合同無效的房屋登記實(shí)務(wù)問題

李煒

當(dāng)事人持人民法院生效判決書，要求登記機(jī)關(guān)依據(jù)法院作出的買賣合同無效的判決，將訴爭(zhēng)房產(chǎn)變更登記到原產(chǎn)權(quán)人名下，應(yīng)如何處理？業(yè)界有兩種觀點(diǎn)，觀點(diǎn)一認(rèn)為作為變更登記原因文件的買賣合同被判決無效，登記自然無效，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該依合同無效的生效法律文書辦理登記；觀點(diǎn)二認(rèn)為合同無效的判決與登記效力沒有直接關(guān)系，不能直接作為變更登記的依據(jù)。

一、合同無效的常見情況及產(chǎn)生原因

根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而具體到房屋買賣合同方面，在實(shí)踐中可以大致歸納為幾種情況。

1.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的

經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房是國(guó)家提供給特殊低收入人群的一種社會(huì)保障措施，不符合購(gòu)房資格的借用他人身份購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購(gòu)房者的合法權(quán)益，損害了社會(huì)公平，屬于對(duì)社會(huì)公共利益的侵害，應(yīng)屬無效。

2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二、十三條規(guī)定，無民事行為能力人應(yīng)由其法定代理人代理其民事活動(dòng)；限制民事行為能力人應(yīng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，如無法定代理人的認(rèn)可應(yīng)屬無效合同。

3.開發(fā)企業(yè)無預(yù)售許可銷售期房的

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可制度，對(duì)于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

4.非本農(nóng)村集體成員購(gòu)買集體宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?？梢钥闯?，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸屬集體所有，權(quán)利人只有使用權(quán)，如果任其無限制地轉(zhuǎn)讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實(shí)施的《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中，也未對(duì)此做出突破，而且在大量的司法實(shí)踐中，均認(rèn)定為無效合同。

5. 房屋買賣權(quán)屬有糾紛

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，有權(quán)屬糾紛的房屋的不得轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中應(yīng)該限縮為排除惡意買賣的規(guī)定。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)物權(quán)的規(guī)定不完全和德國(guó)登記制度一致，有個(gè)善意取得的規(guī)定，鑒于目前對(duì)于什么情況下屬于權(quán)屬有糾紛沒有一個(gè)明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權(quán)人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對(duì)于賣方合法建造但尚未辦理物權(quán)登記的，雖然根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條不發(fā)生物權(quán)效力，但是其合同根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定還是有效合同。

而對(duì)于無權(quán)處分、無權(quán)代理或者非所有權(quán)人買賣的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，受讓人依照規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照規(guī)定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認(rèn)定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認(rèn)定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發(fā)生糾紛訴訟時(shí)還沒有取得合法建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范，不必然導(dǎo)致合同無效，但如果是買賣雙方當(dāng)事人在明知房屋被查封，合同目的不能達(dá)成情況下簽訂的合同應(yīng)屬無效。此種情況下，多為法院執(zhí)行制造障礙或者是虛假轉(zhuǎn)移房屋，應(yīng)符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的無效情形。

對(duì)于有異議登記的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規(guī)定可以判斷，如果購(gòu)房人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載著有效的異議登記仍然購(gòu)買的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規(guī)定損害了國(guó)家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應(yīng)屬于無效合同。

二、買賣合同無效后的法律后果

根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體到房屋買賣中可能導(dǎo)致的后果如下。

一是房屋已經(jīng)交付的應(yīng)當(dāng)返還房屋，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該返還購(gòu)房款以及相應(yīng)的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級(jí)人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號(hào)等判決的觀點(diǎn)，如果房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，且買房人已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋或者再次出售給另外一個(gè)非農(nóng)戶籍者，合同雖被確認(rèn)無效，但是房屋實(shí)際占有人不負(fù)返還的責(zé)任。當(dāng)然，如果再次購(gòu)買該房屋的是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，由于其是有購(gòu)房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權(quán)。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經(jīng)過了裝修或者加層改建等，也對(duì)法院是否判決返還房屋或者對(duì)于返還價(jià)款的計(jì)算會(huì)有不同的影響。

二是未取得預(yù)售許可銷售商品房導(dǎo)致合同無效的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

三是買賣房屋上還設(shè)立有抵押擔(dān)保的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。依據(jù)此規(guī)定，在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。據(jù)此規(guī)定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應(yīng)將購(gòu)房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購(gòu)房者。

四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財(cái)產(chǎn)的，當(dāng)合同被判決無效后，應(yīng)該返還給第三人。

五是涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。這也是維護(hù)健康有序經(jīng)濟(jì)秩序的重要措施，避免產(chǎn)生過度的經(jīng)濟(jì)糾紛。

三、無效合同的登記處理方式

在現(xiàn)有的有關(guān)房屋登記的法律法規(guī)中，并沒有對(duì)于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規(guī)定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應(yīng)登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯(cuò)誤。

從《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定來看，對(duì)于合同效力和登記效力是區(qū)分開的，故而不能直接得出合同無效必然導(dǎo)致登記無效的結(jié)果。對(duì)于合同無效導(dǎo)致要辦理相應(yīng)登記的，有以下幾種模式。

1.雙方申請(qǐng)模式

因?yàn)楹贤瑹o效的判決不屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定之可以單方申請(qǐng)的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協(xié)商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記給原產(chǎn)權(quán)人。

2.登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)撤銷模式

根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條之規(guī)定，如果無效合同的判決書可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書或者公告作廢。雖然目前根據(jù)國(guó)家安排，不動(dòng)產(chǎn)登記由國(guó)土部門負(fù)責(zé)，并且出臺(tái)了相應(yīng)的登記規(guī)章，但是筆者認(rèn)為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個(gè)特別法予以引用。

3.協(xié)助執(zhí)行和履行法定義務(wù)模式

買賣雙方無法達(dá)成一致的，可以通過返還原物的民事訴訟來處理，也可以通過對(duì)登記機(jī)構(gòu)的行政訴訟，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)則需要根據(jù)相應(yīng)的法院判決文書描述的內(nèi)容來進(jìn)行相應(yīng)的登記。如是民事訴訟要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助登記的，一般會(huì)描述為將某某的房屋所有權(quán)變更為某某名下，此時(shí)辦理單方申請(qǐng)的轉(zhuǎn)移登記；如果是行政判決，一般會(huì)根據(jù)《行政訴訟法》第七十條之規(guī)定描述為“撤銷被告某某登記機(jī)構(gòu)作出的為某某頒發(fā)房屋所有權(quán)證之行政行為”。此時(shí)應(yīng)該依法撤銷該登記，恢復(fù)到前一手的登記狀態(tài)。

可以看出，法院判決合同無效的，并不必然導(dǎo)致登記無效，而且無效的原因和后果形式多樣，應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的情況辦理相應(yīng)的登記。實(shí)務(wù)中有當(dāng)事人咨詢，可建議采取合同無效附帶返還財(cái)產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求或者行政訴訟要求撤銷登記附帶民事合同無效的模式來處理，以便減少訴累和后續(xù)的麻煩。

陳品祿/責(zé)任編輯