鹽城市因城施策推動房地產(chǎn)市場去庫存

文/羊維元

鹽城市因城施策推動房地產(chǎn)市場去庫存

文/羊維元

今年以來，江蘇省鹽城市全面貫徹落實國家和省關(guān)于加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、大力推動房地產(chǎn)市場去庫存的決策部署，立足鹽城市情，精準施策，房地產(chǎn)去庫存工作取得明顯成效。

一是銷售持續(xù)增長。1-9月份，全市商品房銷售950.3萬平方米，已超過去年全年930萬平方米銷售量，同比增長29.8%，其中市區(qū)商品房銷售389.2萬平方米，已超過去年全年336萬平方米銷售量，同比增長52.5%。

二是房價穩(wěn)中有升。全市商品住房（不含保障房）銷售合同備案均價為4738元/平方米，同比增長5.7%，其中市區(qū)商品住房銷售合同備案均價為5778元/平方米，同比增長4.3%。

三是商品住房庫存去化成效明顯。截至9月末，全市商品住房庫存904.5萬平方米，較上月末下降2.1%，較上年同期下降25.3%，其中市區(qū)商品住房庫存181萬平方米，較上月末下降7.5%，較上年同期下降39.6%。全市和市區(qū)商品住房庫存去化周期分別為12月和6.5個月，較上年同期分別縮短10月和9個月。

一、充分發(fā)揚民主，科學籌謀去庫存新政

鹽城地處蘇北，是革命老區(qū)，也是經(jīng)濟后發(fā)地區(qū)，如何將房地產(chǎn)市場去庫存與推動新型城鎮(zhèn)化、促進人才引進和服務(wù)民生安居有機結(jié)合起來，實現(xiàn)去庫存效益最大化，是縈繞在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)腦海中的一個重大問題。為此，市領(lǐng)導(dǎo)充分發(fā)揚民主，多方面聽取意見，深入調(diào)查研究，學習外地經(jīng)驗，努力促進去庫存新政更加符合市情、民意和經(jīng)濟社會發(fā)展實際。一是廣接地氣，虛心聽取基層群眾意見。多次召開外來務(wù)工人員、農(nóng)民工、市民代表、在鹽工作的科技人才及重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人座談會，多方面聽取意見和建議。二是認真學習外地經(jīng)驗做法。組織市房管局等相關(guān)部門負責人到周邊二、三線城市調(diào)研學習去庫存做法措施，進一步開闊視野，啟迪思路。三是各相關(guān)部門負責人參與決策。多次召集市房管局以及國土、建設(shè)、財政、人社、物價、公積金中心、公安、民政、農(nóng)辦等部門負責人座談討論，要求大家就出臺房地產(chǎn)市場去庫存新政提出意見。在精心籌謀、深入研究的基礎(chǔ)上， 4月20日，鹽城市在江蘇省13個省轄市中，率先出臺了《關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實施意見》（鹽政發(fā)〔2016〕37號，以下簡稱《意見》）。

二、深入解讀宣傳，促進新政家喻戶曉

《意見》主要從促進市場需求端發(fā)力，聚焦房地產(chǎn)市場去庫存，有以下幾個特點：

一是實行購房補貼。規(guī)定自2016年5月1日起至2016年12月31日期間，各類引進人才、外來務(wù)工人員、農(nóng)民、市民和企業(yè)在市區(qū)購買新建商品房的，政府給予購房總價1.5%的補貼（住宅補貼最高不超過2萬元）。

二是將去庫存與推進新型城鎮(zhèn)化緊密結(jié)合起來，從解決“新市民”戶籍準入、子女入學、住房公積金和購房信貸及養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等相關(guān)市民待遇問題入手，大力支持和鼓勵“新市民”購房，有效釋放外來人員和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求?！兑庖姟诽岢?，對農(nóng)民進城購房落戶的，其宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)可保持不變，按規(guī)定享受各項惠農(nóng)政策，以此來加快農(nóng)民工市民化的步伐，不斷提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

三是加大棚改貨幣化安置力度?！兑庖姟诽岢?，為了進一步改善民生居住條件，2016年將完成1.5萬戶棚改征收任務(wù)。同時加大了對貨幣化安置的獎勵力度，對市區(qū)新實施的棚改項目被征收（搬遷）人購買市區(qū)新建普通商品住房的，給予應(yīng)安置面積每平方米200元的獎勵，提高被征收（搬遷）人選擇貨幣化補償?shù)姆e極性。并規(guī)定，2016年起不再新建經(jīng)濟適用房、公租房、安置房。通過被征收（搬遷）人自行購買商品房或各征收（搬遷）主體團購存量商品房等方式籌集安置房源；通過發(fā)放經(jīng)濟適用房貨幣補貼，鼓勵經(jīng)適房保障對象自主購買普通商品住房；通過發(fā)放租金補貼，鼓勵公（廉）租房保障對象到市場租房。

四是把好土地“閘門”，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。明確用地指標向重點保障重大產(chǎn)業(yè)項目、重要民生實事和社會事業(yè)項目用地需求傾斜，減少住宅類用地指標。今后市區(qū)土地供應(yīng)控制在每年2000畝左右，積極策應(yīng)房地產(chǎn)市場去庫存，防止形成新的商品房積壓，以保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

為了有效推動以人為中心的新型城鎮(zhèn)化，《意見》從完善教育、醫(yī)療、公交、超市、農(nóng)貿(mào)市場、購物中心等公共設(shè)施建設(shè)的角度出發(fā)，提出在義務(wù)教育資源緊缺區(qū)域，規(guī)劃布局和新建高品質(zhì)的小學和初中，采取合作辦學等形式引進優(yōu)質(zhì)教育資源，在公共配套設(shè)施缺乏區(qū)域，規(guī)劃布局和建設(shè)大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、購物中心等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，加密市區(qū)快速公交線網(wǎng)，引進名醫(yī)名院，提升城市宜業(yè)宜居宜學水平，把促進購房需求與推動新型城鎮(zhèn)化發(fā)展有機結(jié)合起來。

為了充分發(fā)揮政策效應(yīng)，新政出臺后，市房管局部門開展了多層次、全方位的宣傳工作。首先是充分運用媒體開展宣傳，先后在《新華日報》、《鹽阜大眾報》、《鹽城晚報》、《鹽城房管》雜志、廣播電視以及政府網(wǎng)站上宣傳、報道市政府出臺的去庫存購房新政；其次是通過房展會、房博會進行廣泛宣傳；再次是將新政印制成若干單頁宣傳材料，分送到市區(qū)各個老舊小區(qū)、工廠企業(yè)和各機關(guān)單位；第四是通過各種會議、培訓(xùn)班等宣傳市政府購房新政。由于宣傳工作扎實深入，基本上實現(xiàn)了家喻戶曉，為引導(dǎo)社會預(yù)期、調(diào)動居民個人和社會各界的購房積極性、有效推動房地產(chǎn)市場去庫存營造了良好的輿論氛圍。

三、強化責任落實，促進新政落地生效

購房新政涉及眾多職能部門，市房管局積極強化責任擔當，主動與各相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，全力推動相關(guān)政策措施落實到位。市各相關(guān)部門都積極配合，履職盡責，扎實服務(wù)房地產(chǎn)市場去庫存。

一是金融部門實行了貸款優(yōu)惠利率。市里將居民家庭購買首套房的商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下調(diào)至20%，各商業(yè)銀行對個人住房貸款采取了9折的利率優(yōu)惠，有的降至8.5折優(yōu)惠。至8月末，全市個人住房貸款余額660.87億元，比2015年全年增加95.3億元。

二是稅務(wù)部門全面落實房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策。個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅年限“5年變2年”，省掉了5.6%的營業(yè)稅。個人購買家庭唯一住房在90平方米以下和90平方米以上的，分別減按1%和1.5%稅率征收契稅。特別是對于原144平方米以上的和90平方米以下的二套房，比原稅收政策分別優(yōu)惠了1.5%和2%。減少了購房交易成本，促進了商品房和二手房的成交。1-9月，市區(qū)二手房成交110.1萬平方米，同比增長50.8%，成交金額52.7億元，同比增長46.4%，其中二手住房成交81萬平方米，同比增長63.5%，增幅較上年同期提高33個百分點。

三是公積金政策做到了最大限度的寬松。公積金住房貸款已實施購房首付款20%、最高貸款額度50萬的政策，開展異地繳存本地購房貸款、取消累計貸款額度等政策，對市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍以外購買新建商品住房的購房者申請住房公積金貸款的，參照自由職業(yè)者辦理住房公積金繳存和貸款。市公積金中心數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月18日，共發(fā)放異地繳存本地購房貸款415筆、1.14億元，撬動房地產(chǎn)市場銷售近3億元。

四是國土部門已制定購房補貼具體實施細則。對個人和企業(yè)在市區(qū)購買新建商品房的，實施購房總價1.5%的購房補貼?！靶率忻瘛钡膽艏疁嗜搿⑨t(yī)療保障和養(yǎng)老等工作均在有序推進中。在市各部門的積極配合下，去庫存新政將盡快得到貫徹落實。從5月1日至9月底統(tǒng)計，符合購房補貼發(fā)放條件的商品住房14803套、175.8萬平方米，面積同比增長48.3%，非住宅用房銷售40.5萬平方米，同比增長48.8%。其中農(nóng)民進城購房2100余套，引進各類科技人才購房970余套。取得了房地產(chǎn)市場去庫存、改善民生居住條件、新型城鎮(zhèn)化和引進人才四方共贏的良好成效。

(作者單位：江蘇省鹽城市住房保障和房產(chǎn)管理局)