靈峰度假區(qū)宅基地管理的三部曲

安吉靈峰旅游度假區(qū)　施　霞　王忠槐

靈峰度假區(qū)宅基地管理的三部曲

安吉靈峰旅游度假區(qū)施霞王忠槐

靈峰旅游度假區(qū)位于中國美麗鄉(xiāng)村發(fā)源地和習(xí)近平總書記“兩山”科學(xué)論斷的發(fā)源地安吉縣，為省級(jí)旅游度假區(qū)，今年正在申報(bào)創(chuàng)建國家級(jí)旅游度假區(qū)。近年來，該區(qū)通過建設(shè)“中國美麗鄉(xiāng)村”樣板區(qū)、培育“最具文化創(chuàng)意旅游鄉(xiāng)村”等多項(xiàng)抓手，按照農(nóng)村宅基地管理三部曲、三步走的方式，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村村民住宅建設(shè)，取得了顯著的成效。

一、結(jié)合“三改一拆”，完善方案，實(shí)現(xiàn)一戶一宅

橫山塢村鳥瞰圖

一是規(guī)劃先行。以村為單位，摸清轄區(qū)村莊及農(nóng)戶現(xiàn)有住宅用地情況，同時(shí)對(duì)農(nóng)民建房五年內(nèi)的用地需求進(jìn)行預(yù)評(píng)估，在此基礎(chǔ)上根據(jù)規(guī)劃期內(nèi)戶均用地編制農(nóng)民建房實(shí)施方案，劃定保留村莊及新建村莊，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接，做到一次規(guī)劃，分步實(shí)施，對(duì)規(guī)劃拆除居民點(diǎn)的農(nóng)戶，按照一戶一宅的要求，鼓勵(lì)農(nóng)戶進(jìn)入新建安置地或者保留村莊的空閑地建房，對(duì)拆除原有住宅進(jìn)入新建安置區(qū)的農(nóng)戶，度假區(qū)將建新安置區(qū)的宅基地與農(nóng)戶原有宅基地置換，對(duì)符合建房條件的無房戶進(jìn)入新建安置區(qū)塊建房的，度假區(qū)按成本收取7-15萬元的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。二是落實(shí)指標(biāo)。結(jié)合農(nóng)村土地綜合整治，近年來，度假區(qū)將土地復(fù)墾所得的指標(biāo)約500畝用于農(nóng)民安置地建設(shè)，按照“一戶一宅”的規(guī)定，保障了農(nóng)戶建房用地需求，目前已經(jīng)完成了轄區(qū)靈峰、橫山塢、劍山三個(gè)村的新建安置區(qū)建設(shè)，入駐農(nóng)戶約1200戶。三是拆改利用。度假區(qū)2013年以來搬遷、拆除各類用地面積750畝，緊緊抓住“三改一拆”、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策，大力盤活各類村莊建設(shè)用地和低效用地，目前已引入美頌廣場(chǎng)、美頌國學(xué)館、金融中心、樹蘭醫(yī)院、歐培莎城市家居廣場(chǎng)、橫山塢民宿、悠居谷、巔峰養(yǎng)心小鎮(zhèn)八大項(xiàng)目，有效利用了拆后土地400余畝重新建設(shè)，緩解了用地指標(biāo)難，同時(shí)也進(jìn)一步提升了土地利用率。

二、借力美麗鄉(xiāng)村，變堵為疏，完成舊村改造

由于靈峰度假區(qū)位于安吉縣城西城郊結(jié)合部，其所在位置特性決定了有“三多”：一是加工作坊多，與農(nóng)戶住宅相連的白茶加工點(diǎn)多，發(fā)展個(gè)私經(jīng)濟(jì)的違章搭建多；二是出租房多，尤其是橫山塢村，城南社區(qū)，毗鄰工業(yè)園區(qū)，受利益驅(qū)使，村民在自己住宅旁邊建房用于出租給企業(yè)員工以賺取收益；三是建新房不拆舊房的多，新房建成后剩余的附屬用房用于出租或自辦企業(yè)。以上現(xiàn)象，不僅增加了違法用地，影響村容村貌，同時(shí)也導(dǎo)致一定的安全隱患。

目蓮塢村

為此，度假區(qū)以中國美麗鄉(xiāng)村建設(shè)為切入點(diǎn)，加大了對(duì)保留村莊用地的分類處置力度。一是拆，按照“三改一拆”及村莊規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)與要求，對(duì)應(yīng)拆的破舊房屋、鋼棚、違章搭建標(biāo)注上圖后聯(lián)合城管、國土、規(guī)劃等部門力量，進(jìn)行集中拆除。二是留，對(duì)于原有農(nóng)戶不超過標(biāo)準(zhǔn)用地的住宅，給予保留，同時(shí)邀請(qǐng)專業(yè)3D藝術(shù)畫設(shè)計(jì)制作團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐村里，進(jìn)行3D藝術(shù)畫的創(chuàng)作，美化村容村貌。三是疏，各種加工點(diǎn)、出租房已經(jīng)成為美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的頑疾，單靠強(qiáng)制拆除，管得了一時(shí)，管不了永久，采取疏導(dǎo)的辦法實(shí)行“產(chǎn)居分離”和淘汰落后產(chǎn)能，對(duì)于各家各戶的白茶加工點(diǎn)拆除后，由村出資統(tǒng)一建造白茶加工用房，出租給本村茶農(nóng)用于茶葉加工，房屋產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，這樣既避免了違法用地，又增加了集體資產(chǎn)，同時(shí)將拆后土地由村收回統(tǒng)一規(guī)劃利用，對(duì)其他加工作坊，根據(jù)不同情況分類處理，確定屬于落后產(chǎn)能的，給予一定的獎(jiǎng)補(bǔ)政策鼓勵(lì)淘汰，并拆除用房，對(duì)有一定規(guī)模的，引導(dǎo)進(jìn)入園區(qū)。成功的案例為橫山塢村，該村已經(jīng)成為全國美麗鄉(xiāng)村示范村，搬遷的村莊引入了民宿項(xiàng)目，保留的村莊成為美麗鄉(xiāng)村精品示范，每天都要接待全國各地的參觀考察團(tuán)上百人次。

三、依托農(nóng)房試點(diǎn)，提升品位，建設(shè)最美人居

安吉縣作為全國美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的樣板縣，為全國的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)提供了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，靈峰旅游度假區(qū)更是安吉縣“中國美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)的先行區(qū)。今年在創(chuàng)建美麗鄉(xiāng)村精品示范村基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬視野，開展了浙江省農(nóng)房改造試點(diǎn)項(xiàng)目。

靈峰旅游度假區(qū)大竹園村、橫山塢、劍山村是浙江省首批農(nóng)房改造試點(diǎn)村，該項(xiàng)目為熊建平副省長親自聯(lián)系，今年熊省長已經(jīng)三次到農(nóng)房改造試點(diǎn)村現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)工作。該項(xiàng)目充分結(jié)合各村自然資源和人文資源，以體現(xiàn)中國美麗鄉(xiāng)村內(nèi)在的自然訴求和人文關(guān)懷，在宅基地使用上改變了以往農(nóng)民建房“排排坐”的做法，以建設(shè)房在林中，居在水邊為主題的新格局，在用地方式上農(nóng)房改造試點(diǎn)房屋呈點(diǎn)狀分布，整個(gè)區(qū)塊內(nèi)道路相連，房屋周邊分布綠化、水塘及耕地，擬將房屋基礎(chǔ)及硬化部分辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用后分戶供地，其余農(nóng)用地保留原土地性質(zhì)。試點(diǎn)項(xiàng)目土地的取得按照“一戶一宅”的要求置換土地。該試點(diǎn)項(xiàng)目完成后，將為全省農(nóng)村宅基地的管理使用提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。