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    房地產(chǎn)價值影響因素研究

    2016-11-24 08:16:00陳初羽
    2016年34期
    關鍵詞:影響因素

    陳初羽

    摘 要:近年來,房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了較大的波動,二三線城市房地產(chǎn)庫存增多,而一線城市房地產(chǎn)供不應求。在“供給側(cè)改革”和“去庫存”的背景下,房地產(chǎn)的評估業(yè)務量大量增長。對房地產(chǎn)價值影響因素的分析有助于高質(zhì)量地完成評估業(yè)務。

    關鍵詞:房地產(chǎn)價值;房地產(chǎn)評估;影響因素

    房地產(chǎn)價格是其價值的貨幣表現(xiàn)形式,即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中,凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)。在“供給側(cè)改革”、“去庫存”的大環(huán)境下,房地產(chǎn)的評估尤為重要。房地產(chǎn)的價值由多種因素影響,主要可以分為四類,即自身狀況因素、市場供求因素、經(jīng)濟因素與行政因素。

    一、房地產(chǎn)自身狀況因素

    房地產(chǎn)的自身狀況包括很多,比如位置、產(chǎn)權狀況、建筑結(jié)構(gòu)、裝修等等。然而對房地產(chǎn)價值影響最大的還是房地產(chǎn)所處的地理位置。房地產(chǎn)界的有句名言:位置決定一切。當然這句話有些絕對,但是從另外一方面充分肯定了位置對于房地產(chǎn)價值的重要性。人們因不同的目的而持有房地產(chǎn),然而這些目的絕大部分都需要滿足各種生活生產(chǎn)活動與經(jīng)濟活動,房地產(chǎn)位置的好壞對其所有者及使用者的生活舒適便利程度、經(jīng)濟收益狀況等都有著直接的影響。因此,房地產(chǎn)的位置對其價值有著較大的影響,特別是在城市中,房地產(chǎn)位置的好壞基本決定了其價格。

    一般來說,按照房地產(chǎn)的用途,可以將其分為居住型房地產(chǎn)和商用型房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)對于位置好壞的評定標準也不同。居住型房地產(chǎn)的主要功能為居住、滿足日常生活需要,因此其地理位置的優(yōu)劣主要取決于所處的區(qū)域交通是否便利、附近是否有超市、距醫(yī)院、學校等距離的遠近、小區(qū)周圍環(huán)境是否優(yōu)良等。這些因素主要定了住戶的舒適程度和便利程度。不同于住宅型房地產(chǎn),商用型房地產(chǎn)更注重其人口、經(jīng)濟方面的因素,如所處區(qū)域的人流量大小、所處區(qū)域商業(yè)繁華程度、周圍的商業(yè)服務及配套設施的情況等等。商用型房地產(chǎn)所處的地理位置應該為其帶來期望的經(jīng)濟利益,不同的位置決定了其發(fā)展前景及價值的高低。

    另外,是房地產(chǎn)的權利狀況也會對房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)權利狀況,包括土地使用權性質(zhì),土地使用權的權屬狀況,土地使用年限,建筑物的權屬狀況,房屋所有權或房屋使用權、獨立權或共享所有權,房地產(chǎn)設定的其它權利狀況等。房地產(chǎn)的權利狀況反映了房地產(chǎn)被法律承認的權利的類型。

    二、市場供求因素

    房地產(chǎn)也是一種商品,滿足供求曲線。房地產(chǎn)供求狀況主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。某一時期,當房地產(chǎn)需求大于供給時,房地產(chǎn)價格就會上升;反之,當房地產(chǎn)供給大于需求時,房地產(chǎn)價格就會下降。

    近年來,一線城市的房價不斷攀升,二三線城市房價低迷,另外,一線城市“高價學區(qū)房”、“房王”的頻出也是供求狀況對房地產(chǎn)價值影響的反映。房地產(chǎn)庫存過剩及大量的購房需求共同存在狀態(tài)的根本原因是供給與需求的不匹配。為解決這些問題,中央對房地產(chǎn)提出了“側(cè)供給改革”,即從供給的角度提供高質(zhì)量、符合市場需求的房地產(chǎn),改善樓市供應結(jié)構(gòu)性失衡。對于二三線城市的庫存,鼓勵加快城市化,通過提高農(nóng)民工的購買力來“去庫存”。然而,在一線城市,土地作為一種稀缺資源,隨著某些房地產(chǎn)需求的不斷增加,其價格會在一定時間內(nèi)保持持續(xù)的上漲??梢灶A見的是,房地產(chǎn)“側(cè)供給改革”會引起成交量的增加,因此也對評估人員提出了更高的標準和要求,評估人員要在價格時刻變化的情況下,迅速、準確地為各類經(jīng)濟事項提供評估服務。

    三、經(jīng)濟因素

    (一)國民經(jīng)濟發(fā)展水平。自改革開放以來,我國經(jīng)濟飛速發(fā)展,國民經(jīng)濟發(fā)展水平顯著提高,人們的生活水平得到了極大地改善,將熱點投入到改善居住條件上,推動了房地產(chǎn)價格的增長。國民經(jīng)濟發(fā)展水平的提高也改善了總體投資環(huán)境,投資者信心增加,進而房地產(chǎn)的供給增加。房地產(chǎn)供給的增加帶動了房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)如建筑、鋼鐵、水泥、家居家裝等,這些相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及價格的提高也會反過來推動房地產(chǎn)價格的增長。同時,國民經(jīng)濟發(fā)展水平的提高也說明了社會生產(chǎn)力以及社會生產(chǎn)效率的提升,對廠房、辦公樓等的需求和要求增加,會促使房地產(chǎn)的升級和價格的上漲。

    (二)物價水平。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,的物價水平不斷提高,房地產(chǎn)的價格也會隨之不斷上升。首先,物價水平的不斷提高,使得市場上的商品價格提高,房地產(chǎn)的相關行業(yè)如建筑、家裝家居等的價格也會相應提高,最終導致房地產(chǎn)行業(yè)其次,整體價格的提高。其次,物價水平的提高往往會伴隨高通貨膨脹。由于房地產(chǎn)具有消費與投資的雙重屬性,有保值和增值的功能,人們在高物價水平、高通貨膨脹時會傾向于購買房地產(chǎn)來將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實物資產(chǎn)來規(guī)避風險,由此物價水平也推動了房地產(chǎn)價格的變動。

    (三)利率水平。由于房地產(chǎn)開發(fā)商需要的資金及購房者的購房貸款大多來自于銀行的貸款,利率的變動會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生較大的影響。利率的變化會導致開發(fā)商成本以及購房者的購房成本的變化,進而通過供求關系來影響房地產(chǎn)的價格。一方面,利率上漲,開發(fā)商的融資成本增加,使得開發(fā)商減少房地產(chǎn)的開發(fā),進而減少了房地產(chǎn)的供給。另一方面,利率上漲,購房者的貸款增加,導致購房成本增加,打消購房者的積極性,從而減少了房地產(chǎn)的需求。利率的變化從而導致的供給和需求變化是同時的,但從實踐經(jīng)驗來看,一般都是利率上升房價下降,利率下降房價上漲。

    (四)貨幣供應量。貨幣供應量是一國在某一段時期為服務社會經(jīng)濟運轉(zhuǎn)所發(fā)行的貨幣存量,它一般要跟實體經(jīng)濟保持匹配。當實體經(jīng)濟規(guī)模一定時,增加貨幣供應量會導致房地產(chǎn)價格上升,減少貨幣供應量則會導致房地產(chǎn)價格下降。首先,貨幣供應量增加會使得人們對房地產(chǎn)的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求,根據(jù)供求曲線,需求增加,房地產(chǎn)的價格上漲。其次,充足的貨幣供應,會增加市場的活躍度與流動性,使得房地產(chǎn)開發(fā)商更容易從銀行融資,進而加大對房地產(chǎn)的投資力度,增大房地產(chǎn)的供給量,進而影響房地產(chǎn)的價格。

    (五)居民收入水平。近年來雖然經(jīng)濟增長放緩,但居民收入水平仍保持較快的增長速度。一般來說,居民收入水平越高,其對改善住房環(huán)境的愿望就越強烈。通常,居民收入水平的提高也會改變?nèi)藗儗幼〉膬r值觀。而且住宅類房地產(chǎn)的價格一般彈性較小,因此,居民收入水平的提高往往會導致房地產(chǎn)價格的上升。

    四、行政因素

    (一)城市和土地規(guī)劃政策。城市和土地規(guī)劃政策對房地產(chǎn)的價格有著重大的影響作用。首先,當某個地區(qū)被規(guī)劃成為新區(qū)、開發(fā)區(qū)時,該地區(qū)的優(yōu)惠的政策會吸引更多的資本,從而帶動整個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展狀況,房地產(chǎn)的價格也會隨之增長。其次,當農(nóng)田耕地被規(guī)劃成為城市建設用地后,其土地價格增加,也會導致房地產(chǎn)最終價格的增加。故政府在制定相關規(guī)劃政策時,會綜合考慮各種因素,避免房地產(chǎn)價格的盲目抬高,保證行業(yè)的健康發(fā)展。

    (二)房地產(chǎn)價格政策與稅收政策。房地產(chǎn)價格政策是我國的一項宏觀調(diào)控政策,對房地產(chǎn)的價格有著重要的影響作用。房地產(chǎn)價格政策,比如增收房產(chǎn)稅、出臺限購政策、提供住房補貼等,是為了維持房價健康發(fā)展的一種手段。然而,某些房地產(chǎn)是剛需,彈性較小,如學區(qū)房等,出臺的房地產(chǎn)政策就收效甚微,反而會增加購房成本,使情況惡化。稅收政策通過影響開發(fā)成本進而影響房地產(chǎn)的價格。

    參考文獻:

    [1] 安輝,王瑞東.我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財經(jīng)科學,2013(3):115-124.

    [2] 李星星.房地產(chǎn)價格影響因素定性分析[J].財經(jīng)界:學術版,2016(4):31-31.

    [3] 童長锜,楊和禮.房地產(chǎn)價格影響因素研究[J].建筑經(jīng)濟,2007(s1):190-192.

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