論買賣不破租賃制度

【摘要】我國《合同法》第229條規(guī)定了買賣不破租賃制度，其自從被引入我國后，為了適應(yīng)具體國情發(fā)生了多次的變化。筆者縱觀買賣不破租賃制度的發(fā)展歷程及當(dāng)前存在的適用條件三種學(xué)說，總結(jié)出買賣不破租賃規(guī)則適用條件的應(yīng)然架構(gòu)。而目前我國《合同法》第229條的規(guī)定因過于簡單、缺乏操作性必然會導(dǎo)致其缺陷的存在，為了更好的發(fā)揮買賣不破租賃制度的作用，筆者針對完善我國買賣不破租賃制度提出相應(yīng)的對策建議。

【關(guān)鍵詞】買賣不破租賃適用條件法律效力

一、買賣不破租賃制度在我國的發(fā)展歷程

我國《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。此條公認(rèn)為是我國民法關(guān)于買賣不破租賃原則的法律體現(xiàn)。其實，對于買賣不破租賃的規(guī)定并不是現(xiàn)在才有的，這個規(guī)則引入我國后，為了適應(yīng)我國的具體國情也發(fā)生了多次的變化。

清朝和民國兩個時期的民律草案關(guān)于買賣破除或不破租賃原則的設(shè)計條文是比較慎重和具有可操作性的。兩者都將具有對抗第三人效力的租賃權(quán)的標(biāo)的物限制在不動產(chǎn)范圍內(nèi)，并且設(shè)計了配套保護(hù)規(guī)定。新中國成立后，我國民法有了進(jìn)一步的發(fā)展。1981年《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條在立法上正式確立了“買賣不破租賃”的法律制度。但是由于當(dāng)時的社會條件的限制，該法在總則中明確的規(guī)定不適用于個人。之后的民法通則并未明確規(guī)定“買賣不破租賃”原則，最高人民法院在1988年制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》中做了補(bǔ)正，將標(biāo)的限定為“私有房屋”，而沒有擴(kuò)及一切租賃物。直至1999年新的合同法第229條明確地規(guī)定。自此，“買賣不破租賃”原則在我國全面確立。

二、買賣不破租賃制度的適用條件

1.買賣不破租賃制度適用條件的幾種學(xué)說。1.三要件說。三要件說以臺灣學(xué)者王澤鑒先生為代表，他主張“買賣不破租賃”原則只需租賃關(guān)系存在、租賃物交付承租人和出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人三個構(gòu)成要件即可。該三要件說對于“買賣不破租賃”原則必需的三個基本條件進(jìn)行了闡明，但是，對于其中涉及的交付及公示的問題并沒有給予充分考慮。臺灣在后來的債編修正中，對這種公示方式進(jìn)行了改進(jìn)。2.四要件說。史尚寬先生在《債法各論》一書中以租賃有效、租賃物讓與有效、租賃物己交付承租人和出租人將租賃物讓與第三人等四要件為”買賣不破租賃”原則的構(gòu)成要件。該四要件說比上述的三要件說更加嚴(yán)謹(jǐn)，在上述三要件中增加了“租賃物讓與有效”這個必備要件。3.五要件說。臺灣學(xué)者黃立認(rèn)為“買賣不破租賃”應(yīng)當(dāng)有五個構(gòu)成要件：即租賃契約有效；出租人于讓與前已將租賃物交付給承租人；承租人對于租賃物的占有不中止；出租人將租賃物的所有權(quán)讓與第三人；以及限于不動產(chǎn)租賃且須未經(jīng)公證的不動產(chǎn)契約，其期限逾五年或未定期限者。

2.買賣不破租賃制度適用條件的應(yīng)然構(gòu)成。以上三種學(xué)說各個各的的理由，各有各的理解。在參考諸多學(xué)者論述的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為適用“買賣不破租賃”規(guī)則須同時滿足以下條件：1.租賃物須為不動產(chǎn)。雖然《合同法》并未明確規(guī)定“買賣不破租賃”僅適用不動產(chǎn)租賃場合，但司法實踐中以不動產(chǎn)為常態(tài)。不過對于船舶、航空器等特殊動產(chǎn)也可適用此規(guī)則，因其價值大且取得后需要經(jīng)過登記，故可以和不動產(chǎn)比擬。2.承租人與出租人之間須存在有效的租賃合同，在出租人轉(zhuǎn)讓租賃物給第三人時其依然存在和有效，且租賃合同的成立時間先于轉(zhuǎn)讓所有權(quán)合同的成立時間。3.租賃物須為已經(jīng)交付且承租人持續(xù)占有。租賃物的交付僅限于簡易交付，不適用占有改定和指示交付。租賃物僅僅交付于承租人尚不可推定滿足“買賣不破租賃”規(guī)則的適用條件，還需承租人持續(xù)占有租賃物。4.租賃物受讓人須是租賃合同以外的第三人。出粗人將租賃物所有權(quán)讓與第三人，雖以買賣為典型，但并不表示僅適用于買賣，像贈與、互易等只要能是租賃物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為均無不可，不過如果第三人是基于原始取得或者繼承而直接取得租賃物的所有權(quán)的，則不適用法律關(guān)于“買賣不破租賃”原則的規(guī)定。5.租賃合同必須進(jìn)行登記。承租人基于租賃合同占有租賃物只是其擁有租賃權(quán)對抗效力的初步證明，若想獲得“買賣不破租賃”規(guī)則的完滿效力，以租賃權(quán)對抗買受人對租賃物的所有權(quán)仍須將租賃權(quán)按法律規(guī)定向主管部門申請登記。總之，未經(jīng)適當(dāng)?shù)慕桓痘虻怯涀鳛楣颈碚?，原則上不發(fā)生“買賣不破租賃”的效力。

三、買賣不破租賃制度的缺陷及對策建議

1.我國買賣不破租賃制度的缺陷。我國現(xiàn)行《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！痹摋l文過于簡單、實際操作性不強(qiáng)，具體存在以下幾方面的缺陷：

第一，適用范圍過于寬泛。我國《合同法》第229條沒有嚴(yán)格區(qū)分動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃，與德國、法國及日本等國家民法規(guī)定“買賣不破租賃”僅適用于不動產(chǎn)租賃相比略顯不妥，似有統(tǒng)一適用“買賣不破租賃”規(guī)則之嫌。第二，適用條件過于籠統(tǒng)。我國《合同法》第229條規(guī)定，可以說是很注重保護(hù)承租人的利益，但也存在一些不足，會顯得過于簡短籠統(tǒng)，有失法律的嚴(yán)謹(jǐn)。第三，三方利害關(guān)系人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不全面，不能有效的降低因租賃物變動帶來的風(fēng)險，而且在司法實踐中操作性不強(qiáng)，不利于案件的審判。第四，買受人權(quán)利保障救濟(jì)機(jī)制缺乏可操作性。根據(jù)“買賣不破租賃”原則規(guī)定，買受人必須自然同意并進(jìn)而自然承受出租人與承租人雙方當(dāng)事人之間訂立的租賃合同，這種法律強(qiáng)制規(guī)定不僅違背了合同自由原則，對于買受人一方來說也是不公平的，嚴(yán)重缺乏對買受人的權(quán)利保障救濟(jì)制度。

2.完善我國買賣不破租賃制度的對策建議。第一，法律條文中應(yīng)明確“買賣不破租賃”原則的適用條件。根據(jù)筆者在前文對買賣不破租賃適用條件的分析，可知僅以合同法第229條的規(guī)定來規(guī)范買賣不破租賃制度的適用要件是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因而，在適用買賣不破租賃制度時，最好也需對其適用條件進(jìn)行完善，以便更好的保護(hù)承租人和買受人之間的利益，避免因買賣不破租賃制度的適用不明確而導(dǎo)致法律的不公正。

第二，法律條文中應(yīng)完善針對三方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的規(guī)定。在適用買賣不破租賃的情形下，會出現(xiàn)三方當(dāng)事人，即（原）出租人、承租人、受讓人，還會出現(xiàn)三個法律關(guān)系，即（原）出租人與承租人之間的租賃關(guān)系、（原）出租人與受讓人之間的所有權(quán)讓與關(guān)系、受讓人與承租人之間的租賃關(guān)系。對于這三方面的法律關(guān)系，具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，目前我國合同法中僅以“不影響租賃合同的效力”是不能充分保障各方利益的。所以，建議下一步立法時充分考慮保護(hù)承租人和受讓人的權(quán)利，如承租人的押金返還請求權(quán)、受讓人的租金請求權(quán)等。

第三，法律條文中應(yīng)限制租賃物的適用范圍。我國法律對租賃物的范圍未加任何限制，不僅適用于不動產(chǎn)，而且也適用于動產(chǎn)。此種立法模式，大大增加了人們進(jìn)行交易的成本，降低了交易的效率，況且動產(chǎn)多為種類物，即使解除合同也較為容易找到替代品，所以沒有將全部動產(chǎn)列入買賣不破租賃制度保護(hù)的必要。縱觀世界各國立法，多以不動產(chǎn)為限。因此，我國法律也沒有必要將物的全部列入保護(hù)范圍，建議以不動產(chǎn)保護(hù)為原則，再適當(dāng)列入船舶、航空器、大型運(yùn)輸工具、大型機(jī)器設(shè)備等幾類價值較高的大型動產(chǎn)為宜。

第四，規(guī)范租賃權(quán)與抵押權(quán)實現(xiàn)時的沖突。我國法律規(guī)定，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)同時存在于一物之上時，如果租賃權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)的實現(xiàn)并（所有權(quán)的變動）不影響租賃合同的效力，就可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)實現(xiàn)時（所有權(quán)的變動），租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)，就不能適用“買賣不破租賃“的原則。這樣的規(guī)定，筆者認(rèn)為可能會導(dǎo)致人們不愿意、不敢承租帶有抵押的房產(chǎn)，這就是過于絕對化和一體化保護(hù)的缺陷。因此，筆者建議我國可以借鑒日本等國家，將選擇權(quán)賦予抵押權(quán)人，使抵押權(quán)人可以根據(jù)不同的情況，自由地選擇是否放棄抵押權(quán)的優(yōu)先順位，使“買賣不破租賃”原則的適用更加靈活。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]何慧娟.“買賣不破租賃”原則若干法律問題研究：[復(fù)旦大學(xué)碩士學(xué)位論文].上海：復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院，2012年4月.

作者簡介：徐瑤（1991—），女，漢族，陜西西安人，四川省社會科學(xué)院法學(xué)研究所碩士研究生，主要從事民商法研究。