基于住房保障收入線的河北省保障性住房需求量預(yù)測(cè)研究

牟玲玲，呂麗妹，賈 清，安 楠

（1.河北工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，天津 300401；2.河北工業(yè)大學(xué) 人文與法律學(xué)院，天津 300401）

經(jīng)濟(jì)與管理

基于住房保障收入線的河北省保障性住房需求量預(yù)測(cè)研究

牟玲玲1，呂麗妹1，賈 清2，安 楠1

（1.河北工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，天津 300401；2.河北工業(yè)大學(xué) 人文與法律學(xué)院，天津 300401）

為妥善解決河北省保障性住房供需矛盾，構(gòu)建一個(gè)更為成熟完善的河北省城鎮(zhèn)居民住房保障體系，以河北省城市住房建設(shè)為例，采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，提出預(yù)測(cè)城市住房保障收入線和測(cè)定保障比例的方法。并在此基礎(chǔ)上，求得2016-2021年城市分類家庭收入、需要住房保障的城鎮(zhèn)人口數(shù)的比例、人均住宅建筑面積水平，進(jìn)一步動(dòng)態(tài)測(cè)得公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的需求量及保障房總量，為河北省的保障性住房規(guī)劃和政府制定相關(guān)決策提供了依據(jù)。

保障性住房；預(yù)測(cè)模型；保障房需求

一、河北省保障住房建設(shè)現(xiàn)狀分析

“十二五”期間，河北省保障性住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造總數(shù)為139.4萬套，相比“十一五”期間增長(zhǎng)了40.8萬套，增長(zhǎng)率高達(dá)41.37%。2011-2014年，河北省分別建公共租賃房87500、83140、49500、28914套，分別占整個(gè)保障性住房比例的51.38%、52.08%、40.79%、49.06%。而限價(jià)商品房建設(shè)數(shù)量逐年增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量呈逐年下降的趨勢(shì)。

由近幾年的保障性住房建設(shè)數(shù)據(jù)來看，公租房數(shù)量占整個(gè)保障性住房數(shù)量的一半以上。河北省住建廳要求2014年起各地含購(gòu)改租等方式籌集的廉租住房，建設(shè)計(jì)劃調(diào)整并入公共租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃，不再單列，廉租房與公租房正式并軌?？紤]到“雙房并軌”和目前公租房所占的絕對(duì)比例，未來河北省的住房保障體系將形成以公共租賃房和限價(jià)商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房為輔的住房保障體系。

但同時(shí)，在保障房工作的推進(jìn)中，一些問題也亟需解決。尤以保障性住房供不應(yīng)求、保障性住房覆蓋面窄問題最為突出。河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院開展的“河北省保障性住房需求的調(diào)查”的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：調(diào)查對(duì)象對(duì)保障性住房存在現(xiàn)實(shí)需求的占有效問卷數(shù)的51.7%，說明目前河北省城鎮(zhèn)人口對(duì)于保障性住房需求大，而目前河北省保障目標(biāo)為城鎮(zhèn)人口的20%。因此，政府的保障房供應(yīng)如何滿足河北省城鎮(zhèn)人口的保障房需求，首先需要對(duì)河北省的保障房需求進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的測(cè)定。

二、文獻(xiàn)回顧

國(guó)內(nèi)外學(xué)者從定性角度分析保障性住房需求，主要集中在從當(dāng)前國(guó)家地區(qū)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，分析需求特點(diǎn)，進(jìn)而提出如何有效地滿足保障性住房需求。例如Kyung-hwan從住房結(jié)構(gòu)以及商品房?jī)r(jià)格兩方面對(duì)韓國(guó)的保障房需求量進(jìn)行了研究［1］。吳海瑾指出目前的住房保障體系并沒有對(duì)流動(dòng)人口的保障房需求加以重視，并認(rèn)為大力實(shí)施公共租賃住房制度是解決城市不同群體的住房需求問題的關(guān)鍵之舉［2］；武中哲采用調(diào)查問卷的方式，研究認(rèn)為山東省的低收入家庭對(duì)保障性住房的選擇受到月人均收入、家庭結(jié)構(gòu)以及公積金繳存狀況等因素的影響，因此，只有進(jìn)一步改革完善住房保障制度才能滿足城市低收入家庭住房需要［3］。曾國(guó)安、郭祖軍等學(xué)者也從定性角度進(jìn)行了相關(guān)研究［4］［5］。

對(duì)保障房進(jìn)行定量研究，國(guó)內(nèi)外學(xué)者主要集中于探索更為有效的預(yù)測(cè)模型。劉玉潔、張瑞雪、何佰洲、李志清等［6-9］學(xué)者采用GM（1，1）灰色預(yù)測(cè)模型對(duì)我國(guó)保障性住房需求量進(jìn)行了有效預(yù)測(cè)。張躍松、范恩海等則運(yùn)用回歸分析預(yù)測(cè)保障性住房需求量［10-12］。其他的預(yù)測(cè)模型有 Hyunseok Yang從長(zhǎng)期收入和房屋價(jià)格入手，采用M-W模型對(duì)韓國(guó)的公共租賃房需求量進(jìn)行了預(yù)測(cè)［13］。陳立文利用蛙跳算法建立組合優(yōu)化模型，對(duì)河北2015-2020年的保障房需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)［14］；盧媛通過擬合函數(shù)分布族并參照商品房?jī)r(jià)格與居民收入的計(jì)算公式，求得保障性住房的需求數(shù)量，并對(duì)比保障房的供給量，得出供求缺口數(shù)量巨大的結(jié)論［15］。

可以看到，國(guó)內(nèi)外學(xué)者從定性和定量角度出發(fā)，基于宏觀數(shù)據(jù)以及問卷數(shù)據(jù)，建立多樣地預(yù)測(cè)模型，從而進(jìn)行保障性住房需求研究，逐漸使保障性住房需求預(yù)測(cè)研究趨于成熟。

三、理論基礎(chǔ)及模型構(gòu)建

1.住房保障家庭收入線測(cè)定的理論基礎(chǔ)、計(jì)量模型

住房保障家庭收入線確定模型是以“剩余收入法”的基本原理為基礎(chǔ)，采用ELES模型和房?jī)r(jià)約束原理分別測(cè)定家庭的非住房成本支出和家庭住房成本支出，進(jìn)而得到河北省2005-2014年住房保障收入線理論值。

1）剩余收入法

剩余收入法的理論基礎(chǔ)是機(jī)會(huì)成本［16］。Stone指出剩余收入法考慮了收入（Y）、住房成本（H）、非住房必需品成本（X）之間的相互關(guān)系［17］，兼顧了個(gè)人的主觀消費(fèi)選擇和住房消費(fèi)的社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，是一種浮動(dòng)計(jì)算方法。采用“剩余收入法”的先決條件是居民首先滿足基本的非住房支出，如果剩余收入在滿足非住房必需品后仍能滿足住房支出的基本需要，則認(rèn)為該家庭有住房支付能力，否則被視為無住房支付能力。

2）ELES模型

1973年經(jīng)濟(jì)學(xué)家 C.Lunch在基于計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家Stone的前期研究成果傳統(tǒng)線性支出系統(tǒng)模型的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造性的提出了擴(kuò)展性支出系統(tǒng)模型（Expend Linear ExpenditureSystem，ELES）［18］。在國(guó)內(nèi)，ELES被較多地應(yīng)用于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其預(yù)測(cè)以及城市居民貧困線的測(cè)定。

其公式如下：

各參數(shù)含義見表1所示。

表1 各參數(shù)含義

上式表示居民對(duì)第i種商品的實(shí)際消費(fèi)支出=居民對(duì)第i種商品的基本消費(fèi)支出+居民對(duì)第i種商品的超額消費(fèi)支出。

3）房?jī)r(jià)約束法

國(guó)外許多關(guān)于住房選擇的研究都表明，住房借貸約束對(duì)于一個(gè)家庭的住房選擇有著非常重要的作用。假設(shè)住房購(gòu)買家庭以分期付款的形式購(gòu)買住房，則該家庭需要滿足的住房支出收入約束為：

其中各參數(shù)如表2所示。

表2 各參數(shù)含義

上式中，如果將住房單價(jià)和住房面積分別設(shè)定為該地區(qū)的人均住房單價(jià)和人均住房面積，則該地區(qū)居民每月的人均基本住房支出可以近似的表示為：

2.灰色預(yù)測(cè)理論及模型

灰色預(yù)測(cè)是通過對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行生成處理來尋找系統(tǒng)的變動(dòng)規(guī)律，生成有較強(qiáng)規(guī)律性的數(shù)據(jù)序列，并在此基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)的微分方程模型，操作步驟具體如下：

原始時(shí)間序列X0k，通過，m對(duì)其作一次累加，形成生成數(shù)列。GM（1，1）模型的微分方程為：

式中，a為發(fā)展系數(shù)，反映了x 1和x 0的發(fā)展趨勢(shì)；b為內(nèi)生控制灰數(shù)。

帶入上式解得預(yù)測(cè)模型為：

四、河北省保障性住房保障比例的測(cè)定

1.住房保障線的確定及預(yù)測(cè)

1）數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2006-2015年《河北經(jīng)濟(jì)年鑒》中關(guān)于河北省城市居民消費(fèi)支出數(shù)據(jù)和按收入七等份劃分的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)均沒有做通脹處理，采用現(xiàn)價(jià)。

本文將在按照河北省城鎮(zhèn)戶人均可支配收入七分法，分別根據(jù)經(jīng)濟(jì)租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，確定不同保障房的供給人群，各類家庭的住房形式及其所占比例，見表3，并在此基礎(chǔ)上確定河北省保障房的需求。

表3 按戶人均可支配收入劃分的7類家庭的住房形式及其比例（單位：%）

本文采用的河北省住房保障網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)，公共租賃房按55m2/套、限價(jià)商品房按85m2/套、經(jīng)濟(jì)適用房按60m2/套計(jì)算。2011年河北省的公租房?jī)r(jià)格為13元/平方米，2015年公租房?jī)r(jià)格為15元/平方米，年均增長(zhǎng)3.85%。由此設(shè)2016-2021年，河北省公租房?jī)r(jià)格年均增長(zhǎng)3.85%。

根據(jù)住房金融市場(chǎng)的實(shí)際情況，本文假設(shè)收入比例要求為 =30%，貸款年限為n=30，根據(jù)《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告：2006年第一季度》：從貸款方式看，公積金貸款、商業(yè)貸款和兩者組合的貸款分別占12%、75%和13%，可知商業(yè)貸款為個(gè)人住房貸款的主要形式。因此，本文采用每年年初中國(guó)人民銀行公布的5年以上商業(yè)住房貸款利率，且假設(shè)購(gòu)房后利率在整個(gè)貸款期內(nèi)保持不變。

2）住房保障收入線理論值的測(cè)定

根據(jù)河北省2005-2014年居民支出情況，對(duì)每個(gè)收入分組下的各項(xiàng)消費(fèi)支出與相應(yīng)收入分組的可支配收入進(jìn)行回歸分析，得到回歸參數(shù)，繼而得到居民對(duì)各種商品的基本消費(fèi)支出。再結(jié)合公式 （2），即可得到2005-2014年河北省城鎮(zhèn)居民單人家庭基本消費(fèi)支出（即非住房成本支出）圖1所示。

結(jié)合公式 （3），即可得到2005-2014年河北省經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房每月的最低還款限額，二者相加，即可分別得到河北省公租房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障收入線，如圖2。

圖1 2005-2014年限價(jià)商品房住房保障收入線的理論值

圖2 2005-2014年河北省經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房最低還款限額

3）住房保障收入線的預(yù)測(cè)

2016-2021年河北省公租房保障收入線的預(yù)測(cè)，首先對(duì)2005-2014年的年均人均最低生活支出做回歸預(yù)測(cè)，經(jīng)回歸曲線估計(jì)，對(duì)比分析線性、二次、指數(shù)、立方、冪函數(shù)、復(fù)合曲線函數(shù)，指數(shù)曲線的擬合優(yōu)度最高，R2=0.868，因此選擇指數(shù)函數(shù)擬合住房保障收入線變化趨勢(shì)。

其中，Y代表河北省年均人均最低生活成本支出；X代表年份。

根據(jù)公式 （5）和公式：河北省公租房的住房保障收入線=年均人均最低生活支出+住房年租金，得出河北省公租房的保障房保障收入線，如表4所示。

利用河北省2005-2014年經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的住房保障收入線的理論值數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS軟件分析河北省住房保障收入線數(shù)據(jù)和年份之間的相關(guān)性，相關(guān)性分別為0.985和0.984，在0.01上兩側(cè)檢驗(yàn)達(dá)到顯著性水平，且兩側(cè)檢驗(yàn)的P值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于0.01，因此結(jié)果表明河北省住房保障收入線與年份具有顯著性的回歸關(guān)系。

表4 2016-2021年河北省公租房住房保障收入線（單位：元）

利用SPSS軟件對(duì)2005-2014年的河北省的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的住房保障收入線理論值進(jìn)行曲線回歸，對(duì)比分析線性、二次、指數(shù)、立方、冪函數(shù)、復(fù)合曲線函數(shù)，線性曲線的擬合優(yōu)度最高，分別R2=0.970和R2=0.968，因此選擇線性函數(shù)擬合住房保障收入線變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)模型為：

其中，Y1代表河北省經(jīng)濟(jì)適用房保障收入線，Y2代表河北省限價(jià)商品房保障收入線；X1和X2代表年份。

根據(jù)回歸方程式（6）（7）預(yù)測(cè)得出2016-2021年河北省的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的住房保障收入線住房保障收入線，如表5所示。

表5 2016-2021年河北省的住房保障收入線（單位：元）

2.河北省城鎮(zhèn)居民家庭收入的預(yù)測(cè)

根據(jù)2006-2015年《河北經(jīng)濟(jì)年鑒》提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，整理得到2005-2014年有關(guān)城鎮(zhèn)居民家庭收入分類分布情況。利用SPSS軟件對(duì)河北省的城鎮(zhèn)居民家庭收入做曲線回歸分析，預(yù)測(cè)2016-2021年的城鎮(zhèn)居民家庭收入，經(jīng)回歸曲線估計(jì)比較，在二次、線性、指數(shù)、立方、冪函數(shù)、復(fù)合曲線函數(shù)中，線性、線性、線性、指數(shù)、線性、線性、線性、線性函數(shù)的擬合度最高，因此分別選擇各函數(shù)擬合城鎮(zhèn)居民家庭收入變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)模型分別如表6所示。

表6 河北省城鎮(zhèn)居民家庭收入分類預(yù)測(cè)模型

根據(jù)表6回歸預(yù)測(cè)方程的Y1-Y8個(gè)回歸方程，通過計(jì)算可得2016-2021年河北省城鎮(zhèn)居民家庭不同收入階層收入的預(yù)測(cè)值，預(yù)測(cè)結(jié)果見表7。

3.住房保障比例的確定

按照家庭收入七分法中的值為該等級(jí)收入水平的均值，故該點(diǎn)在樣本家庭中所處的比例從低收入戶到高收入戶依次為：10%、20%、40%、60%、80%、90%、100%。根據(jù)下列公式：

式8中：

R為城鎮(zhèn)居民需要住房保障的家庭戶數(shù)比例；

Is為城鎮(zhèn)居民住房保障家庭收入保障線；

Ii為城鎮(zhèn)居民分類家庭年收入線；

ri為城鎮(zhèn)居民分類家庭年收入線區(qū)間比例，i= 1，2，3，4，5，6，7。

利用區(qū)間百分比計(jì)算法，得出2016-2021年河北省各類保障性住房需要保障的城鎮(zhèn)居民家庭比例，如表8所示。

表7 2016-2021年河北省城鎮(zhèn)居民家庭收入分布情況預(yù)測(cè)（單位：元）

表8 河北省2016-2021年被保障比例一覽表（單位：%）

河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院開展的“河北省保障性住房需求的調(diào)查”的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：調(diào)查對(duì)象對(duì)保障性住房存在現(xiàn)實(shí)需求的占有效問卷數(shù)的51.7%，該比例與預(yù)測(cè)情況大致相符，進(jìn)一步說明了河北省保障性住房需求大，也進(jìn)一步驗(yàn)證了以“剩余收入法”原理，運(yùn)用ELLS模型和房?jī)r(jià)約束法測(cè)得的住房保障收入線和保障比例，更能真實(shí)準(zhǔn)確地反映河北省城鎮(zhèn)居民的住房保障需求。

4.2016 -2021年河北省城鎮(zhèn)總?cè)丝诤腿司≌ㄖ娣e的預(yù)測(cè)

計(jì)算各類保障性住房需求面積，首先要得到2016-2021年河北省城鎮(zhèn)被保障人口數(shù)和人均住宅建筑面積。

1）2016-2021年河北省城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)的預(yù)測(cè)

1995-2014年河北省的城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)來源于《河北經(jīng)濟(jì)年鑒》，如表9。

表9 1995-2014年河北省城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)（單位：萬人）

通過SPSS軟件分析河北省城鎮(zhèn)人口數(shù)和年份之間的相關(guān)性。河北省的城鎮(zhèn)人口數(shù)和年份之間具有強(qiáng)烈的相關(guān)性，達(dá)到0.977。顯著性P=0.000＜0.01，因此檢驗(yàn)結(jié)果具有顯著性差異水平。河北省的城鎮(zhèn)人口數(shù)與年份具有顯著性的回歸關(guān)系。

利用1995-2014年的河北省的城鎮(zhèn)人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，經(jīng)回歸曲線估計(jì)，比較線性、二次、指數(shù)、冪函數(shù)、立方、復(fù)合曲線函數(shù)中，擬合優(yōu)度最好的是線性，R2=0.954，因此選擇線性曲線擬合河北省的總?cè)丝跀?shù)變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)模型為：Y= 296715.338+149.192X，其中，Y代表河北省城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)；X代表年份，結(jié)果如表10所示。

表10 2016-2021年的河北省的城鎮(zhèn)人口數(shù)（單位：萬人）

2）人均住宅建筑面積預(yù)測(cè)

根據(jù)《河北經(jīng)濟(jì)年鑒》的1995-2014年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的相關(guān)數(shù)據(jù)，如表11所示。

表11 1995-2014年河北省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（單位：m2）

利用GM（1，l）模型對(duì)河北省城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積進(jìn)行預(yù)測(cè)，計(jì)算求得

此時(shí)模型的平均相對(duì)誤差MRE=0.0627662＜0.1，后驗(yàn)差檢驗(yàn) 0.2 325＜0.65，|e0k|=（0.115，0.080，0.127，0.140，0.181，0.119，0.160，0.042，0.094，0.137，0.085，0.138，0.134，0.050，0.006，0.036，0.044，0.098，0.128，1.137）

原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差：S1=8.1501，因此小誤差概率，小誤差概率為一級(jí)。經(jīng)過上述分析得出結(jié)論：該模型通過檢驗(yàn)并為合格 GM（1，l）模型，且模型精度比較高，可以用來預(yù)測(cè)河北省城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積，故預(yù)測(cè)模型為：

根據(jù)上述灰色預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)了2016-2021年河北省城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積。而作為社會(huì)的安全網(wǎng)和最低生存保障的保障性住房，它的建設(shè)不適宜參照商品房小康構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)際上的通用標(biāo)準(zhǔn)，人均住房面積一般參考在社會(huì)人均住房面積的40-60%左右，考慮到河北省的實(shí)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況，本文選取最低標(biāo)準(zhǔn)40%，則結(jié)果如表12。

表12 2016-2021年河北省城鎮(zhèn)保障性住房人均住宅建筑面積的預(yù)測(cè)（單位：m2）

5.河北省各類城鎮(zhèn)保障性住房建筑面積的預(yù)測(cè)

1）公租房需求量的預(yù)測(cè)

式中，H公租房為公租房保障量，K公租房為公租房當(dāng)年的保障比例，P為河北省當(dāng)年城鎮(zhèn)人口數(shù)，A標(biāo)為城鎮(zhèn)人均住房建筑面積。根據(jù)河北省保障房供應(yīng)體系，中等偏下收入戶的住房保障可以選擇公租房、限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，按照現(xiàn)在三類保障性住房的供應(yīng)比例和遵循住房梯度消費(fèi)理論，根據(jù)“河北省保障性住房需求的調(diào)查”的問卷結(jié)果，公租房保障比例下的50%保障人數(shù)會(huì)選擇公租房，30%會(huì)選擇限價(jià)商品房，20%會(huì)選擇經(jīng)濟(jì)適用房。將表10中的相關(guān)數(shù)據(jù)代入公式（9），計(jì)算得到2016-2021年公租房的需求量，見表13。

表13 2016-2021年河北省公租房需求量

2）經(jīng)濟(jì)適用房需求量的預(yù)測(cè)

其中，H經(jīng)濟(jì)適用房為經(jīng)濟(jì)適用房的保障量，K經(jīng)濟(jì)適用房為經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)年的保障比例，其它如上。根據(jù)問卷結(jié)果，公租房保障比例下的20%人口會(huì)選擇經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房和公租房差額保障比例下的保障人口30%會(huì)選擇經(jīng)濟(jì)適用房，70%會(huì)選擇限價(jià)商品房，則按照公式 （10），計(jì)算2016-2021年河北省經(jīng)濟(jì)適用房的需求量，如表14所示。

表14 2016-2021年河北省經(jīng)濟(jì)適用房需求量（單位：萬m2）

3）限價(jià)商品房需求量的預(yù)測(cè)

其中，H限價(jià)商品房為限價(jià)商品房的保障量，K限價(jià)商品房為限價(jià)商品房當(dāng)年的保障比例，其它如上?，F(xiàn)設(shè)限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房差額保障比例下的保障人口由于其收入水平相對(duì)較高，且多為中等收入戶和中等偏上收入戶，在限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房之外，還可選擇普通商品房，故設(shè)該差額比例下選擇限價(jià)商品房的比例為50%，此外公租房保障比例下的30%人口會(huì)選擇限價(jià)商品房，經(jīng)濟(jì)適用房和公租房差額保障比例下的保障人口70%會(huì)選擇限價(jià)商品房，則將相關(guān)數(shù)據(jù)代入式 （11），結(jié)果如表15。

表15 2016-2021年的河北省限價(jià)商品房需求量（單位：萬m2）

4）河北省保障性住房的需求量

將2016-2021年，河北省公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的需求量相加，即可得到河北省保障性住房的總需求量，結(jié)果如表16。

表16 2016-2021年的河北省保障性住房需求量（單位：萬m2）

五、結(jié)論

本文采用住房保障家庭收入線確定模型、回歸預(yù)測(cè)模型和灰色系統(tǒng)理論預(yù)測(cè)方法對(duì)2016-2021年河北省的保障性住房理論需求量進(jìn)行了科學(xué)的預(yù)測(cè)。同時(shí)，通過本文研究得出，河北省保障性住房總需求量呈逐年上升趨勢(shì)，公租房占保障性住房總量的50%左右，后期隨著河北省城鎮(zhèn)人均可支配收入的增加，公租房建設(shè)比例有所下降，將基本維持在40%左右；經(jīng)濟(jì)適用房由于國(guó)家住房政策的導(dǎo)向，比例略低，維持在保障房建設(shè)總量的14%～16%左右；而限價(jià)商品房因其申請(qǐng)政策的寬泛性和河北省城鎮(zhèn)人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，后期會(huì)得到更快速的發(fā)展，建設(shè)比例逐漸由30%上升到45%。上述對(duì)各類保障性住房需求量占保障房總需求量比例的預(yù)測(cè)對(duì)河北省的保障性住房建設(shè)規(guī)劃提供一定的理論參考。

2013年房屋竣工面積為29 949.12萬 m2，接近于2015年河北省城鎮(zhèn)住房的需求面積。可見其對(duì)保障性住房的土地和資金供應(yīng)的需求之大。作為一項(xiàng)政策性極強(qiáng)、社會(huì)涉及面廣的政府系統(tǒng)工程，需要政府準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)居民的保障性住房需求，從而使這項(xiàng)惠民工程更為高效地發(fā)揮作用。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)河北省保障性住房需求量逐年遞增的趨勢(shì)，本文給出以下幾點(diǎn)建議：

1.保障性住房的定價(jià)問題

考慮到收入仍是影響保障性住房需求的重要因素，政府需要調(diào)控房?jī)r(jià)，結(jié)合本省實(shí)際居民收入水平及比例合理制定保障性住房?jī)r(jià)格，保障更多的中低收入者能夠有房可居。同時(shí)河北省應(yīng)繼續(xù)放寬保障房的申請(qǐng)條件，在提高貨幣安置比例的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多種方式進(jìn)行補(bǔ)償，使住房保障政策真正落到實(shí)處。

2.保障性住房的資金問題

首先，需要完善財(cái)政和金融體制，健全金融支持體系，確保保障性住房的資金供應(yīng)。其次，由于政府財(cái)政有限，政府可積極地將PPP模式引入到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，帶動(dòng)省內(nèi)社會(huì)資本的合理運(yùn)用于河北省安居保障建設(shè)當(dāng)中。

3.保障性住房的配建問題

河北省已基本形成以公租房為主的多層次住房保障體系，但仍存在基礎(chǔ)設(shè)施落后、住房滿意度不足等問題，應(yīng)積極推廣實(shí)施保障房配建工程，共享基礎(chǔ)設(shè)施，提高保障房滿意度。

同時(shí)，河北省應(yīng)根據(jù)保障對(duì)象的特點(diǎn)合理布局、開發(fā)混合居住模式等，建設(shè)多層次的保障房供應(yīng)體系，以確保保障性住房的合理規(guī)劃；活躍住房二級(jí)市場(chǎng)，緩解住房供應(yīng)矛盾，大力推進(jìn)公共租賃房的建設(shè)。真正確保保障性住房發(fā)揮最大社會(huì)效益，從而促進(jìn)河北省城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。

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Forecastof theDemand for Indemnificatory Housing in HebeiProvince Based on the Income Lineof Housing Security

MU Ling-ling1，LüLi-mei1，JIA Qing2，AN Nan1
（1.Schoolof Econom icsand Management，HebeiUniversity of Technology，Tianjin 300401，China；
2.Schoolof Humanitiesand Law，HebeiUniversity of Technology，Tianjin 300401，China）

In order to properly resolve the contradiction between supply and demand of Indemnificatory housing，and establish amoremature and perfecthousing security system in Hebeiprovince，this paper puts forward amethod to predict the income line of urban housing security and themeasure for determ ining the proportion of security by combining qualitative and quantitativeanalysis.And then，classified household income，theproportion ofurban populationwho needshousing security，and per capita residentialhousing construction area in 2016-2021 were calculated.Demand of public rentalhousing，affordable housing，price-restricted commercialhousing，and the totalwereestimated.The paperprovides thebasis forHebeiprovince governmentaboutindemnificatory housing plan and decisionmaking.

indemnificatory housing；forecastmodel；demand for indemnificatory housing

F293.33

A

1674-7356（2016）-03-0025-08

2016-03-21

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金（14BJY060）；河北省軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目（14456110D）；河北省社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（HB15GL108）；4.河北省自然科學(xué)基金（G2015202274）

牟玲玲（1979-），女，山東日照人，教授，博士，研究方向：技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理。

時(shí)間：2016-09-18

http://www.cnki.net/kcms/detail/13.1396.G4.20160918.1059.004.htm l

10.14081/j.cnki.cn13-1396/g4.2016.03.004