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    貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)庫存量的影響分析

    2016-12-05 13:32:32彭澤
    時(shí)代金融 2016年29期
    關(guān)鍵詞:庫存量利率

    彭澤

    【摘要】本文通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn):存準(zhǔn)率和利率不是房地產(chǎn)庫存量的格蘭杰原因,且對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控效應(yīng)不顯著,利率與房地產(chǎn)庫存量之間不存在長期均衡關(guān)系,但存準(zhǔn)率與房地產(chǎn)庫存量之間有長期均衡關(guān)系。

    【關(guān)鍵詞】庫存量 ?存準(zhǔn)率 ?利率

    一、研究背景與意義

    近十幾年以來,在我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí),也表現(xiàn)出了房價(jià)增長過快等負(fù)面現(xiàn)象,樓市從短缺到過剩。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),我國2015年的商品房待售面積超過7億m2,而廣義上的房地產(chǎn)庫存量超過了32億m2,空置率約為46%,超過嚴(yán)重空置指標(biāo)。針對(duì)這一現(xiàn)狀,“化解房地產(chǎn)庫存”在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被確認(rèn)為2016年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)。在此之后相關(guān)部門也陸續(xù)出臺(tái)一系列措施,力圖緩解高庫存。本文將從貨幣政策的角度入手,探究利率和存準(zhǔn)率如何影響房地產(chǎn)庫存量,以期對(duì)房地產(chǎn)庫存量的調(diào)控有所啟示。

    二、貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)庫存量的影響渠道

    本文將從供求關(guān)系的角度出發(fā),討論貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)庫存量的影響。首先是利率渠道。對(duì)于消費(fèi)者來說,往往需要按期支付購房的本金和利息。利率上升時(shí),購房者需要償還的貸款金額將會(huì)增加,購房的成本提高,持觀望態(tài)度的購房者將會(huì)退出房地產(chǎn)市場,需求量減少,使得庫存量上升。另一方面,當(dāng)利率下降,房地產(chǎn)開發(fā)商從商業(yè)銀行處貸款的成本減小,投資的收益相應(yīng)增加,因此房地產(chǎn)開發(fā)商愿意從銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),導(dǎo)致房地產(chǎn)供給上升,房地產(chǎn)庫存量上升。其次是銀行信貸渠道。當(dāng)央行降低存準(zhǔn)率,商業(yè)銀行的放貸能力將會(huì)提高,房屋購買者和潛在購買者更容易從銀行獲得貸款購買房產(chǎn),使得房地產(chǎn)市場的需求上升,促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)庫存量下降。另一方面,存準(zhǔn)率降低,房地產(chǎn)市場的開發(fā)資金規(guī)模發(fā)生變化,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供給水平增加,房地產(chǎn)庫存量上升。

    三、實(shí)證分析

    本文選取從2011年11月至2016年4月的月度數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)來源于wind終端。我們以利率(R)和存準(zhǔn)率(Rd)為自變量,房地產(chǎn)庫存量(C)為因變量,以調(diào)整事件變量(D)為虛擬變量,得到的回歸模型。

    表示利率或貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)庫存量的影響,表示利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)庫存量的影響。首先,通過ADF檢驗(yàn),R(或Rd)和房地產(chǎn)庫存量在進(jìn)行一階差分后變?yōu)槠椒€(wěn)。對(duì)利率進(jìn)行回歸后,參數(shù)的t檢驗(yàn)并未通過,利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)庫存量的影響并不明顯,存準(zhǔn)率的回歸結(jié)果與之類似。從協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果可以看出,利率變量與房地產(chǎn)庫存量之間不存在長期的均衡關(guān)系。而對(duì)于存準(zhǔn)率來說,在10%的置信度下,存準(zhǔn)率與房地產(chǎn)庫存量之間存在長期的均衡關(guān)系。通過格蘭杰因果檢驗(yàn)我們知道,房地產(chǎn)庫存量變量不是利率變量的格蘭杰原因,利率變量也不是房地產(chǎn)庫存量的格蘭杰原因。存準(zhǔn)率結(jié)果與之類似。

    四、政策與建議

    基于上述分析我們可以發(fā)現(xiàn),存準(zhǔn)率與房地產(chǎn)庫存量之間有長期均衡關(guān)系,對(duì)此關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的問題,提出了以下幾點(diǎn)建議:第一,高度重視去庫存工作。一個(gè)城市的房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮往往意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的欣欣向榮。政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列刺激政策,包括降息、住房公積金調(diào)整,下調(diào)商業(yè)貸款首付比例等等。第二,國家在制定政策時(shí)應(yīng)該分開考慮一線城市和二三線城市的實(shí)際情況,這樣才能在避免一線城市房價(jià)不理性飆升的同時(shí),達(dá)到二三線城市去庫存的目的。第三,加速利率市場化進(jìn)程。政府應(yīng)該放松對(duì)利率的管制,使得利率能夠完全適應(yīng)于市場并服務(wù)于市場,讓利率工具能夠在調(diào)控房地產(chǎn)庫存量的問題上發(fā)揮更大的作用。

    參考文獻(xiàn)

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    [3]胡祖銓.我國房地產(chǎn)去庫存研究[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理,2016(04):22-25.

    [4]王玨林,高磊.化解房地產(chǎn)庫存對(duì)策研究[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2016(1):18-20.

    [5]顧海峰,張?jiān)?貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控:理論與中國經(jīng)驗(yàn)[J].經(jīng)濟(jì)研究,2014(S1):29-43.

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