布魯塞爾的物業(yè)管理特色

文/劉少才

布魯塞爾的物業(yè)管理特色

文/劉少才

布魯塞爾是比利時(shí)最大的城市，更為巧合的是，布魯塞爾距巴黎、阿姆斯特丹、波恩、盧森堡、倫敦的距離幾乎相同，所以被人們稱(chēng)謂“歐洲首都”。這里還是歐盟和北大西洋公約組織總部及國(guó)際原子能機(jī)構(gòu)所在地，同時(shí)有700多個(gè)國(guó)際組織和100多個(gè)外交使團(tuán)在這里設(shè)立總部或辦事處，及超過(guò)1000個(gè)官方團(tuán)體的日常會(huì)議舉辦城市。也因?yàn)檫@個(gè)原因，布魯塞爾的居民中有27%是外國(guó)人，使它成為一個(gè)真正意義上的國(guó)際化城市。這個(gè)城市有很多特色，物業(yè)管理就是其中之一。

建筑特色——沒(méi)有兩棟相似的建筑相鄰

旅游大巴駛進(jìn)布魯塞爾市區(qū)，導(dǎo)游就告訴大家要仔細(xì)看這里的建筑，相鄰的建筑都不一樣。的確，就是主街道兩側(cè)的建筑，不論是民宅還是商家或?qū)懽謽腔蜣k公樓，都沒(méi)有一樣造型的，造型各異不說(shuō)，高矮顏色也不相同。

原來(lái)，布魯塞爾這座城市講究對(duì)比的景致來(lái)提升城市的檔次和設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)，一方面要讓城市亮麗起來(lái)，另一方面不會(huì)讓設(shè)計(jì)人員躺在功勞簿上睡大覺(jué)，所以制定了“禁止兩棟相似的建筑物毗鄰而立”的法律。

布魯塞爾新城區(qū)看到的建筑物都是各有特色，就是當(dāng)?shù)鼐用褚埠茈y說(shuō)是什么流派。 這些建筑的材料也正是比利時(shí)倡導(dǎo)的新型節(jié)能、環(huán)保建筑材料。

比利時(shí)的建筑業(yè)比較發(fā)達(dá)，在建筑節(jié)能方面也走得比較靠前。不少建筑公司建樓時(shí)，除了使用加厚外墻保溫層、利用“斷橋”式窗框、使用中間充惰性氣體的中空玻璃等歐洲比較普及的技術(shù)外，在利用太陽(yáng)能、采集雨水、中水（淋浴等生活用水的二次利用）循環(huán)等方面也做得很精心。

古建筑是人類(lèi)的財(cái)富，一不小心還能成為世界文化遺產(chǎn)。然而人類(lèi)社會(huì)總是飛速向前發(fā)展，人們的思維不可能老是停留在一個(gè)“古”字上，社會(huì)總是在日新月異，不可能永遠(yuǎn)的一成不變。比利時(shí)首都布魯塞爾的新建筑即便是樓挨著樓，不論怎么相聯(lián)，不論怎么親密無(wú)間，都沒(méi)有一樣的臉譜，這在歐洲是獨(dú)一無(wú)二的。

在布魯塞爾，熱愛(ài)、保護(hù)自己的傳統(tǒng)文化，將城市建筑當(dāng)作為藝術(shù)品來(lái)善待早已成為共識(shí)，所以，在這城市有典型的巴洛克等藝術(shù)的老風(fēng)格建筑，也有多姿多彩的新風(fēng)格建筑。 那些新風(fēng)格的建筑統(tǒng)稱(chēng)為現(xiàn)代建筑，就是那些很有特色，大街小巷的高樓都是不同式樣的建筑，也就是樓挨著樓但絕不允許一樣的設(shè)計(jì)，真可謂五花八門(mén)獨(dú)具匠心，這些均被稱(chēng)為現(xiàn)代化建筑。在西歐旅游，人們對(duì)像意大利羅馬的古建筑無(wú)不稱(chēng)奇，其實(shí)從西歐轉(zhuǎn)了一圈再看布魯塞爾的現(xiàn)代化建筑，的確也很有特色，的確與眾不同。

布魯塞爾現(xiàn)代化建筑的興起，始于建筑師維克多·奧爾塔，維克多·奧爾塔1861年出生于比利時(shí)的根特古城。他的現(xiàn)代建筑理念是：應(yīng)該很好的與周?chē)h(huán)境融合在一起，成為一個(gè)相互諧調(diào)的整體，而不應(yīng)像傳統(tǒng)建筑一樣拘泥于建筑形式。在歐洲，維克多·奧爾塔設(shè)計(jì)的城市建筑被認(rèn)為是人類(lèi)非凡創(chuàng)造力的杰出表現(xiàn)，代表了新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)的最高表現(xiàn)形式，對(duì)其后的藝術(shù)和建筑產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。布魯塞爾以后的建筑師們受他建筑新藝術(shù)的影響，以后的建筑物才出現(xiàn)樓挨著樓而非一樣圖紙?jiān)O(shè)計(jì)建筑歷程。

布魯塞爾是一座擁有1000多年歷史的古城

市，城內(nèi)不乏有哥特式、文藝復(fù)興式、路易十四式等古建筑，游人至此，宛如置身于中世紀(jì)的氣氛包圍之中。到了布魯塞爾的市中心大廣場(chǎng)可以說(shuō)是古建筑最集中的地方。100多年前，法國(guó)大文豪雨果曾稱(chēng)贊它是“世界上最美麗的廣場(chǎng)”。

物業(yè)管理特色——24小時(shí)隨叫隨到

在布魯塞爾行走，不論是新建筑還是老建筑，總體看起來(lái)就是沒(méi)有舊建筑，就是那些文物級(jí)的老建筑，外立面經(jīng)過(guò)保養(yǎng)粉刷，也與新建筑無(wú)異，有些老建筑只能從造型上判斷。這一切的功勞與當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理是分不開(kāi)的。

帶著物業(yè)管理這個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教“地導(dǎo)”（當(dāng)?shù)氐娜A人導(dǎo)游），他向我講解布魯塞爾物業(yè)，讓我很驚訝，他說(shuō)布魯塞爾的物業(yè)不屬于政府行為，只要你有能力，一個(gè)人都可以開(kāi)一家物業(yè)公司，不需要注冊(cè)資金，前提是你得有能力，不能是皮包公司，必須接受物業(yè)總公司指導(dǎo)，必須如實(shí)納稅。法律規(guī)定，有10套以上住房的公寓樓就必須交給物業(yè)公司來(lái)管理。一些“夫妻店”式的小物業(yè)

公司通常接手這類(lèi)樓房，事情少，當(dāng)然掙錢(qián)也少。別看掙錢(qián)不多，但你既然注冊(cè)了公司，就要為此負(fù)責(zé)，遇到突發(fā)事件，就根本沒(méi)休息時(shí)間，物業(yè)管理這一行是全天候職業(yè)，24小時(shí)為戶(hù)主服務(wù)，必須做到隨叫隨到，只有業(yè)主滿(mǎn)意了，公司才能生存和發(fā)展。所有的公寓樓、居民住宅區(qū)都有物業(yè)管理公司的聯(lián)系電話(huà)。業(yè)主有事找物業(yè)公司，你不接電話(huà)都不行。

物業(yè)從業(yè)人員特色——必有相關(guān)專(zhuān)業(yè)的高學(xué)歷

隨著社會(huì)的發(fā)展，政府對(duì)建筑環(huán)境質(zhì)量要求高，人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的要求比以前嚴(yán)了。近幾年，可不像以前了，以前你想掙錢(qián)，謀個(gè)職業(yè)，開(kāi)個(gè)物業(yè)公司，只要遞交申請(qǐng)，考核合格后，上級(jí)有關(guān)部門(mén)就會(huì)發(fā)你執(zhí)照，掛牌營(yíng)業(yè)，分管管理區(qū)?，F(xiàn)在不行了，從1993年開(kāi)始，比利時(shí)有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了新規(guī)定，物業(yè)管理從業(yè)人員必須上過(guò)大學(xué)，必須是相關(guān)專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生，比如財(cái)會(huì)、幾何或建筑專(zhuān)業(yè)。有了文憑只是第一步，還要參加職業(yè)培訓(xùn)，然后實(shí)習(xí)，在得到房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)會(huì)的認(rèn)可后方有資格干這行。獲得認(rèn)可也不是一勞永逸，從業(yè)人員每年要交納350歐元接受“繼續(xù)教育”，學(xué)習(xí)新的法規(guī)政策。難怪筆者看在布魯塞爾沒(méi)有舊建筑，原來(lái)都是內(nèi)行人保養(yǎng)的杰作。

開(kāi)物業(yè)公司，掙著業(yè)主的錢(qián)，得為業(yè)主服務(wù)。

“地導(dǎo)”說(shuō)：“業(yè)主才是物業(yè)公司的上帝。業(yè)主打電話(huà)求你，你不馬上到場(chǎng)，又提不出正當(dāng)?shù)睦碚?，業(yè)主就要投訴你，那樣等著你的麻煩事就多了。”“地導(dǎo)”說(shuō)，他家那一片有30多棟樓，2000多名居民，管他們這片的物業(yè)公司算老板在內(nèi)只有5個(gè)人。老板、會(huì)計(jì)、秘書(shū)（辦公室主任），可見(jiàn)老板也是職工。干活時(shí)，5個(gè)人人手不夠時(shí)，就得臨時(shí)請(qǐng)臨時(shí)工，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)都很滿(mǎn)意。

從業(yè)人員素質(zhì)特色——培訓(xùn)在先

要是在我們國(guó)內(nèi)幾個(gè)人組成的小公司還能干大事嗎？人們肯定會(huì)發(fā)出這樣的置疑，事實(shí)上，這正是國(guó)情不同的所在，比利時(shí)10人以下的小公司(屬中小型企業(yè))或家族式公司成為比利時(shí)住宅物業(yè)管理與服務(wù)領(lǐng)域的主體。

比利時(shí)物業(yè)管理的為什么好？給外國(guó)人的印象，街上為什么看不到舊建筑？原來(lái)比利時(shí)從事住宅物業(yè)管理和服務(wù)的公司很多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為了減少成本、降低消耗，多數(shù)物業(yè)公司并不配備屬于自己的清潔、綠化、安全、水電維修等專(zhuān)業(yè)人員，而是在服務(wù)市場(chǎng)上選擇專(zhuān)業(yè)公司建立合作關(guān)系或簽訂服務(wù)合同，以保證物業(yè)服務(wù)的時(shí)效性與高質(zhì)量，其好處是讓住宅物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中節(jié)省了大量日常開(kāi)支。

不過(guò)，比利時(shí)對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)公司的人員素質(zhì)有較高的要求，經(jīng)理不僅必須具有大學(xué)學(xué)歷，而且還要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理、電腦、財(cái)會(huì)、建筑、水電、環(huán)衛(wèi)、綠化等方面的基礎(chǔ)訓(xùn)練，在得到物業(yè)專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)的認(rèn)可后才有資格從事這個(gè)行當(dāng)，而且每年還必須接受一定時(shí)間的在職培訓(xùn)。

物業(yè)公司必須保證公共使用面積范圍內(nèi)的公共設(shè)施處于良好狀態(tài)，包括建筑物內(nèi)、外各種管道和線(xiàn)路的正常使用，即便是業(yè)主住宅內(nèi)的“自理部分”出現(xiàn)故障，也可以要求物業(yè)服務(wù)公司找專(zhuān)業(yè)人員修理。出現(xiàn)物業(yè)糾紛可以通過(guò)“協(xié)會(huì)”商議解決，也可通過(guò)民事訴訟裁定。

對(duì)中國(guó)人來(lái)，凡事最關(guān)心的都費(fèi)用，而據(jù)“地導(dǎo)”說(shuō)，雖然物業(yè)收費(fèi)有些彈性，但也不是滿(mǎn)天要價(jià)，還是有一定的標(biāo)準(zhǔn)的。房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了指導(dǎo)性意見(jiàn)，物業(yè)公司可以在一定的范圍內(nèi)，通過(guò)與業(yè)主的協(xié)商自行掌握收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用按月計(jì)算。物業(yè)公司的收入來(lái)自業(yè)主支付的管理費(fèi)，那就要百分之百地滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求，業(yè)主滿(mǎn)意度高，物業(yè)公司才能有更多的利潤(rùn)。

國(guó)家宏觀上對(duì)房屋管理特色——所有房屋都要征物業(yè)稅

在比利時(shí)，所有的房屋都要征物業(yè)稅，這與物業(yè)管理費(fèi)是兩個(gè)概念。在比利時(shí)，對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，這個(gè)稅還是相當(dāng)大的一筆支出。因此，一般買(mǎi)房都是自住，很少有炒樓花的。從一條國(guó)家級(jí)的規(guī)定看，房地產(chǎn)業(yè)自然就比較穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落，不會(huì)直接影響民眾的日常生活。

對(duì)于住宅，分新房和二手房?jī)煞N情況。對(duì)于新房，買(mǎi)房的第一年，要收取增值稅，統(tǒng)一為住房市場(chǎng)價(jià)格的21%。這個(gè)稅由開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)擁有者交納，一般也就含在房?jī)r(jià)里面了。另外，對(duì)于住滿(mǎn)5年以上的老房子，如果要進(jìn)行大裝修，也要收取增值稅，價(jià)格為裝修材料費(fèi)及人工費(fèi)的6%。

在比利時(shí)，新建房很少，人們一般都是買(mǎi)賣(mài)二手房，而新房到第二年起也就是二手房了。對(duì)于二手房的物業(yè)稅是這樣征收的：所有住宅都被看做是有出租收入的房產(chǎn)，也就是說(shuō)，只要是住宅，不管你是自住，還是出租給別人，都要對(duì)業(yè)主收取物業(yè)稅。各大區(qū)都有一個(gè)叫做物業(yè)稅管理處的部門(mén)，在每年的固定日期，這個(gè)部門(mén)會(huì)綜合你房子的大小、條件等情況，對(duì)你的房產(chǎn)在一年12個(gè)月的出租收入進(jìn)行“估價(jià)”，然后，業(yè)主必須交納這個(gè)估價(jià)的30%到50%，作為物業(yè)稅。自住房或者是沒(méi)有出租的空房相同對(duì)待。每年交一次。至于究竟是30%還是50%，要根據(jù)你房子的地段來(lái)決定。如位置相對(duì)好200平方米的房子，一年交物業(yè)稅4000歐元，要是用國(guó)內(nèi)的收入比，如同天文數(shù)字一般。