就上海房價瘋漲的原因分析與建議措施

杜華峰

摘 要：本文從春節(jié)后上海房價瘋漲的基礎(chǔ)上，認(rèn)為上海房價在一定程度上存在泡沫，同時分析了影響其瘋漲的主要因素。對此針對其影響因素提出了相應(yīng)的建議措施，最后提出作為當(dāng)代大學(xué)生如何理智的看待房價瘋漲的現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞：房價；瘋漲；措施

今年春節(jié)，一線城市如上海、北京等地的房價出現(xiàn)了一定的泡沫現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)“一天提三次價” 的局面。很多市民對此次房價的上漲是否理性產(chǎn)生了質(zhì)疑，在社會上產(chǎn)生了一定的恐慌與不良的氛圍。

為什么會導(dǎo)致上海房價瘋漲的局面？

1、土地資源急劇減少。據(jù)上海市土地資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年規(guī)劃可用建設(shè)用地面積為550-750公頃，而2015年規(guī)劃可用建設(shè)用地面積為400-600公頃與此同時，近期占地963英畝的迪士尼樂園的落戶，勢必將加速上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這促使土地使用面積本就緊張的上海更加寸土寸金，供需關(guān)系不平衡，房價勢必遭到哄抬。

2、消費(fèi)水平及購買力的提高。隨著人們收入的增加，消費(fèi)水平也大幅上漲，人們的生活水平迅速提高，這是造成房價瘋漲的最根本的因素。上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年上海居民消費(fèi)價格（CPI）比上年上漲2.4%，漲幅比上年回落0.3個百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格（PPI）比上年下降3.9%，降幅比上年擴(kuò)大2.8個百分點(diǎn)；工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格下降9.4%，降幅擴(kuò)大5.3個百分點(diǎn)。盡管人們的收入和生活水平得到了大步提高，但很多上海當(dāng)?shù)氐木用裾J(rèn)為把相同金額的錢存進(jìn)銀行和買房來進(jìn)行再投資相比，購房進(jìn)行再投資的利益遠(yuǎn)大于存入銀行的利息。實(shí)質(zhì)上，這些當(dāng)?shù)厝速彿坎⒉皇菫榱顺鲎猓峭ㄟ^買房的方式來等待增值的機(jī)會。

3、首付政策。全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩提醒：“一線城、市房價高漲，既有近期房地產(chǎn)去庫存政策密集推出的外溢效應(yīng)，也是剛性需求進(jìn)一步釋放的表現(xiàn)?！睂τ谀切┯袆傂璧娜?，近幾年，由于中國銀行下調(diào)了房屋購買的首付款，刺激了人們購房、搶房的神經(jīng)，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場“供不應(yīng)求”的局面。

4、信貸寬松。根據(jù)央行上?？偛康慕y(tǒng)計，2015年上海地區(qū)新增本外幣個人住房貸款1539.7億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元。今年1月上海地區(qū)個人住房貸款單月增加346.3億元，單月增量打破去年9月創(chuàng)下的紀(jì)錄，創(chuàng)下近三年來新高。環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元，而其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143.7億元。這主要是由于基準(zhǔn)利率在下降，個人投資風(fēng)險較小，銀行的寬松的貨幣政策的影響。

5、稅收優(yōu)惠。上海市對購買中、高端的首套房實(shí)行一半契稅的政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。同時在春節(jié)前夕，上海市政府頒布營業(yè)稅減免政策，內(nèi)容是：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。新政落地后，將提高買賣雙方的交易熱情，增加供給。

6、房產(chǎn)庫存。根據(jù)近幾年房地產(chǎn)銷售情況來看，上海市住宅存銷比在14個月左右。若存銷比低于14個月，意味著房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價勢必會呈現(xiàn)上漲的趨勢，反之，則表明供大于求，房價下跌。春節(jié)前后幾個月，上海房產(chǎn)的存銷比明顯小于14個月，意味著遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的飽和度。

采取什么調(diào)控手段應(yīng)對高房價？

1、實(shí)行嚴(yán)格的限購政策?！跋拶徚睢敝忻鞔_提出，在中心城市應(yīng)長期實(shí)施商品住宅限購，徹底遏制投機(jī)和過度投資，基本限購令符合絕大數(shù)居民的居住，不會和其他購房政策相沖突，對房價的穩(wěn)定起著很大的作用。

2、稅收差異化。國家應(yīng)該對首套房和二套房進(jìn)行明顯的稅收差異化。具體方法如下：降低首套房的契稅，保障中低收入家庭、困難家庭的基本住房需求。適當(dāng)?shù)奶岣叨追考捌湟陨系钠醵?，緩解惡意炒房的問題。同時貸款利息抵扣所得稅等都將對剛性需求的形成了正面的激勵。

3、合理規(guī)劃城市布局 充分利用土地資源。土地是不可再生資源，唯有合理規(guī)劃城市的布局，才能充分利用土地資源，使土地的利用率達(dá)到最佳，節(jié)省更多的土地資源。同時，應(yīng)該盤活城市閑置資源，特別是房企長期囤貨沒有開發(fā)的土地。實(shí)施棚戶區(qū)改革制度，加大城市低效利用的再開發(fā)，支持棚戶區(qū)的城中村改造，從而根本上解決房價過度上漲問題。

4、對違規(guī)違法行為采取嚴(yán)懲措施，加強(qiáng)市場監(jiān)管。上海市政府應(yīng)該頒布一系列條例，對非法牟利，破壞房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的不法分子實(shí)施嚴(yán)厲的打擊，整頓行業(yè)作風(fēng)，提高行業(yè)內(nèi)部工作人員的整體素質(zhì)，惡意勾結(jié)炒房行為一旦發(fā)現(xiàn)，依法制裁。

5、加強(qiáng)市場預(yù)期管理。加強(qiáng)市場預(yù)期管理，有效的避免房價出現(xiàn)異常的情況，提前做好防范措施。目前社會上存在這一種不良的風(fēng)氣，認(rèn)為房地產(chǎn)的投資前景不錯，不少市民通過購房進(jìn)行再投資，從而造成市場上房價的瘋漲，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)期管理，有效的避免房價出現(xiàn)異常的情況，提前做好防范措施。

6、信貸政策實(shí)行差別化。上海市政府應(yīng)該采取信貸政策的差別化，對首套房、二套房、三套房應(yīng)明確提出層數(shù)，使其產(chǎn)生層次性與差別化。

作為當(dāng)今的大學(xué)生怎樣看待上海房價的瘋漲現(xiàn)象？

1、樹立正確的購房觀。處在當(dāng)今社會的我們，我們應(yīng)該有一種先進(jìn)并且摒棄傳統(tǒng)的思想，樹立正確的消費(fèi)觀與購房觀。作為大學(xué)生，住房消費(fèi)量力而行，不必盲目的跟從社會上的不良現(xiàn)象，要有明確的是非觀與價值觀。

2、理性的看待房價的變化，保持樂觀的心態(tài)。家自古以來都是穩(wěn)定、溫暖、和諧的象征，但面對異常的房價飆升，我們應(yīng)該理性的看待房價的變化，同時應(yīng)該相信國家會出臺一些政策制度來緩解房價的異常。同時，保持一顆積極樂觀的心態(tài)，才能在迷茫的社會中找到方向。

3學(xué)會關(guān)注房價動態(tài)。就業(yè)、擇業(yè)本就是一項(xiàng)難題，剛畢業(yè)的大學(xué)生拿著微不足道的薪水想要自給自足已是不容易，況且想要單獨(dú)買下一套房子無疑是癡人說夢。生活在快節(jié)奏的我們，要時刻關(guān)注房價變化的動態(tài)，在有能力情況下可以通過父母的幫助選擇合適的用房，而非單單機(jī)械的單一工作。（作者單位：西華大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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http：//news.xinhuanet.com/politics/2016-01/20/c_128649086.htm

[5] 上海首月房貸增量創(chuàng)新高 6家銀行首套利率低至8.5折

http：//finance.sina.com.cn/roll/2016-02-26/doc-ifxpvysx1661308.shtml