我國房地產(chǎn)經(jīng)紀波動與金融風險防范研究

張偉

摘要：自改革開放以來，我國經(jīng)濟的快速發(fā)展促進了城市化發(fā)展的進程，房地產(chǎn)經(jīng)濟正在以前所未有的速度飛速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為改善居民生活條件、吸納人口再就業(yè)以及推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素是房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟存在一定的不穩(wěn)定因素，具有波動性，其波動性必然會造成金融體系的沖擊，從而產(chǎn)生金融風險。如果控制不當，可能還會釀成金融危機。因此，采取有效的措施規(guī)避房地產(chǎn)金融風險，對我國金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展以及國民經(jīng)濟的健康發(fā)展具有舉足輕重的作用，同時也能夠有效地促進房地產(chǎn)的健康持續(xù)的發(fā)展，本文針對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范研究的問題進行探討，具有重要的現(xiàn)實意義和理論價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；金融風險

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913x（2016）09-0096-02

在我國現(xiàn)階段，造成房地產(chǎn)金融風險的原因大多是由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資金來源是依靠銀行等金融機構(gòu)。因此，房地產(chǎn)發(fā)展的金融方式呈現(xiàn)出比較單一的形式。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演著十分重要的角色，已經(jīng)成為了一個不可或缺的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，又與金融體系保持著緊密的聯(lián)系。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中存在有一定的波動性因素，一旦出現(xiàn)波動的現(xiàn)象就必然會對金融體系產(chǎn)生影響，甚至導致出現(xiàn)嚴重的金融風險，更甚者會出現(xiàn)金融危機，所以，進行研究和探討房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險，具有十分重要的價值意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動的原因

（一）經(jīng)濟原因

房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)波動性狀態(tài)的原因有很多，但是眾多因素中最為重要的一項是經(jīng)濟因素。這里所說的經(jīng)濟因素就是說房地產(chǎn)在發(fā)展和生存過程中所處的外部經(jīng)濟大環(huán)境，通俗來講，經(jīng)濟因素指的就是宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及其相關(guān)因素。比如，房地產(chǎn)業(yè)會受到宏觀經(jīng)濟因素的影響以及房地產(chǎn)附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其外部的經(jīng)濟環(huán)境息息相關(guān)。經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量是反應宏觀經(jīng)濟影響房地產(chǎn)波動的主要數(shù)據(jù)，其中，經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量的優(yōu)勢之處在于物價水平、通貨膨脹率、經(jīng)濟增長率、國內(nèi)生產(chǎn)總值等在一定的時間段內(nèi)都能夠通過經(jīng)濟參數(shù)和變量進行表現(xiàn)。

在我國推行的是社會主義市場經(jīng)濟體制，在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中，政府的宏觀調(diào)控扮演著舉足輕重的作用?？梢哉f，政府作為經(jīng)濟發(fā)展的重要指揮棒，其制定的政策將會直接影響一個行業(yè)的發(fā)展方向，因此，整個房地產(chǎn)業(yè)一定要時刻關(guān)注國家的政策方針，政府為保證房地產(chǎn)市場的健康運作所采取的宏觀調(diào)控的措施。這些措施將會直接影響到整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及政府對房地產(chǎn)市場做出的全方面調(diào)控都將會房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，甚至可能使房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。

（二）城市發(fā)展原因

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市的建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)，同時也推動了我國城市化發(fā)展的進程，一個城市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平往往能夠表現(xiàn)出這個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，而城市的整體發(fā)展水平也會直接影響到城市整體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及人們的居住狀況和生活情況，同時對城市交通運輸業(yè)的發(fā)展以及人口的流動性都有著直接關(guān)系。然而，這些方面如果直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)中，將會給經(jīng)濟的發(fā)展帶來一定的影響，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。

（三）房地產(chǎn)的供給和需求原因

房地產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系也是造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的一個內(nèi)在的重要因素。供需關(guān)系隨著市場經(jīng)濟的波動不斷與之產(chǎn)生相應的變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展離不開消費者的支持，如果房地產(chǎn)業(yè)沒有消費者的支撐，那么發(fā)展水平也得不到提高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的供給量和勞動力都密切相關(guān)，并且容易受到資金以及施工技術(shù)等方面的制約。這就充分表明房地產(chǎn)的供求關(guān)系存在一定的不確定性，并且供給波動一定會出現(xiàn)在需求波動之后，這些都是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因之一。

（四）資金原因

一直以來，都認為房地產(chǎn)投資的波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動最主要的原因。通常情況下，如果加大了在房地產(chǎn)行業(yè)中的投資，整個房地產(chǎn)行業(yè)擴張地就會很迅速，并且房地產(chǎn)業(yè)也會得到快速地發(fā)展，整個房地產(chǎn)業(yè)也將進入一個良好的發(fā)展時期。

（五）投資回報原因

在房地產(chǎn)業(yè)中，每當投資回報率較高的時候，大量的資金將會涌入到整個房地產(chǎn)行業(yè)中來，提高了經(jīng)濟曲線，并且進入繁榮時期。這樣以來就持續(xù)地增加了房地產(chǎn)的供給量，這種方式，在一定程度上也對供求關(guān)系造成了一定的影響，從而出現(xiàn)經(jīng)濟波動。由此可見，供需關(guān)系以及投資回報率的增加都會促使房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

（六）心理原因

現(xiàn)階段，心理因素也是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因之一，主要表現(xiàn)在短時間內(nèi)的造成的市場波動方面。就房地產(chǎn)價格而言，房地產(chǎn)投資人員以及房地產(chǎn)的購買者都會對這一時期內(nèi)的房地產(chǎn)價格進行預測，從而引發(fā)一系列的問題，他們的這種行為帶有一定的投機心理。這樣一來，參與者隨著時間的不斷推移，在信息溝通方面便越來越完善，人們的心理日漸平緩，由此可以看出，心理因素直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的波動。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動以及防范金融風險的有效途徑

（一）應對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動的有效策略

1.適當對房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境

首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因為投資結(jié)果的變化會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟波動，就必須堅持職責清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風險的有效機制，同時要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實施措施。

其次，進一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

2.提升對房地產(chǎn)價格變化的管控

在社會主義市場經(jīng)濟的體制下，房地產(chǎn)價格的變動可以說是一個十分正常和普遍的現(xiàn)象，政府要根據(jù)實際存在的情況進行分析，并且對房地產(chǎn)價格進行適當?shù)恼{(diào)控。調(diào)控并非完全意義上的管理，倘若房價是在正常的范圍內(nèi)上下浮動，政府便不需要進行干預。原因在于，正常的價格變動可以充分發(fā)揮市場經(jīng)濟的優(yōu)勢，在一定程度上，提升市場經(jīng)濟的競爭水平，同時，還能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟實力進一步提升。

房地產(chǎn)價格的變動是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據(jù)實際情況進行分析以后，再對房地產(chǎn)實際價格進行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內(nèi)，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟實力。當房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現(xiàn)象，此時的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風險的策略

1.完善宏觀監(jiān)測的指標系統(tǒng)

依照目前情況而言，完善金融預警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測房地產(chǎn)所具備的金融風險，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。

2.構(gòu)建健全的個人征信系統(tǒng)

導致金融風險出現(xiàn)的一個重要的因素還包括個人信用系統(tǒng)不夠完善，同時，有一些房地產(chǎn)商存在嚴重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發(fā)生概率，因此，構(gòu)建健全、完善的個人征信系統(tǒng)迫在眉睫，其重要性也得以彰顯。構(gòu)建完善的個人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個人信用系統(tǒng)需要在一個有序的法律環(huán)境下實施進行。

3.構(gòu)建全方位的投資途徑

如今，通過銀行進行融資是房地產(chǎn)融資的主要手段，這種融資方式比較單一，致使將房地產(chǎn)金融的風險全部集中在了銀行當中。房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產(chǎn)風險都集中在了銀行，因此，要根據(jù)具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構(gòu)建完善的合理的融資系統(tǒng)，進而加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展也取得了日新月異的發(fā)展，但是在其快速發(fā)展的進程中，時常會出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動和金融風險的現(xiàn)象，如果不能夠及時地進行控制，就可能會產(chǎn)生嚴重的后果。因此，要避免房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動和金融風險的發(fā)生，就必須深入研究探討分析其產(chǎn)生原因，并且采用富有針對性的手段對其進行控制，從而解決問題，最終能夠推動市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，并促進我國經(jīng)濟的成功轉(zhuǎn)型。

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