房地產(chǎn)去庫存的理論與實踐分析

文/李然

房地產(chǎn)去庫存的理論與實踐分析

文/李然

從理論上講，產(chǎn)能過剩、產(chǎn)品積壓是經(jīng)濟新常態(tài)下制約我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要問題。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，去庫存不僅是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，還有盤活存量資產(chǎn)、扭轉(zhuǎn)土地財政的發(fā)展模式、扎實推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、帶動全產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型等重要意義。因此，對于當前去庫存的問題及對策進行研究顯得十分必要。

一、房地產(chǎn)業(yè)庫存問題及去庫存現(xiàn)狀

（一）庫存分類或口徑

房地產(chǎn)庫存可以從兩個角度分析：第一為分類口徑，嚴口徑和寬口徑；第二為住宅、商業(yè)和辦公等物業(yè)的不同類型。

嚴口徑主要為取得預售許可證但仍未進行網(wǎng)簽或銷售的住房。此類住房庫存主要包括現(xiàn)房加期房的庫存量。在數(shù)據(jù)缺失的情況下，對于此類口徑庫存的推算，可以通過以下公式進行：嚴口徑庫存=歷史累計新開工面積-未拿到預售許可證的面積和已經(jīng)銷售的面積。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院《全國房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀與趨勢研究報告》的數(shù)據(jù)，2015年全國嚴口徑下的商品房去化周期為43.4個月，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為22.3、119.8和150.4個月。

寬口徑的實際定義為項目新開工后尚未完成銷售的面積，寬口徑的庫存主要包括嚴口徑的庫存和部分新開工面積。根據(jù)易居研究院《全國房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀與趨勢研究報告》的數(shù)據(jù)，2015年全國寬口徑下的商品房去化周期為58.8個月，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為34.4、151.2和182.3個月。

（二）當前去庫存的狀況

去庫存主要涉及兩個內(nèi)容：庫存規(guī)模和存銷比（庫存去化周期）。全國60個城市住宅庫存的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，因政策、市場、資金、投資等變量的變動，2015年1月到2016年4月，這60個城市庫存規(guī)模呈現(xiàn)總體下滑的態(tài)勢，有三個原因：一是在中央和各大部委持續(xù)強調(diào)去庫存的戰(zhàn)略導向下，各類刺激住房消費的政策陸續(xù)出臺，市場交易活躍促使去庫存效果較為明顯，尤其是一、二線重點城市，去庫存效果更佳；二是2014年開始各大城市投資數(shù)據(jù)開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，潛在供應(yīng)規(guī)模略有下滑，牽制了庫存規(guī)模的上升；三是三、四線城市積極去庫存的效果得到展現(xiàn)，市民化、農(nóng)民工購房配套政策落實，三、四線城市房價處于止跌反彈的階段，都容易加快市場交易，進而利好對庫存規(guī)模的削減。

衡量庫存壓力的另一個指標是存銷比，其定義為：存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值?；?010年1月至2016年4月的數(shù)據(jù)可以看出，2014年8月到2016年4月去庫存效果較為明顯，本輪周期共21個月。峰值出現(xiàn)在2014年7月，為19.5個月；谷值出現(xiàn)在2016年4月，為11.7個月；本輪去化周期的波動幅度達到7.8個月。從原因分析，本輪下行周期主要受貨幣寬松和房產(chǎn)政策刺激影響，還受國家去庫存的戰(zhàn)略導向影響，市場銷售持續(xù)增長，存銷比不斷下行，2016年4月已減少為11.7個月（圖1）。

圖1　60城新建商品住宅庫存及存銷比

（三）去庫存與市場分化的問題

60個城市按照一、二、三四線的方式進行分類，其中：一線城市包括北京、上海、廣州和深圳；二線城市包括長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧、石家莊、呼和浩特、大連、哈爾濱、鄭州、武漢、?？?、重慶、成都、昆明、銀川和烏魯木齊；三四線城市包括淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海、珠海、三亞、無錫、丹東、唐山、蚌埠、徐州、昆山、燕郊、宜昌、常德、景德鎮(zhèn)和滁州。

對于一線城市而言，庫存規(guī)?？傮w上有周期性波動的特征。到了2014年第四季度，隨著深圳等城市陸續(xù)步入房價上漲的通道，庫存量也隨之出現(xiàn)下滑。2016年4月份，相比3月份庫存規(guī)模略有上升，為3096萬平方米，這與4月份一線城市房企積極推盤等策略的實施有關(guān)?？偨Y(jié)來看，一線城市較好的投資價值和部分階段較為嚴厲的購房政策，能夠?qū)Τ鞘袔齑孀邉菪纬奢^為明顯的影響。

對于二線城市而言，庫存總體上呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的態(tài)勢，到了2014年第四季度，二線城市的庫存規(guī)模也呈現(xiàn)了下滑的態(tài)勢，其中以部分熱點城市如杭州、蘇州等城市的庫存規(guī)模減少最明顯?？偨Y(jié)來看，二線城市成為除一線城市以外的最佳投資區(qū)域，庫存規(guī)模上升與新城開發(fā)規(guī)模較大、需求釋放不到位等有關(guān)。但當一線城市購房政策偏緊時，二線城市的去庫存效果會變得比較明顯，即所謂一線城市需求溢出的效應(yīng)。

對于三四線城市而言，到了2014年第四季度，受一、二線城市市場活躍的影響，三四線城市庫存的持續(xù)攀升態(tài)勢也有所改變，這與農(nóng)民工購房、三大城市群周邊的四線城市交易活躍等態(tài)勢有密切關(guān)聯(lián)。需要警惕兩個問題：一是三四線城市中存在市場分化的現(xiàn)象；二是購房需求釋放類似“割韭菜”，呈現(xiàn)出階段性而非持續(xù)性的活躍（圖2）。

圖2　60城一、二、三四線城市庫存走勢

總體上看，一線城市的去化速度快于二線城市，二線城市又快于三四線城市，這從2013年以來的曲線走勢可以清晰地看出。到了2016年4月份，一線城市的存銷比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了小幅反彈，而二線城市繼續(xù)下滑，三四線城市下跌態(tài)勢更明顯。其原因是三四線城市近期的市場交易異?；鸨?，直接帶動了三四線城市曲線的下行。換而言之，三四線城市也并非全部都是去庫存難的城市，部分城市市場數(shù)據(jù)甚至要優(yōu)于二線城市（圖3）。

圖3　60城一、二、三四線城市存銷比走勢

（四）城市去庫存的壓力排行

現(xiàn)對60個城市2016年4月份新建商品住宅的庫存去化周期或者說存銷比作橫向?qū)Ρ?。相比庫存?guī)模，存銷比的數(shù)據(jù)更具有可比性和參考價值。數(shù)據(jù)顯示，存銷比最大的三個城市為唐山、丹東和北海，分別為34、33和30個月。而存銷比偏小的三個城市為合肥、南京和蘇州，分別為2、2和3個月（表1）。

表1　60城新建商品住宅存銷比（單位：月）

二、 房地產(chǎn)業(yè)庫存問題的經(jīng)濟學分析

一個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)量是由供給與需求決定的。供給彈性與需求彈性一定，即供給與需求的變動幅度相對于價格保持一定，市場的均衡狀態(tài)也是一定的。我國房地產(chǎn)市場的需求彈性小于供給彈性，根據(jù)經(jīng)濟學中的蛛網(wǎng)模型，其均衡將不斷發(fā)散，即價格和均衡產(chǎn)量緊密相關(guān)。因此，化解庫存的問題應(yīng)該從三個方面入手。

（一）降低供給的彈性

房地產(chǎn)市場價格是由市場供求機制和房地產(chǎn)企業(yè)成本共同決定的。市場價格的提升有助于緩解因成本（如土地價格）的提升給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)營壓力。因此，市場價格的提升有助于促使房地產(chǎn)企業(yè)擴大產(chǎn)能。如何引導房地產(chǎn)企業(yè)降低對市場價格的敏感性、理性地確定生產(chǎn)規(guī)模，需要進行全面綜合的考慮。如從控制土地價格、降低房地產(chǎn)企業(yè)稅率、擴大融資渠道等入手，降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，引導房地產(chǎn)企業(yè)由“賣”向“營”轉(zhuǎn)化。

（二）擴大需求彈性

我國房地產(chǎn)市場的需求彈性小于供給彈性，表現(xiàn)出交易量與交易價格的穩(wěn)定增長。降低需求彈性，一方面是要改變購買行為，如發(fā)展租賃市場為手段，引導購買需求向租賃需求轉(zhuǎn)化，從而降低對市場購買價格的敏感性，另一方面是要擴大需求群體，如在新型城鎮(zhèn)化背景下，以大量人口的城鎮(zhèn)化為契機，合理引導這部分人群進入購房市場，擴大購房需求。

（三）擴大支付能力

庫存積壓的核心問題是價格超過了可支付水平。一方面應(yīng)從企業(yè)定價環(huán)節(jié)入手，進一步降低開發(fā)成本，以稅收等手段合理引導企業(yè)的定價行為；另一方面還要擴大金融工具在降低企業(yè)成本、提升需求方支付能力上的作用。

三、 房地產(chǎn)去庫存的政策解析

今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標的刺激型政策主要可歸納為六大類。

（一）寬松的財政稅費政策

重慶市：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預征率按1%執(zhí)行。

江西省：全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個開發(fā)項目的銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧?。航档烷_發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調(diào)整到1.5%。

甘肅?。簩⒆》哭D(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

（二）利用公積金杠桿工具

江西省和甘肅?。洪_始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

四川?。号c全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協(xié)議，積極推進異地購房，并推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北?。禾剿髟卩l(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西?。夯罨斯e金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

（三）支持農(nóng)民進城購房

江西、湖北、四川等?。褐鸩綄ㄞr(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省：要求用工單位將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等?。和ㄟ^發(fā)放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業(yè)補貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當?shù)刭彿康恼\意。

廣東、湖南、吉林、浙江等?。号c當?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

（四）推進棚改、商品房回購等工作

甘肅?。河媱澖衲?.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。

福建、新疆、湖南等?。阂笈锔呢泿呕仓帽壤坏陀?0%，且不再新建公租房，盤活存量商品房作為保障房，鼓勵開發(fā)商自持、各類機構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南省：出臺新政策探索“租售并舉”，公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北?。簩嵭小笆袌鲎饨稹⒎诸愌a貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

（五）實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

山東、海南、遼寧、新疆、江西等省：探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃，允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等?。汗膭钇髽I(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強。

（六）拓展購房群體

北京市：允許在境內(nèi)工作、學習和居留的港澳臺居民和華僑，在境內(nèi)工作的境外個人，在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機構(gòu)的（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外），可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學校在校生和新畢業(yè)生購房，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。

海南?。汗膭罡咧藛T購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業(yè)生等在?？谑泄ぷ鞑⒗U納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

廣東省：允許有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

四、 去庫存后續(xù)政策與策略建議

（一）土地供應(yīng)調(diào)整依然是最核心的任務(wù)

建議各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫存數(shù)量、潛在的消化速度、房價上漲的壓力等內(nèi)容，科學制訂2016年土地供應(yīng)計劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。同時，對于一些庫存量大、去化周期長的三四線城市，后續(xù)要嚴控或者暫停土地供應(yīng)。從物業(yè)結(jié)構(gòu)類型角度看，對于一些商辦用房庫存去化周期長的城市，要暫停商辦用地出讓。而在供需緊張的一、二線城市，要適當加大土地供應(yīng)，防止地價和房價上漲過快。當然，對于北京、上海等城市，建議在容積率提高等方面做新的文章，這樣才會比較務(wù)實。

（二）讓租賃市場來轉(zhuǎn)嫁購房市場的庫存壓力

建立購租并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規(guī)?；I(yè)化發(fā)展，能夠為解決后續(xù)去庫存問題提供更好的思路和對策。一是搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，提供高效、準確、便捷的信息服務(wù)；二是規(guī)范房屋租賃市場，保護房屋租賃當事人的合法權(quán)益；三是積極培育以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務(wù)水平；四是鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；五是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，將其持有房源向社會出租，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

（三）強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

在后續(xù)強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管層面有以下幾個建議：一是深化房地產(chǎn)市場分析研判，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息平臺，及時掌握市場動態(tài)，保證政府政策制定時機和方案的合理性；二是理順房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控管理體系，建立各個部門之間的協(xié)調(diào)機制，加強各個部門之間政策制定和執(zhí)行方面的合作；三是加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風險排查力度，高度關(guān)注重點地區(qū)和重點企業(yè)，防范金融風險，嚴厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾行為，讓開發(fā)商不能違約、不敢違約。

（四）允許調(diào)整和改建項目用途

考慮到后續(xù)市場銷售的熱度或弱于上半年，單純寄希望于用市場銷售來去庫存可能也是有一定風險的。當面對既定庫存規(guī)模依然比較大的事實時，相應(yīng)的去庫存戰(zhàn)略可以更為靈活。對樓市庫存較高的地區(qū)提出如下建議：首先，對已批出去的土地，要引導企業(yè)調(diào)整土地用途；其次，對正在開發(fā)建設(shè)的項目，允許企業(yè)根據(jù)市場的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)；再次，允許尚未開工的房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。此外，也可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，將去庫存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。通過此類做法，后續(xù)去庫存和培育新的市場需求、新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會等能夠結(jié)合起來，恰恰契合當前去庫存的戰(zhàn)略導向。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）