試論《房屋登記辦法》的出臺(tái)對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要性

孔秀琳

摘 要：《房屋登記辦法》比較之前的政策有較大的調(diào)整和創(chuàng)新，對(duì)《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有關(guān)規(guī)定做出了具體的解釋，對(duì)房屋登記進(jìn)行了明確的界定和說明，調(diào)整和完善了登記規(guī)則，規(guī)范了房屋登記行為，極大地維護(hù)了房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)利。因此說房屋登記是一次革命性的變革。文章認(rèn)為，不但要準(zhǔn)確、全面地把握《房屋登記辦法》的精神實(shí)質(zhì)，理解和掌握其中的各項(xiàng)規(guī)定。還要調(diào)整思路、積極投入以便更好地開展工作。

關(guān)鍵詞：房屋登記辦法 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 調(diào)整和創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F293.30

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）04-109-02

2008年7月1日，建設(shè)部第168號(hào)令頒布《房屋登記辦法》正式施行（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。辦法的出臺(tái)是為了適應(yīng)新的房地產(chǎn)形勢(shì)和物權(quán)保護(hù)等方面的需要，與建設(shè)部99號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》相比，《房屋登記辦法》有較大的調(diào)整和創(chuàng)新，本《辦法》對(duì)《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有關(guān)規(guī)定作出了具體的解釋，對(duì)房屋登記進(jìn)行了明確的界定和說明，調(diào)整和完善了登記規(guī)則，規(guī)范了房屋登記行為，極大地維護(hù)了房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)利。可以說房屋登記是一次革命性的變革。因此，我們不但要準(zhǔn)確、全面地把握《房屋登記辦法》的精神實(shí)質(zhì)，理解和掌握其中的各項(xiàng)規(guī)定。還要調(diào)整思路、積極投入以便更好地展開工作。筆者認(rèn)為，《房屋登記辦法》的完善主要在以下幾個(gè)方面：

一、《辦法》明確了登記行為的實(shí)質(zhì)

（一）登記行為的本質(zhì)是行政行為

《物權(quán)法》第10條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！边@就授予了登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記行為的權(quán)利，只有在得到這種授權(quán)的情況下，登記機(jī)構(gòu)的登記行為才能發(fā)生公示工信效力。而其他行政機(jī)關(guān)沒有得到這種授權(quán)，自然無權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）登記在性質(zhì)上是物權(quán)公示行為

《辦法》將房屋登記界定為登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為，表明房屋權(quán)屬登記性質(zhì)是物權(quán)公示行為，這與此前的行政確權(quán)是不同的。

（三）登記機(jī)構(gòu)完成行政確認(rèn)的后果是將應(yīng)當(dāng)記載事項(xiàng)記載于登記簿

登記機(jī)構(gòu)完成行政確認(rèn)的后果，是按照申請(qǐng)人的申請(qǐng)將房屋所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)或者其他應(yīng)該記載的事項(xiàng)記載于登記簿。完全記載后，依法發(fā)生物權(quán)變動(dòng)或者對(duì)抗善意第三人。

二、《辦法》擴(kuò)大了房屋登記的范圍

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》只規(guī)定了城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，但對(duì)集體土地上的房產(chǎn)登記一直沒有相應(yīng)的政策法規(guī)，相關(guān)的操作只能參照國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。而《辦法》除了規(guī)定國(guó)有土地范圍的房產(chǎn)登記外，還以獨(dú)立的章節(jié)確立了集體土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬的登記，進(jìn)一步擴(kuò)大了登記機(jī)構(gòu)的登記范圍?！掇k法》第四章對(duì)于集體土地上房屋權(quán)屬登記的對(duì)象、提交材料、登記程序等提出了具體的要求。此外，《辦法》規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書上注明“集體土地”字樣。該條款對(duì)于部分城市出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房問題，明確了城市居民購(gòu)買后不能辦理房產(chǎn)登記，其權(quán)益不能受到法律保護(hù)，直接警示了購(gòu)房者，維護(hù)了交易安全。

三、《辦法》明確了登記簿的核心作用

《物權(quán)法》第16條、建設(shè)部168號(hào)令第5條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！薄段餀?quán)法》第17條規(guī)定權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利證明，如與登記簿不一致，應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)，除登記簿確有錯(cuò)誤以外。建設(shè)部99號(hào)令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定：“房屋所有權(quán)證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益、處分的唯一合法憑證?！?/p>

四、《辦法》強(qiáng)調(diào)了對(duì)個(gè)人權(quán)益的保障

（一）關(guān)于共有房屋的登記問題

《辦法》第13條規(guī)定應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。這一條款很好地解決了一直一來爭(zhēng)議較大的夫妻共有房產(chǎn)的登記問題。我們可以這樣理解，只要在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方無約定為一方所有的，則登記時(shí)應(yīng)由雙方共同申請(qǐng)。

（二）關(guān)于未成年人房屋的處分問題

《辦法》第14條做出了具體的規(guī)定：應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記，并提供未成年人的書面保證。

（三）對(duì)于申請(qǐng)人或者申請(qǐng)材料涉外的登記問題

《辦法》第15條明確要求：“申請(qǐng)人應(yīng)使用中文名稱或姓名”；“申請(qǐng)人提交的證明原件是外文的，應(yīng)提供中文譯本”；“境外的授權(quán)委托書應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理公證或認(rèn)證”。

五、《辦法》設(shè)立了預(yù)告和地役權(quán)登記制度

隨著預(yù)告登記制度的建立，可從根本上改變我國(guó)在現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下，購(gòu)房者在支付房款與取得房產(chǎn)證之間的過渡期所引發(fā)的“一房多售”等權(quán)屬糾紛。它使購(gòu)房者在取得房屋權(quán)屬證書之前的權(quán)益有了明確的法律保護(hù)，有效遏制了開發(fā)商再次售房或者進(jìn)行房產(chǎn)抵押的行為?！掇k法》第67條規(guī)定了四類可以申請(qǐng)預(yù)告登記的情形：（1）預(yù)購(gòu)商品房。（2）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押。（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押。（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

六、《辦法》明確了房屋按基本單元進(jìn)行登記

房屋應(yīng)該按照基本單元進(jìn)行登記。構(gòu)成房屋基本單元的條件：

如國(guó)有成套住宅，以套為基本單元進(jìn)行登記。國(guó)有非成套住宅可以以房屋的棟也可以以房屋的層或間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記，集體土地以宅基地上獨(dú)立建筑進(jìn)行登記，如主房和廚房不聯(lián)在一起的可以分別進(jìn)行登記。但筆者認(rèn)為以一個(gè)宅基地上房屋為基本單元進(jìn)行登記為好，如共有宅基地上以套、間進(jìn)行登記。

七、《辦法》明確了未成年人房屋申請(qǐng)登記，財(cái)產(chǎn)處分的規(guī)定

根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益。除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！苯ㄔO(shè)部168號(hào)令第14條規(guī)定，未成年人房屋應(yīng)該由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記（戶口簿）。監(jiān)護(hù)人如果要處分未成年人財(cái)產(chǎn)，只須提供為未成年利益的書面保證。規(guī)定明確，操作性強(qiáng)。

八、《辦法》明確了注銷登記與撤銷登記的區(qū)別

（一）注銷登記

1.主動(dòng)申請(qǐng)注銷，如房屋滅失，主債權(quán)消滅，抵押權(quán)已實(shí)現(xiàn)，放棄所有權(quán)、抵押權(quán)或者預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記買賣雙方同時(shí)申請(qǐng)注銷等等。

2.房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)生效的法律文書或征收規(guī)定辦法注銷登記。

（二）撤銷登記

撤銷登記是房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)終局裁定的法律文書做出的決定。

九、《辦法》明確了哪些情況可單方申請(qǐng)

建設(shè)部168號(hào)令第12條規(guī)定房屋登記要由相關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但有些情況可單方申請(qǐng)?，F(xiàn)在明確規(guī)定可以單方申請(qǐng)。有下列情形之一，申請(qǐng)房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

1.因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；

2.因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利；

3.因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；

4.有本辦法所列變更登記情形之一；

5.房屋滅失；

6.權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；

7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

十、《辦法》明確了公共設(shè)施及配套用房的所有權(quán)

《辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！贝藯l款使得建筑區(qū)劃內(nèi)的公共所有權(quán)可以依法進(jìn)行登記，減少對(duì)此產(chǎn)生的爭(zhēng)議。

十一、《辦法》提出了對(duì)登記機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)的要求

（一）對(duì)于登記人員的要求

《辦法》第6條規(guī)定登記人員應(yīng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。從事房屋登記審核工作的人員，應(yīng)該取得國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。

（二）對(duì)于登記機(jī)構(gòu)在登記過程中的審查要求

《辦法》明確了登記機(jī)構(gòu)在審查時(shí)，要把形式審查與實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合?！掇k法》第20條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)審查的五個(gè)方面的內(nèi)容?！掇k法》第21條詳細(xì)列舉了七類不予登記的情形?！掇k法》首次提出了工作人員在辦理登記時(shí)，要履行詢問的程序。對(duì)于詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。

（三）對(duì)于登記程序的要求

《辦法》對(duì)于登記程序的五個(gè)環(huán)節(jié)：申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證。并規(guī)定在必要時(shí)，可就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。

（四）對(duì)于登記時(shí)限的要求

《辦法》第23條規(guī)定了各類登記的工作時(shí)限。并強(qiáng)調(diào)公告時(shí)間不計(jì)入規(guī)定時(shí)限，確需延長(zhǎng)登記時(shí)限的，最長(zhǎng)不得超過原時(shí)限的一倍。

（五）對(duì)于法律責(zé)任的追究

《辦法》第92條第2款規(guī)定，對(duì)于給他人造成損害的，由房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過失造成的登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償。

綜上所述，為全面貫徹落實(shí)《房屋登記辦法》的實(shí)施，嚴(yán)密規(guī)范操作程序，必須進(jìn)一步提高自身業(yè)務(wù)水平，正確理解房屋登記法的各項(xiàng)規(guī)章條例，領(lǐng)會(huì)其實(shí)質(zhì)，全面掌握運(yùn)用產(chǎn)權(quán)交易管理業(yè)務(wù)，把工作做細(xì)、做深、做實(shí)。切實(shí)保障房屋交易安全，維護(hù)房屋交易秩序，保護(hù)房屋權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。為創(chuàng)建和諧社會(huì)、和諧小區(qū)，為全體業(yè)主締造一個(gè)更加美好、更加完善、更加舒適的公共居住環(huán)境而努力。

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（作者單位：河南省濮陽(yáng)市房地產(chǎn)交易所 河南濮陽(yáng) 457000）（責(zé)編：若佳）