天津市商品住宅價格變動實證分析

吳奇

摘要：通過分析商品住宅價格變動的影響因素，確立研究指標，并借助天津市2001年到2010年社會與經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用Eviews軟件，對數(shù)據(jù)進行回歸分析，得到天津市商品住宅價格變動回歸方程，從而為房地產企業(yè)決策以及政府制定政策提供理論模型。

關鍵詞：價格變動；回歸分析一、研究背景及意義

20世紀80年代以來，我國的房地產業(yè)高速發(fā)展，逐漸成為經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力之一。一方面，房地產投資在我國的GDP中占有較大比重；另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，據(jù)初步估計，我國每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關產業(yè)170-220元的需求。因此，房地產業(yè)的健康發(fā)展既是房地產市場本身的需要，也是宏觀經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要。

住宅價格變動的研究，對確保房地產業(yè)的健康發(fā)展有著重要的意義：住宅價格是房地產市場的陰晴表，它能夠反應房地產市場的供需情況，以及政策的影響。就房地產企業(yè)來說，通過對住宅價格變動的研究，確定影響房地產價格的因素，能夠準確及時的預測房地產的價格趨勢及變化規(guī)律，從而作出正確的投資經(jīng)營決策。對政府而言，通過研究住宅價格趨勢及影響因素，不僅為研究房地產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略乃至國民經(jīng)濟規(guī)劃提供了條件，而且為政府適時利用反周期政策調整房地產業(yè)乃至國民經(jīng)濟使其持續(xù)健康發(fā)展提供有效的理論依據(jù)。

二、天津市商品住宅價格變動實證分析

（一）指標的選擇與數(shù)據(jù)來源

影響商品住宅價格（Y）的因素很多，本文選取一般因素進行分析，主要包括：房地產開發(fā)投資（X1）、人口（X2）、居民可支配收入（X3）、利率（X4）、GDP（X5）、商品零售價格指數(shù)（X6）。

本文使用的數(shù)據(jù)是2001-2010年天津市經(jīng)濟與社會發(fā)展的部分時間序列，具體數(shù)據(jù)見下表1。

表1

注：表中數(shù)據(jù)來自《中國房地產統(tǒng)計年鑒》和《天津市統(tǒng)計年鑒》。

（二）模型建立

通過對商品住宅價格長期均衡關系的分析，可以了解影響住宅價格的因素能否以及在多大程度上解釋價格的長期變動。根據(jù)所收集到的數(shù)據(jù)，本文利用多元線性回歸方法對商品住宅價格（Y）進行了逐步回歸分析，回歸方程為：

Y=c+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

（三）回歸分析

由上述分析得出，商品住宅銷售價格(Y)與房地產開發(fā)投資成本（X1）、總人口（X2）、居民可支配收入（X3）、貸款利率（X4）、

GDP(X5)、商品零售價格指數(shù)（X6）6個指標相關，可以分別繪制散點圖來驗證應變量和自變量之間有無明顯線性關系。

在Y—X1、Y—X2、Y—X3、Y—X4、Y—X5、Y—X6的散點圖中，只有Y—X4的散點圖中大部分點不在直線點附近，因此認為貸款利率與商品住宅銷售價格相關關系不明顯。因此在后面的研究中忽略貸款利率對商品房住宅價格的影響，調整后的回歸模型為：

Y=c+β1X1+β2X2+β3X3+β5X5+β6X6

理論上認為可支配收入對商品住宅價格的影響程度最高，因此首先對商品住宅價格和可支配收入進行回歸分析。通過

Eviews軟件，對數(shù)據(jù)進行擬和，用最小二乘法進行估計，結果如表2

表2