地款的補(bǔ)償形式，企業(yè)可以采取多種形式的補(bǔ)償方式，例如企業(yè)可與地方政府、土著家族共同設(shè)立合作基金，企業(yè)每年投入一定比例的資金，專項(xiàng)用于支持世襲土地所有者家族經(jīng)濟(jì)、健康、教育、社會(huì)發(fā)展，使其獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，這既是外資公司履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的具體行動(dòng)，也有利于項(xiàng)目今后的長(zhǎng)治久安。

另一方面，外資公司在征地過程中需要了解當(dāng)?shù)匚幕?，尊重?dāng)?shù)孛癖姷淖诮绦叛龊惋L(fēng)俗習(xí)慣，獲得當(dāng)?shù)匕傩諏?duì)工程建設(shè)的理解和支持，做項(xiàng)目更要做朋友。同時(shí)，外資公司還應(yīng)按照印尼相關(guān)法律的要求，根據(jù)企業(yè)的盈利情況，積極履行社會(huì)責(zé)任，為推進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、就業(yè)及環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)，樹立企業(yè)的良好形象。

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