房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素及發(fā)展策略探析

張雁飛

摘 要：文章分析了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干主要因素，針對(duì)這些因素和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的一些現(xiàn)實(shí)問題，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)健康可持續(xù)發(fā)展策略進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 影響因素 策略探析

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）10-009-02

自上世紀(jì)90年代以來，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)異軍突起，成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，對(duì)各地GDP和財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率一直處于較高的水平。近年來，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)束了長期高速增長的勢頭，步入發(fā)展的平緩期、低迷期。作為國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)其他行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)面有著重要影響，因此要注重對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各種因素的分析，并采用相應(yīng)措施，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過大波動(dòng)，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮“壓艙石”的作用。

一、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素

（一）贏利水平的影響

多年來，由于土地資源的有限性和房地產(chǎn)經(jīng)營高門檻、高投資所導(dǎo)致的某種程度的壟斷性、房屋消費(fèi)的剛需性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的贏利水平一直處于較高水平。因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)可觀，進(jìn)一步吸引了大量社會(huì)資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，一方面促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，另一方面卻推高了房地產(chǎn)庫存量，使供需關(guān)系發(fā)生變化，從而對(duì)供求關(guān)系造成影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由過熱趨于降溫。

（二）政策調(diào)控的影響

國家和地方關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策，對(duì)房地產(chǎn)土地資源供給、稅費(fèi)成本、財(cái)務(wù)成本、消費(fèi)者的購買愿望都有著直接或間接的影響，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮著重要作用。上世紀(jì)90年代初中期，面對(duì)首輪房地產(chǎn)熱，國家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，使其增速放緩、價(jià)格回落；世紀(jì)之交，受亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)落入低潮，為刺激需求，國家將房地產(chǎn)行業(yè)確定為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，推動(dòng)居民住房改革，使房地產(chǎn)行業(yè)步入高速發(fā)展期；21世紀(jì)以來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)過熱跡象，國家從需求端進(jìn)行政策性調(diào)整，國家政策向穩(wěn)定、規(guī)范、引導(dǎo)方向發(fā)展，房地產(chǎn)過熱、過快、泡沫化傾向得到一定程度的扼制，總體上向健康的方向發(fā)展。這說明，國家無論從土地、貨幣供應(yīng)端，還是從消費(fèi)需求端、稅費(fèi)政策等中間環(huán)節(jié)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向產(chǎn)生一定程度的影響，這也是政策出臺(tái)的初衷所在。

（三）社會(huì)需求變化的影響

在房地產(chǎn)改革初中期，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求是絕對(duì)剛性的。在這一背景下，作為資源相對(duì)有限的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其賣方市場色彩濃厚。房地產(chǎn)經(jīng)營者一旦進(jìn)入賣方門檻，就對(duì)市場資源形成了相對(duì)壟斷地位，在買賣雙方的對(duì)話中占有一定的優(yōu)勢。在現(xiàn)階段，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需求端來講，已經(jīng)從絕對(duì)剛需邁向相對(duì)剛需階段，市場需求向改善性住房、城鎮(zhèn)化催生的住房需求轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)房屋的環(huán)境、位置、環(huán)保、便捷等方面提出了越來越高的要求。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要從單純的“開發(fā)、建設(shè)、買賣”模式向深度經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

（四）經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的影響

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，首先，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)長期低位運(yùn)行，國民收入預(yù)期增長不樂觀，消費(fèi)能力增長乏力；其次，各銀行在不良率大量增長的情況下，紛紛收緊了資金投放窗口，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到很大制約；再次，房地產(chǎn)長期高速增長，導(dǎo)致庫存壓力不斷增加，資金周轉(zhuǎn)率下降。另外，受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，社會(huì)資金受到現(xiàn)實(shí)和預(yù)期束縛，投入房地產(chǎn)行業(yè)的愿望下降。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略探討

（一）與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)體系中的一部分，因此其發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。雖然在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)充當(dāng)了拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的“馬車”的作用，但在完成其初期的住房改革、住房供應(yīng)、及拉動(dòng)GDP的歷史使命之后，尤其在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，應(yīng)當(dāng)回歸市場經(jīng)濟(jì)的軌道。當(dāng)前，應(yīng)該說，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位還沒有得到根本改變，各級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格明顯高于居民收入水平，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高投資、高稅費(fèi)、高價(jià)格的局面依然存在。這些都是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)之處。對(duì)此，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)新常態(tài)為契機(jī)，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。各級(jí)政府要擺脫對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度依賴的局面，在現(xiàn)階段，把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)定位于去庫存，提質(zhì)量，強(qiáng)保障。同時(shí)科學(xué)預(yù)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)降速對(duì)于其他配套產(chǎn)業(yè)帶來的影響，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展多元化推動(dòng)的局面。在保障基本住房需求的基礎(chǔ)上，科學(xué)、有序、合理地配置土地資源，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)范化水平，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本，使房地產(chǎn)產(chǎn)品與居民收入相匹配。改進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃與定位，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，不僅滿足于基本居住需求，還要滿足不同層次的住房需要，并不斷提高其功能載體作用，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的文化、科技、生態(tài)、教育、醫(yī)療等多方面的需求，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)既適應(yīng)于社會(huì)進(jìn)步，又成為推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的動(dòng)力之一。

（二）科學(xué)把握調(diào)控政策

結(jié)合國情、各地實(shí)情，科學(xué)把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，合理定位其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)政策，使其稅費(fèi)政策既發(fā)揮調(diào)節(jié)行業(yè)發(fā)展的杠桿作用，又能正確引導(dǎo)社會(huì)資金回歸理性，有效減少投資性購房，避免因過度投資拉高房產(chǎn)價(jià)格。厘清政府與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，處理好“放”與“收”的關(guān)系，在保障民生、控制好戰(zhàn)略性資源的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步增強(qiáng)開放性與規(guī)范性，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)回歸市場經(jīng)濟(jì)軌道，減少人為干預(yù)，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從粗放式向精細(xì)化、科學(xué)化發(fā)展，提高資源利用效率，抬高土地供應(yīng)政策性門檻，避免土地囤積行為和其他浪費(fèi)、閑置、投機(jī)土地資源的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加科學(xué)、理性、有序。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與金融行業(yè)發(fā)展緊密相連，一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)金融行業(yè)依賴性較高，一方面房地產(chǎn)行業(yè)又是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要對(duì)象，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，就會(huì)拉高銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；而銀行的信貸政策，又深度制約著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，要結(jié)合實(shí)際情況科學(xué)制定房地產(chǎn)信貸政策，既要防止過度收緊引發(fā)行業(yè)危機(jī)并累及自身，又要避免代幣過度供應(yīng)使房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生“虛熱”。

（三）完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

當(dāng)前，從房地產(chǎn)需求端來看，已經(jīng)從絕對(duì)剛需過渡到相對(duì)剛需。其中，一部分是城鎮(zhèn)居民新增住房需求，一部分是改善性住房需求，一部分是新進(jìn)城人員的需求，還有一部分是低收入群體的住房需求，等等。針對(duì)不同層次的住房需求，就需要對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善。一是進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房的適用范圍。當(dāng)前保障房建設(shè)面向的對(duì)象范圍過窄，大批實(shí)際上無力購房的居民沒有申請(qǐng)保障性住房的資格。對(duì)此，要對(duì)政策進(jìn)行適度放寬，建立健全資格審定制度，使保障性住房待遇由“機(jī)會(huì)性”向“普惠性”轉(zhuǎn)變。二是提高房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量。立足于滿足人們對(duì)住房質(zhì)量的新要求，從環(huán)保材料、生態(tài)環(huán)境、節(jié)能技術(shù)、建筑功能等方面加強(qiáng)規(guī)劃和提升。三是加強(qiáng)低價(jià)房供應(yīng)。當(dāng)前，在政策保障和完全購買力之間，還存在著大量群體，如新進(jìn)城人員等。對(duì)此，要在土地資源、稅費(fèi)征收、位置選擇等方面進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，降低房產(chǎn)價(jià)格，滿足這些群體的購房需求。

結(jié)束語

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素主要有行業(yè)贏利水平、政策調(diào)控、社會(huì)需求等。在當(dāng)前形勢下，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)健康發(fā)展，要使其與經(jīng)濟(jì)社會(huì)整體發(fā)展水平相適應(yīng)，并科學(xué)把握政策、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在實(shí)現(xiàn)服務(wù)社會(huì)功能的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)自身科學(xué)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 馮曉利.淺談白銀時(shí)代下房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析與發(fā)展策略[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（14）

[2] 袁廣新.試論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略及背景[J].中國外資（上半月），2012（5）：29

[3] 曹文敏.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展略談[J].財(cái)經(jīng)界，2015（5）：13-13

（作者單位：濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)管理局 河南濮陽 457000）（責(zé)編：玉山）