試論住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的法律后果

劉　敏

試論住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的法律后果

劉敏

《物權(quán)法》第149條就住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后的問題作出了自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，但仔細(xì)分析自動(dòng)續(xù)期后會(huì)發(fā)現(xiàn)還有很多問題值得我們?nèi)ニ伎肌１热缱詣?dòng)續(xù)期是無償自動(dòng)續(xù)期還是有償自動(dòng)續(xù)期，可以續(xù)幾次，每次續(xù)多久，等等。這些問題都需要我們?cè)诜缮嫌枰员M快明確。筆者介紹了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度的由來以及分析了制度所存在的問題，最后針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度的困境提出完善的建議。

住宅建設(shè)用地；使用權(quán)；自動(dòng)續(xù)期

自2007年《物權(quán)法》施行以來，人們對(duì)于該法第149條關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后“自動(dòng)續(xù)期”的討論就一直沒有停止過，最近溫州土地到期繳納高額出讓金的事件，又使這個(gè)討論變成全民關(guān)注的熱點(diǎn)問題。而實(shí)際上溫州并非首個(gè)出現(xiàn)關(guān)于續(xù)期問題的城市，在此之前，深州、青島、克拉瑪依等地都出現(xiàn)過類似問題。

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度的由來

建設(shè)用地使用權(quán)的定義在《物權(quán)法》第一百三十五條有所規(guī)定，指依法占有、使用和收益國家所有土地的權(quán)利，并且有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施[1]。在改革開放以前，我國的土地歸國家和集體所有，由國家無償劃撥城鎮(zhèn)土地給單位和個(gè)人使用，不存在土地出讓的問題。在1987年，借鑒香港的地租制度，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先試點(diǎn)推行城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，將其創(chuàng)設(shè)為一種特殊的商品，允許其在市場上轉(zhuǎn)讓、租賃以及買賣，自此我國城市土地使用制度發(fā)生了根本性的改變，打破了長期以來土地?zé)o償、無期限使用的狀況，開始引入土地出讓金制度，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度也在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來。隨著土地使用制度試點(diǎn)改革的成功，對(duì)于土地使用制度法律規(guī)定的完善被提上日程。

一是1988年《中華人民共和國憲法》修正案第二條規(guī)定，可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)，這是首次規(guī)定我國的國有土地可以轉(zhuǎn)讓，也是第一次在國家的基本法中正式地確立了土地有償使用制度。

二是1998年《土地管理法》修正案，為了規(guī)范和配合1988憲法的修改，在第二條中明確規(guī)定，除了在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外，我國依法實(shí)行國有土地有償使用制度。在法律上進(jìn)一步明確了國有土地有償使用的規(guī)定。

三是1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條明確規(guī)定，如果建設(shè)用地土地使用權(quán)期限屆滿后，國家將無償取得土地使用權(quán)及其地上建筑物。暫行條例的規(guī)定是將房屋所有權(quán)作為土地使用權(quán)的從權(quán)利來對(duì)待[2]，購房者投入資金購買的住宅，理應(yīng)享有該房屋的所有權(quán)，這與住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期與否并無直接關(guān)系。如果到期后國家可以無償收回這是與憲法中保護(hù)公民、法人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定完全相背離的[3]。

四是1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條取消了有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后未能獲得續(xù)期，土地上的建筑物、附著物將由國家無償取得的規(guī)定，并明確規(guī)定了土地使用權(quán)到期后續(xù)期需要重新繳納出讓金，算是當(dāng)時(shí)立法的一大進(jìn)步。

五是2007年《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。此條規(guī)定意味著人們似乎無需擔(dān)心自己花大半輩子積蓄買來的房屋在建設(shè)用地使用權(quán)期滿期后會(huì)被國家無償收回，即只要房屋存在，建設(shè)用地使用權(quán)就能自動(dòng)續(xù)期，這在保護(hù)民眾住宅權(quán)益方面意義十分重大。并且在處理建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題上，首次規(guī)定了非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后適用申請(qǐng)續(xù)期規(guī)則，住宅則適用自動(dòng)續(xù)期規(guī)則，也即第一次將續(xù)期規(guī)則按照住宅與非住宅嚴(yán)格分類。《物權(quán)法》的這個(gè)條文使得住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后采用自動(dòng)續(xù)期制度首次被正式確定，但此規(guī)定只為原則性的規(guī)定，對(duì)自動(dòng)續(xù)期的續(xù)期期限、續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)等問題并未作出明確的闡述。

通過梳理可以發(fā)現(xiàn)，我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度，伴隨著我國土地制度的改革，經(jīng)歷了一個(gè)從沒有到有、從程序繁瑣到方便簡單、由有償續(xù)期到自動(dòng)續(xù)期的發(fā)展歷程。而這一系列的轉(zhuǎn)變是隨著我國土地制度的改革以及城鎮(zhèn)化的進(jìn)程而形成的，在不久的將來越來越多的住宅將要面臨期限屆滿這一問題，如果法律還不盡快作出明確的規(guī)定，民眾的擔(dān)憂就不會(huì)消除，這對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會(huì)的穩(wěn)定都會(huì)造成影響。故對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后如何自動(dòng)續(xù)期的問題，相關(guān)部門應(yīng)該加快步伐，盡快完善我國的住房建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度。

二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度存在的問題

通過前文可知，《物權(quán)法》頒布以后，自動(dòng)續(xù)期代替了原先的申請(qǐng)續(xù)期。物權(quán)法關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定對(duì)于我國百姓安居樂業(yè)有十分重大的意義，百姓們似乎不用擔(dān)心自己花一輩子心血買的房屋，在70年以后就會(huì)被國家無償收回，只要房屋存在，建設(shè)用地使用權(quán)就能自動(dòng)續(xù)期。但是，由于我國的土地制度以及受市場環(huán)境、百姓接受度等多種主客觀因素的影響，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后用地人到底是有償續(xù)期還是無償續(xù)期[5]，以及該如何續(xù)期等問題該條文只字未提，而這幾方面問題確是至關(guān)重要又關(guān)乎民生的問題。法律上的空白給實(shí)際操作留下了很大的難題。下文具體闡述當(dāng)前我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度所存在的一些問題。

（一）自動(dòng)續(xù)期是否有償規(guī)定不明

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題之所以如此引起關(guān)注，是因?yàn)樽≌膯栴}是關(guān)系到政府、業(yè)主、企業(yè)等多方利益，并且在媒體不斷曝光千億地王，寸土寸金的今天,房價(jià)的增長速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民的工資收入，但中國成家立業(yè)、居者有其屋的傳統(tǒng)思想，讓幾乎所有的中國人都在為房產(chǎn)而奔波[4]。在中國普通老百姓所購買的住房很多情況下花了他們大半輩子的積蓄，而如果在建設(shè)用地使用權(quán)到期后，法條里所謂的“自動(dòng)續(xù)期”，究竟是如何自動(dòng)續(xù)期，是無償免費(fèi)地續(xù)期還是需要再次繳納土地出讓金？是一次續(xù)期還是需多次續(xù)期？續(xù)期的期限是多久？又是70年還是國家再作規(guī)定？類似的問題還有很多，由于住房關(guān)系到所有人安生立命的問題，必然引起人們的廣泛關(guān)注。最典型的是2013年10月4日新華社發(fā)問“70年后我們的房子怎么辦？”[5]但是針對(duì)所謂的自動(dòng)續(xù)期是否需要重新繳納土地出讓金，這一民眾最為關(guān)心的問題，現(xiàn)有法律實(shí)質(zhì)上并沒有作出明確的規(guī)定。時(shí)至今日，在深州、青島、克拉瑪依、溫州等地相繼出現(xiàn)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期而不知該如何續(xù)期的情況下，各地政府針對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r各執(zhí)一詞，而沒發(fā)生一次到期事件，就引發(fā)一次全民討論，但至今這一問題仍未被解決。對(duì)于自動(dòng)續(xù)期到底應(yīng)該有償還是無償這一問題，在民眾與政府之間、社會(huì)與學(xué)界之間爭議不斷，主要包括以下幾種觀點(diǎn)：

1.無償續(xù)期理論。

根據(jù)今日話題網(wǎng)的一份調(diào)查報(bào)告顯示：在所接受的調(diào)查網(wǎng)友中，有接近79%網(wǎng)友都支持無償續(xù)期，即不繳納續(xù)期費(fèi)用[6]。那到底何為無償續(xù)期？無償續(xù)期主要是指居民購買住宅后對(duì)其住宅即享有完全獨(dú)立的所有權(quán)，按照房地一體的觀念去理解，那么針對(duì)在房屋之下的土地，即使在其土地期限屆滿后，自然應(yīng)無償續(xù)期，這一觀點(diǎn)自然是眾多普通百姓的心聲。學(xué)界也有很多學(xué)者贊成自動(dòng)續(xù)期應(yīng)無償續(xù)期，理由大致可歸納為以下兩點(diǎn)：首先，自動(dòng)續(xù)期中的“自動(dòng)”在中文語意里面，本應(yīng)意指用地人在續(xù)期時(shí)無需做任何行為，當(dāng)然也即表明用地人無需支付土地出讓金，住宅建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)自動(dòng)順利續(xù)期，否則何謂“自動(dòng)續(xù)期”呢[7]？其次，《物權(quán)法》的立法宗旨在于切實(shí)保障居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，當(dāng)然也包括基本的居住權(quán)利，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，而《物權(quán)法》關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的條款作為保障居民居住權(quán)利的重要條文，更應(yīng)該秉持這一立法宗旨。就此而言，無償續(xù)期是保障百姓安居樂業(yè)，符合物權(quán)法立法目的的重要體現(xiàn)。

2.有償續(xù)期理論。

有償續(xù)期理論主要是指在自動(dòng)續(xù)期時(shí)應(yīng)該重新繳納土地出讓金，也即自動(dòng)續(xù)期不等于無償續(xù)期，其支撐理由主要在于國家無償收回房屋將會(huì)影響業(yè)主權(quán)益、社會(huì)公平以及社會(huì)穩(wěn)定。

首先，直接影響的為業(yè)主權(quán)益，由于土地的所有權(quán)與使用權(quán)分離，地上建筑物（即房屋）的所有權(quán)歸屬于房屋購買人所有，是不可侵犯的。但由于我國為有期限的住房建設(shè)用地使用權(quán)，那么建設(shè)用地使用權(quán)期滿時(shí)，國家作為土地的所有人的確有權(quán)收回土地，但國家不能也不應(yīng)該強(qiáng)制無償收回屬于他人的建筑物（即房屋）。由于我國的城市住宅是購房人有償購買取得，并且我國房價(jià)居高不下，住房是普通老百姓最大的支出也是其最重要的財(cái)富，甚至大部分人都是“房奴”，電視劇《蝸居》很真實(shí)地反映了當(dāng)下我國的住房現(xiàn)狀，所以若建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后國家無償收回房屋，自然會(huì)嚴(yán)重地影響購房者作為業(yè)主的權(quán)益。其次，當(dāng)今社會(huì)土地資源的價(jià)值已變得越來越凸顯，尤其在農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深入，城市的現(xiàn)代化建設(shè)如火如荼地在每個(gè)城市進(jìn)行。再加上土地由于其自身的稀缺性以及不可再生性，本身就具有保值增值的功能，土地出讓已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣闹匾獎(jiǎng)?chuàng)收來源，關(guān)于續(xù)期續(xù)費(fèi)的問題，用地人質(zhì)疑的原因?yàn)椋鹤约涸谄滟徺I房屋時(shí)所繳納的購房款中應(yīng)當(dāng)已經(jīng)包含了土地出讓金，為何還需要二次繳納？但其實(shí)購房者的購房款只包含了建設(shè)用地使用權(quán)一定期限的出讓金。換一個(gè)角度思考，如果期限屆滿后實(shí)行無償自動(dòng)續(xù)期，即等于變相剝奪了其他人使用該土地的權(quán)利，從長遠(yuǎn)來看勢必會(huì)加快土地資源向社會(huì)少數(shù)階層集中，對(duì)于社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)是極其不利的[8]。再次，住宅對(duì)人而言，特別是中國人而言有著極其重要的意義，它除了實(shí)現(xiàn)他的基本功能——使人們的生活得以穩(wěn)定，也即“安居樂業(yè)”中的安居，住房同時(shí)也是人們所擁有的一項(xiàng)最為重要的財(cái)富，如果建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國家無償收回房屋，勢必會(huì)導(dǎo)致廣大人民群眾的不滿，激化社會(huì)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。

（二）建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期的操作性不強(qiáng)

《物權(quán)法》第149條的“自動(dòng)續(xù)期”，通過字面上的理解，就是在土地使用權(quán)出讓合同項(xiàng)下的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿之后，原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用期間再自動(dòng)往后順延，但該條文對(duì)續(xù)期的幾個(gè)關(guān)鍵性問題并未作出規(guī)定，即對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后可以續(xù)期多長時(shí)間，自動(dòng)續(xù)期是否需要收費(fèi)，若收費(fèi)如何收費(fèi)等問題，法律上至今仍未作任何規(guī)定。也正是由于這個(gè)原因，每當(dāng)發(fā)生一起××小區(qū)的土地使用權(quán)到期事件，便會(huì)引起全國轟動(dòng)，成為當(dāng)時(shí)的熱點(diǎn)。所以當(dāng)務(wù)之急應(yīng)盡快將此提上立法議程，否則長久下去，很有可能導(dǎo)致行政行為的恣意性[9]。

1.無續(xù)期費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定。

上文已分析建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，當(dāng)前法律并沒有作出明確的規(guī)定。筆者贊同有償續(xù)期，若實(shí)行無償續(xù)期將會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主權(quán)益、社會(huì)公平以及社會(huì)穩(wěn)定，并且實(shí)行有償續(xù)期可以有利于抑制我國高房價(jià)的持續(xù)增長。自動(dòng)續(xù)期如果是有償續(xù)期，進(jìn)一步思考就是關(guān)于所需繳納費(fèi)用多少的問題，關(guān)于有償續(xù)期的續(xù)期費(fèi)用學(xué)界也同樣存在多種觀點(diǎn)：（1）續(xù)期時(shí)應(yīng)按同類地塊的基準(zhǔn)地價(jià)下浮一定比例繳納；（2）續(xù)期費(fèi)用應(yīng)該以當(dāng)時(shí)的標(biāo)定地價(jià)來確定。（3）續(xù)期費(fèi)用應(yīng)參照香港的批租制度，以收到一定比例的房屋租金進(jìn)行繳納。

2.無續(xù)期期限的相關(guān)規(guī)定。

《物權(quán)法》對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后續(xù)期期限未作規(guī)定，學(xué)界對(duì)這一問題見仁見智，目前主要有以下幾種觀點(diǎn)：（1）住宅建設(shè)用地續(xù)期期限應(yīng)為70年，即法律對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定的最長使用期限；（2）認(rèn)為續(xù)期期限應(yīng)采用建筑專家對(duì)建筑物安全使用的評(píng)估年限為準(zhǔn)；（3）續(xù)期期限應(yīng)該規(guī)定在一個(gè)較短的時(shí)間范圍內(nèi)。由于我國的高房價(jià)主要原因來源于高地價(jià)，若續(xù)期期限較短，政府可出讓的土地?cái)?shù)量增加，將十分有利于抑制房價(jià)的持續(xù)增長。

3.無續(xù)期手續(xù)的相關(guān)規(guī)定。

首先，依目前我國法律的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期規(guī)則有兩種，針對(duì)非住宅性建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)人需要依法依申請(qǐng)進(jìn)行續(xù)期，而住宅建設(shè)用地的續(xù)期方式則沒有作出明確的說明，只原則性地說明為自動(dòng)續(xù)期，至于續(xù)期的具體手續(xù)，是否需要住宅建設(shè)用地使用權(quán)人依法向國家相關(guān)主管部門提出續(xù)期申請(qǐng)，就像非住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期一樣，并未提及。如果需要申請(qǐng)，將以何種方式受理？期限屆滿后建設(shè)用地使用權(quán)人到底該采取什么樣的方式來續(xù)期？這是一個(gè)不應(yīng)也不可回避的問題。

三、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度困境的破解之道

一次次的全民討論，一次次的政府回應(yīng)，都沒有從根源上解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)問題，這樣更加深了普通居民對(duì)自己未來住房的擔(dān)憂，更使得相關(guān)部門在實(shí)踐中處理此類問題無法可依無據(jù)可查。為此，筆者針對(duì)完善我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度提出以下幾點(diǎn)建議，主要包括幾個(gè)方面：

（一）明確建設(shè)用地使用權(quán)到期后，房屋仍歸業(yè)主所有

在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后房屋的歸屬，若土地使用權(quán)期滿后由國家無償取得，實(shí)質(zhì)上是嚴(yán)重?fù)p害了建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)益，這明顯有欠妥當(dāng)。所以，筆者建議將現(xiàn)行規(guī)定修改，明確房屋作為購房者的私人財(cái)產(chǎn)，理所應(yīng)當(dāng)歸購房者所擁有，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是完全獨(dú)立的，即使建設(shè)用地使用權(quán)到期也不應(yīng)該對(duì)房屋的所有權(quán)造成影響。并且明確土地使用權(quán)到期后，國家若要取得房屋的所有權(quán)需經(jīng)過房屋業(yè)主的同意，并給予業(yè)主合理的補(bǔ)償，這樣才能更好地保護(hù)公民的私人財(cái)產(chǎn)，才能讓民眾懸著的心放下，現(xiàn)在普通百姓最擔(dān)憂的就是怕自己的房子在70年以后沒了著落，所以首先最為重要的就是明確建設(shè)用地使用權(quán)到期后，房屋仍歸業(yè)主所有。

（二）建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期需交費(fèi),保障民生收費(fèi)需低價(jià)

在討論續(xù)期規(guī)則的問題中，費(fèi)用問題是最重要的也是關(guān)注程度最高的。以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)才是最合適的？對(duì)于普通百姓而言，當(dāng)然是希望續(xù)期能夠低收費(fèi)，但是對(duì)于依靠土地創(chuàng)收的地方政府而言當(dāng)然是希望收取費(fèi)用的，政府同時(shí)需要考慮若收費(fèi)較高，則會(huì)加大廣大民眾的負(fù)擔(dān)，不利于政策的執(zhí)行，甚至有可能影響社會(huì)穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，我國城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期若實(shí)行有償續(xù)期的，確定土地使用費(fèi)時(shí)可以學(xué)習(xí)借鑒我國香港地區(qū)的做法，繳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮民眾的接受程度，不能過多地給普通百姓帶來明顯的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也即繳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該較低，香港續(xù)期的費(fèi)用為房產(chǎn)年租金的1.5%，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已實(shí)行很多年，到目前為止效果良好。

(三）做好安全評(píng)估限制續(xù)期年限，搭建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)自主申請(qǐng)續(xù)期

關(guān)于續(xù)期的年限問題。首先，續(xù)期前提為地上建筑物仍在耐用年限之內(nèi)具有使用價(jià)值。按照《民用建筑設(shè)計(jì)通則》規(guī)定，混凝土、磚混結(jié)構(gòu)的住宅設(shè)計(jì)使用年限一般為50年，而建筑學(xué)家分析，這個(gè)數(shù)值的規(guī)定并不意味著城市住宅只能使用50年，而是國家針對(duì)此種類型的建筑給出的一個(gè)建議性的合理使用年限。若真的達(dá)到50年的使用年限之后，到底還能否再繼續(xù)安全使用，還是需要進(jìn)行相應(yīng)檢測、鑒定之后才能確定。其次，政府應(yīng)關(guān)注住宅安全做好安全評(píng)估。實(shí)際生活中，普通民眾對(duì)住宅安全進(jìn)行評(píng)估是十分困難的，設(shè)想一下你作為一名住戶對(duì)自己的房屋質(zhì)量鑒定存在疑慮，希望申請(qǐng)鑒定之時(shí)該怎么辦，這區(qū)別于買房時(shí)的驗(yàn)房，對(duì)于整棟房屋的質(zhì)量安全，住戶去單獨(dú)申請(qǐng)自己房屋所在建筑物的安全鑒定一般有兩種途徑：一是通過自己房屋所在小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，以該幢建筑所有產(chǎn)權(quán)人的名義向安全質(zhì)量鑒定中心提出房屋安全鑒定申請(qǐng)；二是在小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)或者沒有業(yè)主委員會(huì)之時(shí)，業(yè)主則需要聯(lián)合該房屋所在建筑物的所有其他業(yè)主提出房屋鑒定申請(qǐng)。很顯然，這是一件困難、操作性很低的事情。所以，針對(duì)續(xù)期而進(jìn)行的城市住宅安全評(píng)估必須由政府部門統(tǒng)一組織實(shí)施，否則由單個(gè)的業(yè)主是很難操作成功的。

關(guān)于續(xù)期的方式，物權(quán)法并沒有明確規(guī)定城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的方式，依《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)到期后如果使用人想要續(xù)期，需要在使用年限屆滿前一年，提前向政府申請(qǐng)續(xù)期。以我國城市住宅的現(xiàn)實(shí)情況，使用人單個(gè)分別向政府申請(qǐng)續(xù)期將會(huì)產(chǎn)生十分高昂的成本，效率十分低下，而且并不方便。筆者認(rèn)為當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)科技發(fā)達(dá)，政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新管理方式，充分利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，搭建一個(gè)統(tǒng)一的續(xù)期網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)，以便于使用人能夠自主申請(qǐng)續(xù)期，這樣既可以提高對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等的管理水平，也可以有效降低管理成本，而且使續(xù)期的操作會(huì)變得更加簡單便捷。

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[6]今日話題.大多數(shù)人都不認(rèn)為房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后應(yīng)有償續(xù)期[EB/OL].(2016-02-02) [2016-07-11].http://www.aiweibang.com/ m/detail/85901414.html.

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（作者單位：海南師范大學(xué)）

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