城市社區(qū)中業(yè)委會(huì)自治的困境——以南京市X小區(qū)為例

文/南京理工大學(xué)　干晶晶　王溫馨　孫莎莎

城市社區(qū)中業(yè)委會(huì)自治的困境——以南京市X小區(qū)為例

文/南京理工大學(xué)干晶晶王溫馨孫莎莎

業(yè)委會(huì)是一種新興的社區(qū)自治組織，對于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提升居民自治意識(shí)、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面有重要作用，是基層民主自治未來發(fā)展的趨勢之一。本課題通過對南京市X小區(qū)的實(shí)證調(diào)查，發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中仍存在如對物業(yè)監(jiān)督制約不到位，業(yè)委會(huì)成員專業(yè)性差，業(yè)主的自治意識(shí)、參與積極性差等制約著業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮的問題。作者提出：需要從完善業(yè)委會(huì)的監(jiān)督制約機(jī)制、提升業(yè)委會(huì)成員自身素質(zhì)、提升業(yè)主自治意識(shí)、明確物業(yè)公司的責(zé)任與義務(wù)和發(fā)揮政府對業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)規(guī)范作用等方面入手解決。

業(yè)主；業(yè)委會(huì)；社區(qū)自治

一、X小區(qū)基本情況

X小區(qū)位于南京市玄武區(qū)，占地6萬多平方米，房屋總建筑面積12余萬平方米，其中住宅928套，非住宅1200m2。X小區(qū)毗鄰著名風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景秀麗。周邊有兩大超市、兩大集貿(mào)市場；兩家醫(yī)院、多家藥房，還有工行、建行、農(nóng)行等營業(yè)廳?？拷變簣@、兩所中學(xué)，另外，地鐵、公交在該小區(qū)均設(shè)有站點(diǎn)，交通極為便利。該小區(qū)由于其中一半以上的業(yè)主是同一所大學(xué)的教職工，雖說彼此之間不一定認(rèn)識(shí)，但也可算為半個(gè)熟人社區(qū)?，F(xiàn)X小區(qū)業(yè)委會(huì)為第三屆，共有9位成員，皆是通過業(yè)主自薦后參與全體業(yè)主民主選舉產(chǎn)生。

二、小區(qū)業(yè)委會(huì)自治的困境

（一）X小區(qū)業(yè)委會(huì)的艱難落成。到目前為止，X小區(qū)的業(yè)委會(huì)已經(jīng)經(jīng)歷三屆更迭，現(xiàn)在的第三屆業(yè)委會(huì)是運(yùn)行最穩(wěn)定的一屆。第一屆業(yè)委會(huì)選舉籌備不足，選票不集中，回收率低，操作不得力，沒有一個(gè)候選人選票過半，故選舉失敗，第一屆業(yè)委會(huì)夭亡。

第二屆業(yè)委會(huì)的選舉籌辦吸取了第一次選舉失敗的經(jīng)驗(yàn)，加大宣傳力度。通過公示候選人照片，發(fā)布候選人的競選宣言，增加候選人的曝光度，讓業(yè)主們能夠認(rèn)識(shí)了解后選人。同時(shí)邀請大學(xué)生志愿者以中立者的身份來派發(fā)回收選票。這樣一來業(yè)主們的選票更加集中，投票率回收率也明顯提高。故而第二次業(yè)委會(huì)選舉順利落成。

第三屆業(yè)委會(huì)是在第二屆業(yè)委會(huì)自動(dòng)解體的基礎(chǔ)上民主選舉產(chǎn)生的。這次選舉除了公布了競選者的照片以及競選宣言，候選者還主動(dòng)去每個(gè)樓棟與業(yè)主見面，向業(yè)主們進(jìn)行自我介紹，同時(shí)闡述自己的競選成功之后的工作內(nèi)容。讓業(yè)主們更加切切實(shí)實(shí)地了解候選人。相比較前兩次，第三次業(yè)委會(huì)選舉更加民主，也更加透明，業(yè)主和候選人之間還有了互動(dòng)。

（二）歷經(jīng)波折的第三屆業(yè)委會(huì)履職。詳情如下：

1.新舊更替的波折。業(yè)委會(huì)更迭中，第三屆業(yè)務(wù)會(huì)的履職歷經(jīng)波折。由于第二屆業(yè)委會(huì)內(nèi)部運(yùn)作上存在運(yùn)作不透明、決策不民主的問題。例如，就重大問題的決策要不要讓樓棟代表參加上內(nèi)部出現(xiàn)了兩種意見。一種是以青年成員為主的“民主派”，認(rèn)為重大事項(xiàng)決策會(huì)議要通知樓棟代表參加，另一種則以老年成員為主的“保守派”，認(rèn)為業(yè)委會(huì)成員足以代表所有業(yè)主做決定，不需通知樓棟代表參會(huì)。此外，“保守派”跟“民主派”在價(jià)值觀上、辦事方式上有許多分歧，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)內(nèi)部分裂，最后業(yè)委會(huì)履職未滿一年就自動(dòng)解體。

第三屆業(yè)委會(huì)落成之后與第二屆業(yè)委會(huì)進(jìn)行交接，但是卻遭遇阻攔。第三屆業(yè)委會(huì)委員多是當(dāng)初的樓棟代表，屬于“民主派”，與第二屆業(yè)委會(huì)存在矛盾。整個(gè)交接過程十分不順利，拉鋸戰(zhàn)長達(dá)半年之久，最后還是在街道的介入之下，第二屆業(yè)委會(huì)才交出業(yè)委會(huì)的賬戶、公章以及一些資料。

2.難以確定的樓棟代表。業(yè)主們普遍存在的“搭便車”的思想，參與積極性不高。為此，業(yè)委會(huì)積極走訪、聯(lián)系、了解和動(dòng)員促使業(yè)主們選出自己的樓棟代表。由于業(yè)主們的意見難以集中且自治意識(shí)淡薄，樓棟代表一直難以確定。后由業(yè)委會(huì)提出一份建議名單，再來聯(lián)絡(luò)業(yè)主，從容易確定的到不易確定的樓棟，如此反復(fù)，樓棟代表最終被一一確定。

3.業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的矛盾周旋。X小區(qū)的物業(yè)公司曾經(jīng)侵吞了業(yè)主50多萬的小區(qū)內(nèi)的公共收益，業(yè)委會(huì)前去協(xié)商之后，物業(yè)仍不同意歸還。最后業(yè)委會(huì)成員利用該小區(qū)的特殊優(yōu)勢（該小區(qū)一半以上的業(yè)主是同一所大學(xué)的教職人員），即讓學(xué)校財(cái)務(wù)處暫緩發(fā)放為教師代繳的一年37萬的物業(yè)費(fèi)。當(dāng)年37萬的物業(yè)費(fèi)沒有收到后，物業(yè)公司仍然拒不同意歸還公共收益。一直到第二年，物業(yè)才同意將其歸還。

4.業(yè)主們的維權(quán)行動(dòng)。X小區(qū)內(nèi)一家沿街門面想要開飯店，但是考慮到飯店會(huì)造成很大的噪音污染和廚余污染，嚴(yán)重?fù)p害小區(qū)的品質(zhì)，附近幾棟業(yè)主們進(jìn)行了集體抗議。當(dāng)時(shí)正處在第三屆業(yè)委會(huì)籌備階段，籌備小組在分身乏術(shù)的情況下，仍然花許多時(shí)間以業(yè)委會(huì)聯(lián)合物業(yè)的名義起草了長達(dá)兩頁的抗議書，與街道以及居委會(huì)交涉，但是卻得不到回應(yīng)。隨后，籌備小組動(dòng)員業(yè)主給12345打電話、跟市委書記信箱反映，甚至將抗議文件投遞各個(gè)有關(guān)部門，最后迫使街道社區(qū)管理中心配合城管中隊(duì)承辦解決這個(gè)問題。

三、X小區(qū)業(yè)委會(huì)自治的困境原因

（一）決策未能體現(xiàn)業(yè)主的意志，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)意識(shí)差。業(yè)委會(huì)業(yè)主自治的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的作用應(yīng)該體現(xiàn)業(yè)主的意志，保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。而在X小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)的履職期間，業(yè)委會(huì)這項(xiàng)職能未能很好地履行。業(yè)委會(huì)濫用業(yè)主賦予的權(quán)力，決策不透明不民主。部分成員希望獲得補(bǔ)貼，服務(wù)意識(shí)差，私心較重。這樣的業(yè)委會(huì)缺少監(jiān)督，容易導(dǎo)致以權(quán)謀私的情形出現(xiàn)，更是無法體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，保障業(yè)主的利益。

（二）業(yè)主自治意識(shí)不足，參與小區(qū)管理積極性不高。在X小區(qū)第三屆業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)期間，我們隨機(jī)發(fā)放了50份《業(yè)主參與業(yè)主自治的意識(shí)調(diào)查問卷》，并進(jìn)行有關(guān)訪談。發(fā)現(xiàn)參與程度上年齡結(jié)構(gòu)不均衡，中老年人參與比較多，年輕人參與不足；問卷調(diào)查對象有40%的人不知道如何聯(lián)系到業(yè)委會(huì)主任或業(yè)委會(huì)成員，參與自治的意識(shí)不足；80%的人不愿擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員，有50%的人是因?yàn)闆]時(shí)間，6%的人是因?yàn)榇嬖诖畋丬囆睦恚?4%的人是因?yàn)閷ο嚓P(guān)知識(shí)不了解。從問卷的反饋來看，大部分業(yè)主不了解業(yè)委會(huì)的工作，不關(guān)心業(yè)委會(huì)的決策。由受教育程度和傳統(tǒng)文化的限制，業(yè)主們?nèi)狈褚庾R(shí)，認(rèn)識(shí)不到在建筑區(qū)分權(quán)下小區(qū)的管理理應(yīng)由業(yè)主們共同決定，參與小區(qū)管理的主動(dòng)性、積極性不足。

（三）物業(yè)公司的專業(yè)性差，自身定位不清。X小區(qū)的物業(yè)之所以敢侵吞業(yè)主50余萬的公共收益，其根本是在于其自身的定位不清。該物業(yè)為開發(fā)公司遺留物業(yè)，物業(yè)公司錯(cuò)誤地認(rèn)為自己是小區(qū)的管理者，是小區(qū)的“主人”，缺乏為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)。

（四）政府公權(quán)力介入的不及時(shí)不適度。居委會(huì)作為基層群眾性自治的組織，應(yīng)以指導(dǎo)、協(xié)助的身份介入社區(qū)自治。但是，在X小區(qū)業(yè)主維權(quán)事件中，居委會(huì)扮演的角色作用微乎其微，街道社區(qū)管理中心則是在上級發(fā)布指令之后才給予配合解決。公權(quán)力的介入不及時(shí)，使業(yè)主權(quán)益得不到及時(shí)地維護(hù)，打擊了業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)的積極性，不利于業(yè)主自治的發(fā)展。

四、改進(jìn)的措施及建議

（一）完善業(yè)委會(huì)的監(jiān)督制約機(jī)制。缺乏監(jiān)督的權(quán)力會(huì)被濫用，業(yè)委會(huì)自治也需要監(jiān)督才能更好地執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決策，維護(hù)業(yè)主的利益。為了業(yè)委會(huì)的規(guī)范運(yùn)行，監(jiān)督制約必不可少。

業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公開小區(qū)管理事項(xiàng)以及資金使用去向等等，主動(dòng)接受業(yè)主的監(jiān)督，聽取業(yè)主意見，針對業(yè)主的質(zhì)詢要及時(shí)進(jìn)行公示告知。同時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)定期在業(yè)主大會(huì)上進(jìn)行工作匯報(bào)，接受業(yè)主大會(huì)的決策。當(dāng)業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)有越權(quán)或者危害全體業(yè)主的行為時(shí)，可以依照協(xié)議解聘業(yè)委會(huì)委員。另外可以在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立監(jiān)督管理的組織，匯總業(yè)主的意見建議，在管理規(guī)約允許的范圍內(nèi)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的業(yè)務(wù)工作、財(cái)務(wù)資金和法律事務(wù)等方面，更好地促進(jìn)小區(qū)的順利健康發(fā)展。

（二）提升業(yè)主自治意識(shí)，提高業(yè)主參與積極性。自治意識(shí)是業(yè)主自治的前提，只有當(dāng)業(yè)主們意識(shí)到自己是社區(qū)的主人、是小區(qū)的管理者，業(yè)主們才會(huì)聯(lián)合起來，共同參與，共同管理小區(qū)，維護(hù)自己的權(quán)益。

自治意識(shí)的培養(yǎng)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，需要?jiǎng)訂T各方力量來加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，樹立正確的自治觀念。業(yè)委會(huì)可以通過制作宣傳手冊、組織講座等形式來幫助業(yè)主們認(rèn)識(shí)到業(yè)主自治的思想、正視自己的權(quán)利、提高自身維權(quán)意識(shí)。物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)要將自己運(yùn)作信息公開化，尤其是要財(cái)務(wù)透明，打破與業(yè)主之間信息不對稱的局面，增加業(yè)主對業(yè)委會(huì)工作的了解，進(jìn)而支持配合業(yè)委會(huì)和物業(yè)的工作。

豐富業(yè)主之間的互動(dòng)，培養(yǎng)社區(qū)歸屬感。使業(yè)主自覺主動(dòng)地參與到社區(qū)治理與建設(shè)中來。培養(yǎng)歸屬感的核心在于業(yè)主之間的互動(dòng)，當(dāng)鄰里之間來往密切，就更容易形成社區(qū)規(guī)范。利用社區(qū)活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)新媒體如實(shí)名制建群等渠道，拓寬業(yè)主互動(dòng)渠道，使溝通交流不受時(shí)空限制，隨時(shí)隨地交流討論小區(qū)事務(wù)。

（三）明確物業(yè)公司的責(zé)任與義務(wù)，加快物業(yè)公司專業(yè)化進(jìn)程。物業(yè)公司與業(yè)主之間是被雇傭和雇傭關(guān)系，物業(yè)公司的角色定位并非“管理者”，而是“服務(wù)者”，是業(yè)主們聘用的“管家”。物業(yè)要轉(zhuǎn)變角色定位，更新思想觀念，規(guī)范運(yùn)營管理，提高服務(wù)質(zhì)量。要公開接受業(yè)主監(jiān)督，虛心接受業(yè)主建議，提升業(yè)主對物業(yè)的滿意度。

（四）發(fā)揮政府對業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)規(guī)范作用。業(yè)委會(huì)自治的發(fā)展時(shí)間尚短，除了需要一個(gè)安定有序的社會(huì)環(huán)境來維護(hù)其正常運(yùn)作外，還需要政府職能部門的指導(dǎo)和幫助。相關(guān)政府部門要幫助業(yè)委會(huì)建立日常的規(guī)章制度，使之開展工作有法可依。當(dāng)業(yè)主或者業(yè)委會(huì)一己之力無法解決的時(shí)候，政府部門要及時(shí)干預(yù)，給出可行的解決措施。政府干預(yù)指導(dǎo)要適時(shí)、適度、合理介入。注重提高自身公共服務(wù)能力，提高辦事效率，滿足人們不斷提高的公共服務(wù)的需求。

（指導(dǎo)教師：李學(xué)斌副教授）

[1]]吳同.中國城市社區(qū)管理中業(yè)委會(huì)的自治困境——以上海市FX小區(qū)為例[J].上海城市管理,2013(04):42-46.

[2]王靜.我國城市社區(qū)業(yè)主自治問題研究[D].山東大學(xué),2012

[3]張中.業(yè)主自治的理論基礎(chǔ)[J].中外企業(yè)家,2009(07):74-75.

[4]王夕瑞.政府公權(quán)力對業(yè)主自治權(quán)的介入——以行政法為視角[J].山東審判,2012(06):63-66

[5]吳蕓蕓.業(yè)主委員會(huì)自治困境研究——以東莞新天地華庭小區(qū)業(yè)委會(huì)為例[D].廈門大學(xué),2014.