營轉(zhuǎn)增對物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)及代售轉(zhuǎn)付業(yè)務(wù)影響的探析

? 【摘要】根據(jù)財(cái)稅[2016]36號財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)》的通知的要求，從2016年5月1日起全面實(shí)行營改增，也就是說原來增收營業(yè)稅的項(xiàng)目全部改為增收增值稅。本文在此就營改增對物業(yè)管理行業(yè)在實(shí)際稅負(fù)以及代售轉(zhuǎn)付業(yè)務(wù)在實(shí)際操作上與原來的差異進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】營改增 ?營業(yè)稅 ?增值稅 ?代收轉(zhuǎn)付

一、增值稅及營業(yè)稅的有關(guān)知識

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的要求，從2016年5月1日起全面實(shí)行營改增，也就意味著營業(yè)稅已經(jīng)完全退出我國的稅收管理體制的舞臺，代而取之的是增值稅。

營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。

增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。

營業(yè)稅和增值稅均屬流轉(zhuǎn)稅，營業(yè)稅以流轉(zhuǎn)過程營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納應(yīng)納稅額，屬于價內(nèi)稅，增值稅則以流轉(zhuǎn)過程的增值額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納應(yīng)納稅額。

全面實(shí)施營改增，可以解決原營業(yè)稅重復(fù)征稅的弊端，有效降低企業(yè)的稅負(fù)和經(jīng)營成本。

二、“營改增”對于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負(fù)的影響

物業(yè)管理公司原按5%的稅率對營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅，“營改增”后，物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率為6%，一般納稅人適用6%的稅率，小規(guī)模納稅人的征收率為3%。

對于一般納稅企業(yè)來說，增值稅適用6%的稅率，營業(yè)稅的稅率為5%，從表面上看營改增可能會增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但企業(yè)當(dāng)期應(yīng)交的增值稅=當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，實(shí)際上是對企業(yè)經(jīng)營過程中僅就其增值的部分征收增值額而已。所以“營改增”對一般納稅人稅收負(fù)擔(dān)的影響，還需要結(jié)合企業(yè)具體實(shí)際情況加以分析。

例如，某物業(yè)公司本月提供的物業(yè)管理服務(wù)勞務(wù)收入總額為100萬，按原計(jì)稅方法，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅=100*5%=5萬元（假設(shè)不考慮由此造成的城建稅等的其他稅費(fèi)對企業(yè)稅負(fù)的影響）。

在現(xiàn)行營改增的稅制下，該物業(yè)公司只需就其提供勞務(wù)的增值額繳納增值稅，也就是說物業(yè)公司只需對其提供100萬勞務(wù)中增值的部分繳納增值稅，所以在計(jì)算應(yīng)交的增值稅則需考慮其100萬的勞務(wù)收入中實(shí)際可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為多少，該公司可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額包括其購買維修材料、辦公用品以及從其他服務(wù)公司（如電梯維修等）購入商品和勞務(wù)時所負(fù)擔(dān)的增值稅。如果其本期購入上述商品和勞務(wù)取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額共計(jì)2萬元。則本月該公司應(yīng)交的增稅稅=100*6%-2=4萬元。

所以在比較物業(yè)公司營改增前后稅負(fù)對企業(yè)利潤的影響時，不能僅簡單地將原營業(yè)稅的稅率（5%）和現(xiàn)行增值稅的稅率（6%）進(jìn)行比較。必須進(jìn)行具體的分析，總體而言，在現(xiàn)行稅制下，物業(yè)公司的稅負(fù)應(yīng)該是下降了。

三、營改增對代售轉(zhuǎn)付業(yè)務(wù)的影響

代售轉(zhuǎn)付業(yè)務(wù)，是指物業(yè)公司以自己的名義代替城市自來水、供電企業(yè)銷售或收取小區(qū)住戶已消費(fèi)的水電費(fèi)，并以自己的名義向小區(qū)住戶開具增值稅發(fā)票，然后再將相關(guān)款項(xiàng)轉(zhuǎn)付給城市自來水、供電企業(yè)的行為。

在原營業(yè)稅征收管理制度下，物業(yè)公司代售的水電費(fèi)等，在計(jì)算營業(yè)稅時應(yīng)稅收入中要扣除代售轉(zhuǎn)付的這部分款項(xiàng)，所以這類業(yè)務(wù)不會增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

而現(xiàn)行稅制下，增值稅的納稅義務(wù)人是增值稅的開票方，也就是說小區(qū)住戶在繳納物業(yè)管理費(fèi)時，如果水電費(fèi)發(fā)票是由物業(yè)公司開具，那么對于住戶來說，水電費(fèi)的銷售方就是物業(yè)公司，這樣物業(yè)公司就是代售水電費(fèi)的增值稅納稅業(yè)務(wù)人。目前這類代售轉(zhuǎn)付業(yè)務(wù)對物業(yè)管理公司納稅業(yè)務(wù)影響較大的是自來水代售業(yè)務(wù)，居民用電的代售業(yè)務(wù)則沒有影響。

現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定在具體實(shí)務(wù)中執(zhí)行的是：“自來水公司”才能適用“3%征收率征收增值稅”，其他非自來水公司一般納稅人銷售水費(fèi)稅率為13%，可以抵扣從自來水公司獲取的征收率3%的專票。

這樣如果物業(yè)公司是按電費(fèi)17%、水費(fèi)13%的稅率開具增值稅發(fā)票給業(yè)主的話，那么物業(yè)公司在業(yè)務(wù)操作上就會無所適從。

代售的電費(fèi)對物業(yè)公司的影響不大，進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的稅率一致，物業(yè)公司只要按實(shí)際開給住戶的金額取得由供電部門開具的發(fā)票即可，此時增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額等于銷項(xiàng)稅額，物業(yè)公司無需為此繳納增值稅。但是對于代售的水費(fèi)呢，按規(guī)定，除自來水公司（適用3%的稅率）外其他部門銷售自來水適用13%的稅率，這樣在物業(yè)公司從自來水公司取得發(fā)票金額與開具給住戶發(fā)票金額一致的情況下，此業(yè)務(wù)物業(yè)公司的銷項(xiàng)稅額是大于進(jìn)項(xiàng)稅額的，也就是說這類代售業(yè)務(wù)物業(yè)公司不僅吃力不討好，而且還要自己貼錢額外負(fù)擔(dān)10%的增值稅。

如何解決自來水等代售轉(zhuǎn)付業(yè)務(wù)對物業(yè)管理公司造成的不利影響。是否需要改變自來水公司對小區(qū)原來那種商業(yè)經(jīng)營模式？

現(xiàn)行相關(guān)制度下一般有以下做法：一是與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通允許物業(yè)公司按3%的稅率給住戶開具增值稅發(fā)票。二是仍沿襲原征收營業(yè)稅時的做法，對這些代售轉(zhuǎn)付業(yè)務(wù)在計(jì)算繳納增值稅時允許做差額扣除，也就是在計(jì)算繳納增值稅時，允許物業(yè)公司將代售轉(zhuǎn)付的水、電費(fèi)從其銷售額中扣除后再計(jì)算繳納增值稅。

總之，營改增對相關(guān)行業(yè)企業(yè)的影響，不能簡單的理解為僅僅是營業(yè)稅改為增值稅、稅率和應(yīng)納稅額等的改變。對有些行業(yè)帶來的影響甚至可能需要調(diào)增業(yè)務(wù)流程和對商業(yè)模式進(jìn)行再造。

參考文獻(xiàn)

[1]財(cái)稅[2016]36號財(cái)政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》.

作者簡介：程海濤（1968-），男，漢族，海南海口人，碩士，副教授，主要從事財(cái)務(wù)會計(jì)理論和實(shí)踐教學(xué)研究。