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    房地產市場企業(yè)集中度、股東背景分析

    2016-12-05 23:53:32林凡
    時代金融 2016年30期
    關鍵詞:集中度金額面積

    林凡

    本文主要分析房地產開發(fā)企業(yè)的市場集中度和企業(yè)股東背景等方面,據此來討論其對房地產市場未來發(fā)展的影響,在此基礎上進一步預判未來房地產企業(yè)的發(fā)展走勢。

    一、房地產市場集中度分析

    分析房地產市場的集中度主要是進行房地產企業(yè)之間的橫向比較,以及在時間維度上對未來趨勢的研究。集中度的分析一般主要是從房地產企業(yè)當年的銷售金額和銷售面積上考慮,來分析房地產市場中排名靠前的大企業(yè)市場占有情況。本文選取的數據是房地產企業(yè)的總量銷售數據,計算集中度的公式如下所示:

    銷售金額集中度=當年入榜企業(yè)的銷售金額/當年全國商品房銷售金額*100% (1)

    銷售面積集中度=當年入榜企業(yè)的銷售面積/當年全國商品房銷售面積*100% (2)

    需要說明的是,因房地產企業(yè)單獨的住宅銷售額和銷售面積數據難以收集,故本文選取的是房地產企業(yè)的銷售額和銷售面積總量數據。根據上述公式,本文分別計算了銷售金額和銷售面積排名前10、前20、前50的房地產企業(yè)最近三年的集中度,結果如表1和表2所示。從表1中,我們可以看出,最近三年,無論是TOP10、TOP20還是TOP50,房地產企業(yè)銷售金額的集中度都在逐年上升,表明大企業(yè)的實力有進一步增強的趨勢和傾向,截止2012年,全國所有的房地產開發(fā)企業(yè)一共有89859家,鑒于房地產開發(fā)企業(yè)數量如此之大,目前上榜的這10家、20家、50家企業(yè)的銷售金額集中度可以說是相當高,進一步從表2看,也可以得出同樣的結論,銷售面積的集中度也是逐年上升,且占比相對較高。未來,在日趨激烈的市場環(huán)境中,大的房地產開發(fā)企業(yè)具有明顯的資金實力、開發(fā)規(guī)模等優(yōu)勢,在利率市場化的大背景下,未來一段時間內利率中樞有抬升的趨勢,這對小的房地產開發(fā)企業(yè)而言,面臨被洗牌的風險較大,而大的開發(fā)企業(yè)在市場重組中能獲得相對較多的優(yōu)勢和收益,產生明顯的馬太效應。

    表1 上榜企業(yè)銷售金額集中度

    注:數據來源于CRIC,中國房地產測評中心。

    表2 上榜企業(yè)銷售面積集中度

    注:數據來源于CRIC,中國房地產測評中心。

    表3 上榜企業(yè)銷售金額/銷售面積之比

    根據表1和表2,將二者的集中度相除,其比值數據如表3所示,該表至少反映了以下兩個問題。第一,表中歷年的數字顯著大于1,即相對上榜企業(yè)的銷售面積而言,其對應的銷售金額占比更大,表明上榜企業(yè)的品牌價值較大,產品的認可度高,最重要的是定價能力強,這可能是基于兩方面的原因,其一,即使在同一區(qū)域,大的房地產開發(fā)企業(yè)的產品也可以比小企業(yè)的產品定價高,因為品牌的認可度高,定價相對偏高也可以順利實現銷售;其二,即使在行情不好時,大的房地產開發(fā)企業(yè)由于資金實力雄厚,不需要通過降價或者只進行小幅度的降價銷售來回籠資金,而小的房地產開發(fā)企業(yè)由于資金鏈的高度緊張,通常更愿意進行更大幅度的降價促銷來促使資金回籠。無論是上述哪一個原因,都表明大的開發(fā)商所面臨的風險比小開發(fā)商要小的多,且收益率相對高很多。第二,從最近三年的變動趨勢來看,都有顯著降低的趨勢,表明市場的競爭日趨激烈,即使大的房地產開發(fā)商也有利潤下滑的趨勢,這很可能是源于土地的價格持續(xù)走高,導致其成本顯著上升。

    綜上所述,未來市場的集中度有進一步增加的趨勢,大企業(yè)發(fā)展所面臨的風險相對較小,而小的房地產開發(fā)企業(yè)則在日益激烈的競爭環(huán)境中生存的壓力更大,面臨被洗牌的風險。尤其是未來隨著房地產企業(yè)盈利模式的轉變,小的房地產開發(fā)企業(yè)在轉型過程中面臨資金支持不足的問題,其被淘汰的概率大幅度上升。

    二、房地產企業(yè)股東背景分析

    為了進一步分析上述上榜企業(yè)實力背后的影響因素,本文側重從股東背景和是否為上市公司兩個角度展開分析。相關的統計結果如表4和表5所示。

    表4 2013年上榜企業(yè)的股東背景

    表5 2013年上榜企業(yè)上市融資情況

    表4顯示了上榜企業(yè)的股東背景,主要從是否是國有控股還是民營控股兩個角度看,統計結果顯示,上榜的企業(yè)中,無論是TOP10、TOP20還是TOP50,上榜的企業(yè)中民營企業(yè)的占比達到了半壁江山,總體維持在60%的比例左右,說明目前的房地產市場,并不是國有企業(yè)一家獨大,民營企業(yè)由于在管理理念、盈利水平等定位比較清晰、目標比較明確,所以在未來的市場發(fā)展中,更有可能獲得較大的發(fā)展,可持續(xù)性也較強。上述結論主要是鑒于以往房地產企業(yè)發(fā)展的一些標志性事件來判斷,在過去十年房地產市場發(fā)展的黃金時期,尤其是在地王頻出的幾年里,我們可以看到,獲得地區(qū)地王稱號的基本上是國有或國有控股的房地產企業(yè),由于其資金實力雄厚,加上領導的考核模式,國有房地產更加注重企業(yè)的規(guī)模大小,而對利潤等指標的重視程度不夠,導致他們在做決策時往往強調的是市場份額、開發(fā)區(qū)位等,盈利能力相對較差。他們的決策使得房地產市場在過熱的時候起到了添油加醋的效果,最終導致所有參與者的福利水平下降,因此,2010年3月18日,國資委針對78家央企進入房地產行業(yè)表態(tài):“處于調整階段的中央企業(yè)集團下屬控股或參股的房地產公司,要加快結構調整步伐,15個工作日內制訂有序退出的方案。”由此可見,今后民營房地產企業(yè)由于較高的效率會更上一層樓,整個市場也會表現的更加理性。

    實際的市場表現也確實如此,我們可以從最近十年的房地產開發(fā)企業(yè)的數量變化當中看出一些端倪,從1998年國有房地產開發(fā)企業(yè){1}一家獨大,經過短短幾年的發(fā)展,民營房地產企業(yè)在數量上占比迅速提升,到2012年,其占比更是達到了90%以上的絕對多數,但是不可否認的是,現存的國有房地產開發(fā)企業(yè)在體量上平均明顯偏大,而民營房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展參差不齊,比如在2003年和2008年出現兩個房地產企業(yè)顯著增加的時段,當時由于房地產行業(yè)的火爆,一些主營業(yè)務并非房地產開發(fā)的企業(yè)通過成立項目公司的形式,購買一兩塊土地就開始搞房地產開發(fā),這樣的企業(yè)在行情不好的時候很容易被淘汰。但不可否認的是,目前民營房地產企業(yè)在國內的房地產開發(fā)、投資中地位不可同日而語,排名靠前的企業(yè)相對實力有了顯著的提升,在未來的發(fā)展中處于相對有利的位置。

    其次,從上市的角度分析,如表5所示,上榜企業(yè)各層次排名中上市的比例基本維持在80%以上,說明上市的房地產企業(yè)在市場當中很有競爭力,這一點不難理解,通過上市這一行為,可以大量的擴充自有資本金,企業(yè)的實力自然快速提升,在房地產這樣一個資金密集型行業(yè),資金的優(yōu)勢往往就是企業(yè)實力的象征、行業(yè)地位的保障。從今年3月份開始,房地產企業(yè)的上市融資重新開閘,可以想象,獲得上市融資的企業(yè)實力可以獲得進一步的增強,在應對市場行情周期波動中也可以游刃有余,因此,可以說,房地產企業(yè)上市的好處是顯而易見的。

    三、未來房地產企業(yè)的走向

    我國房地產市場經歷了十多年的市場化發(fā)展,雖然市場的集中度有所上升,但目前仍然呈現比較分散的競爭格局。究其原因,一方面是市場供不應求和土地紅利為行業(yè)提供可觀的利潤空間;另一方面在整個價值鏈當中利潤集中在拿地環(huán)節(jié),其他環(huán)節(jié)技術粗放,均可外包。形成了高利潤、低門檻,因而分散割據,并形成行業(yè)以拿地環(huán)節(jié)和貸款為核心的“土地紅利+高杠桿”盈利模式。但自從土地實施招拍掛后,土地價格的飛速上漲壓縮由土地紅利帶來的利潤空間,且受持續(xù)的宏觀調控影響,融資成本的大幅攀升和銀行開發(fā)貸款的限制,進一步壓縮開發(fā)商通過低成本杠桿套取土地紅利的能力。再加上,各類宏觀調控行政干預政策,使近年來行業(yè)的競爭門檻和行業(yè)風險不斷提高,讓具備資金規(guī)模、融資能力、區(qū)域土地獲取能力強的企業(yè)加快兼并市場,加速了行業(yè)的整合。因此,我們看到了近幾年市場的集中提有了一定的提升。

    展望未來十年,行業(yè)整合步伐繼續(xù)加速,參考發(fā)達國家與地區(qū)的房地產行業(yè)演進,本文認為隨著行業(yè)的精細化、專業(yè)化分工的發(fā)展,未來行業(yè)將向綜合型和各環(huán)節(jié)專業(yè)型公司兩大類分化。因為土地紅利空間的下降迫使行業(yè)的盈利模式,從僅僅集中在拿地環(huán)節(jié),逐步向下游各個環(huán)節(jié)延伸。通過各環(huán)節(jié)的精細化管理發(fā)展,提升盈利能力和可持續(xù)的競爭力。

    注釋

    {1}這里的國有房地產開發(fā)企業(yè)主要包括國有企業(yè)和國有集體企業(yè)兩種性質的房地產開發(fā)企業(yè)。

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